TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00025

N° RG 25/01713 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5RO

Le 05 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le cinq Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH, dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor – [Adresse 5]

Représenté par M^e Katell GOURGAND, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

ET :

Association ACAP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [S] sous curatelle renforcée de l’ACAP, demeurant [Adresse 7]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2021, à effet au 18 février 2021, COTES D’ARMOR HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a conclu un bail d’habitation avec Monsieur [L] [S] concernant un logement de type pavillon T 4, situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer d’un montant de 414,47 €, outre une provision sur charges de 18,84 € par mois et un loyer pour un garage de 29,38 € par mois.

Monsieur [S] est sous mesure de protection juridique de type curatelle renforcée, exercée par l’ACAP 22.

Dès le mois de mars 2021, le bailleur a été informé par le voisinage de Monsieur [S] de nuisances sonores diurnes et nocturnes.

Malgré de nombreuses démarches amiables, de lettres de rappels des obligations du règlement intérieur et d’entretien, les plaintes de voisinage ont été réitérées à l’encontre de Monsieur [S] et, au terme d’une délibération du 4 mars 2025, le bureau du conseil d’administration de TERRES D’ARMOR HABITAT s’est prononcé en faveur de l’engagement d’une procédure pouvant entraîner la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de ce dernier.

C’est ainsi que, par actes de commissaire de justice signifiés les 31 juillet 2025 et 1er août 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a assigné Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— DECLARER recevable et bien-fondé son action ;

— CONSTATER l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti ;

— ORDONNER en tant que de besoin le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [S] et /ou garnissant les lieux dans un garde meubles que le juge désignera ou, dans tout autre lieu aux frais du locataire ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [S] et de tout occupant de son chef du logement d’habitation, huit jours après le prononcé de la décision ;

— CONDAMNER Monsieur [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, ce jusqu’à complète libération des lieux loués, conformément aux dispositions des articles 1353 et 1354 du code civil ;

— CONDAMNER Monsieur [S] à lui verser la somme de 900 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 27 octobre 2025.

En l’absence de Monsieur [S] et de l’ACAP, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’assignation.

TERRES D’ARMOR HABITAT a souligné que Monsieur [L] [S] et les occupants de son chef (enfants) avaient adopté des comportements bruyants de façon quasi permanente (musique, cris, mécanique dans le garage, sèche-linge bruyant etc..) ; qu’il avait admis les faits à plusieurs reprises mais qu’il n’avait jamais respecté ses engagements dans le temps ; que les interventions de la mairie et de la police municipale n’avaient pas eu plus d’effet ; qu’une procédure avait été introduite par les voisins immédiats de Monsieur [S], en 2024, en vain, faute de preuve suffisante ; que l’ensemble du voisinage était excédé depuis plusieurs années, les faits ayant débuté dès l’entrée dans les lieux de Monsieur [S].

Monsieur [S] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte remis à personne et reconvoqué par le greffe à l’audience de renvoi, par lettre en date du 29 octobre 2025. Il n’a pas fait connaître les motifs de sa carence.

L’ACAP, ès qualité de curateur de Monsieur [S], suivant jugement rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 30 mai 2023, pour une durée de 5 ans, n’a pas comparu et n’a pas fait connaître les motifs de sa carence.

L’affaire a été mise en délibérée au 5 janvier 2026.

EXPOSE DU MOTIF

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Selon l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute qu’ « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En ce sens, l’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Enfin, le règlement intérieur s’appliquant aux locataires des immeubles gérés par le bailleur social prévoit:

article « 2 – sociabilité et sécurité » : " Le locataire s’engage :

— s’interdire en toute circonstance, de troubler la tranquillité, la sécurité, l’hygiène et la propreté du quartier. Les tapages et toutes autres nuisances sonores provoquées par le locataire ou toutes les personnes vivant et accueillies dans les biens loués, les animaux domestiques, les appareils utilisés constitueront autant de causes de résiliation de bail,

— s’assurer que ses enfants ou tiers accueillis ne troublent pas la tranquillité des autres locataires…"

— à ne posséder des animaux. ; que dans la mesure où leur présence n’entraînera aucune gêne pour les autres habitants… aucun animal ne peut être laissé en divagation "

— à ne pas jeter de apiers, détritus, débris et objets divers par les fenêtres, portes, balcons, sur les pelouses, terrains de jeux etc.. ".

TERRES D’ARMOR HABITAT sollicite la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [S] et son expulsion pour manquement à son obligation de jouissance paisible.

Au soutien de sa demande, le bailleur produit :

— Un courrier adressé par l’OPH à Monsieur [S] relatant des plaintes de voisinage relatives aux nuisances sonores « troublant la tranquillité du quartier » et lui rappelant la nécessite de prendre les dispositions nécessaires pour cesser les troubles sans délai (courrier du 17/10/23/pièce n°8) ;

— Des courriers de l’OPH rappelant à Monsieur [S] son engagement à respecter le règlement intérieur, à la suite d’un entretien :

* courrier du 25/10/23 à la suite d’un entretien le 24/10/23/pièce n° 10 ;

* courrier du 11/06/24 à la suite d’un entretien le 06/06/24/pièce n° 13 ;

* courrier du 28/11/24 à la suite d’un entretien le jour même/pièce n° 20 ;

— Une lettre de voisins de Monsieur [S], adressée à l’OPH, relatant les nuisances subies, à savoir des nuisances sonores (musique à fort volume), des jets d’objets (jet de poubelles sur la pelouse), des comportements inadaptés (individus qui urinent dans le jardin à la vue du voisinage) (lettre en date du 20/04/23/pièce n° 3),

— Des attestations de voisins confirmant des troubles de voisinage répétés, tels des allées incessantes de voitures à toutes heures de la nuit ; des jets d’objets et détritus (briquet, cigarettes, sachet de nourriture, bouteilles etc..) ; des odeurs de déjections canines non ramassées ; des stationnements de véhicules gênants la circulation du voisinage ; l’existence d’un atelier mécanique devant le garage de Monsieur [S] (odeurs d’essence, essais de moteurs..) ; la mise en service d’un sèche-linge pendant 10 à 12 h d’affilée dans le garage mitoyen au salon de voisins ; des bagarres dans la rue entre personnes alcoolisées ; des jets de tontes d’herbe contre le grillage mitoyen ; de la musique très forte la nuit ; des coups de marteau la nuit (pièces n°15 /signalement du 16 septembre 2024 et n°23/ mail du 10 décembre 2024).

— Des signalements de la mairie d'[Localité 8] à l’OPH, suite à des plaintes de riverains :

*le 5 septembre 2023 (pièce n° 6) ;

*le 30 octobre 2024 (pièce n° 18) ;

*un compte-rendu d’entretien de la mairie d'[Localité 8] en date du 17 janvier 2025 relatant les doléances exprimées par le voisinage (bruits, divagation de chiens, bagarre entre personnes alcoolisées, stationnement gênant, cris dans la rue la nuit, craintes de représailles etc..) et les interventions de la mairie et de la police municipale (pièce n° 27) ;

— Un compte rendu d’entretien du 24 octobre 2023 avec Monsieur [S], au terme duquel il reconnaît l’existence des troubles de voisinage tout en indiquant qu’ils sont essentiellement le fait de son fils aîné, qu’il ne souhaite plus héberger, et il souhaite muter vers un logement plus petit (pièce n° 9);

*un compte-rendu d’entretien du 28 novembre 2024 avec Monsieur [S], au terme duquel il reconnaît une partie des doléances du voisinage tout en indiquant que les troubles sont moins fréquents (pièce n°21) ;

*un compte-rendu d’entretien du 16 janvier 2025 avec Monsieur [S] (pièce n°26)

— Un rapport du bureau du conseil d’administration du 4 mars 2025, rappelant que le pôle accompagnement social et médiation de l’office HLM est régulièrement interpellé au sujet de troubles importants et répétés qui émaneraient du domicile de Monsieur [S] et ce, depuis le 22 mars 2021, générés par ce dernier et par les personnes qu’il reçoit ; que les agents du service médiation sont intervenus à plusieurs reprises auprès de Monsieur [S] dans le cadre de la procédure de médiation par des courriers, des propositions de rendez-vous, parfois en présence des partenaires, et par une conciliation de justice ; que Monsieur [S] se mobilise mais sur des temps très courts ; que ce dernier demande une mutation sur le parc social ; que les tensions dans le quartier restent palpables.

Le bureau du conseil d’administration a conclu à la nécessité d’engager une procédure de résiliation du bail de Monsieur [S] (pièce n°28).

Il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur, et notamment du compte rendu des délibérations du conseil d’administration du 4 mars 2025, qui retrace l’historique du litige et les multiples démarches amiables préalables à l’introduction de la présente instance, que les troubles de voisinage occasionnés ont été réguliers depuis l’entrée de Monsieur [S] dans les lieux, le 18 février 2021, et que les premières réclamations du voisinage datent du 22 mars 2021.

Ces troubles se manifestent notamment par des nuisances sonores, des tapages nocturnes fréquents, des déplacements de véhicules gênant la circulation.

Il est clairement établi que les nuisances causées par Monsieur [S], et les occupants de son chef, ne relèvent pas de simples désagréments inhérents à la vie en collectivité, mais constituent des troubles récurrents et persistants.

Malgré les rencontres organisées par le bailleur, les nuisances sonores causées par Monsieur [S], et les personnes qu’il a hébergées, ont persisté.

Monsieur [S] s’est engagé à plusieurs reprises à veiller au respect de la tranquillité de son voisinage et il a été averti qu’une procédure contentieuse était engagée à son encontre.

Il apparaît que ces rappels à l’ordre n’ont pas eu suffisamment d’effet puisque des plaintes de voisinage ont été réitérées.

Il est manifeste que TERRES D’ARMOR HABITAT a épuisé tous les moyens de négociation et de médiation possibles.

Au regard de l’ampleur et de la répétition des troubles de voisinage, il apparaît que Monsieur [S] a gravement manqué à ses obligations de locataire, telles que définies par la loi du 6 juillet 1989 et le règlement intérieur de l’immeuble. Ces manquements, par leur nature et leur persistance, justifient pleinement la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

À défaut de départ volontaire, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de son fait, conformément à la procédure prévue aux articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi selon l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution, " si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

Compte tenu des nuisances importantes et de la durée de ses nuisances, il convient de réduire le délai à 6 semaines après la notification du jugement avec commandement de quitter les lieux.

Il convient de débouter TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande d’autorisation au transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant ou garnissant les lieux dans un garde meubles de son choix et aux frais de Monsieur [S].

Cette demande est prématurée à ce stade de la procédure.

Monsieur [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de la date du jugement et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 555,97 €, soit un montant équivalent au montant du loyer et des charges (hors RLS et APL), tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Monsieur [S] sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 500 € au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 de Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [S].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [L] [S] à compter du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [S] et de tout occupant et biens meubles de son chef du logement d’habitation, dans un délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande de transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [L] [S] dans un garde meubles au choix du bailleur et aux frais du locataire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S], assisté par l’ACAP 22, ès qualité de curateur, à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 555,97 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la complète libération des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S], assisté par l’ACAP 22, ès qualité de curateur, à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S], assisté par l’ACAP 22, ès qualité de curateur, aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à M^e GOURGAND

—  1 CCC par LS

à Association ACAP

à [L] [S] sous curatelle renforcée de L’ACAP

—  1 CCC au dossier

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