Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 21 octobre 2025, n° 25/01401

TJ Toulouse 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [C] [F] est effectivement redevable des charges de copropriété, et que les frais de recouvrement sont prévus par le contrat de syndic, rendant la demande légitime.
Rejeté
Préjudice subi du fait des impayés
La cour a estimé que le syndicat n'a pas produit de preuves suffisantes pour démontrer un préjudice distinct de celui déjà compensé par les intérêts de retard et les frais irrépétibles.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [C] [F] à payer des frais irrépétibles, étant donné qu'il a contraint le syndicat à engager des frais pour obtenir un titre exécutoire.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a constaté que Monsieur [C] [F] a succombé dans ses obligations de paiement, le condamnant ainsi aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 21 oct. 2025, n° 25/01401
Numéro(s) :	25/01401
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence REMAURY-FONTAN
Cabinet(s) :	RAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PATIO DE CHARLES SIS [ Adresse 1 ] À [ Localité 4 ]

Texte intégral

N° RG 25/01401 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE4H

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01401 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE4H

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PATIO DE CHARLES SIS [Adresse 1] À [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [C] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 23 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [F] est propriétaire des lots 54 et 94 au sein de l’immeuble LE PATIO DE CHARLES sis à [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DE CHARLES, représenté par son syndic en exercice la société ADL IMMOBILIER, a assigné Monsieur [C] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 23 septembre 2025.

Lors de l’audience par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DE CHARLES, représenté par son syndic en exercice la société ADL IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [C] [F] au paiement provisionnel de la somme de 2.116,19 euros arrêtée au 28 mai 2025, outre les intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et subsidiairement au plus tard à compter de la mise en demeure du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;le condamner au paiement provisionnel de la somme de 600 euros en réparation des préjudices subis,le condamner au paiement de la somme de 1.200 euros en applications de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers dépens.

Lors de l’audience, Monsieur [C] [F], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, est présent.

Il indique avoir eu des difficultés et remet un courrier aux termes duquel il indique que les sommes qui lui sont réclamées correspondent à des frais de recouvrement qui lui paraissent excessifs. Il en demande donc le rejet, ainsi que de celle portant sur les dommages et intérêts

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [C] [F] est propriétaire des lots 54 et 94 au sein de l’immeuble LE PATIO DE CHARLES sis à [Adresse 1].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 1er janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) que Monsieur [C] [F] reste redevable de la somme de 1.798,46 euros correspondant aux frais de recouvrement nécessaires engagés par le syndic.

Il convient, par ailleurs, de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic, lequel a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires lors de la désignation du syndic, et prévoit le montant des frais de recouvrement pratiqués par le syndic, ce qui parfaitement licite au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [C] [F]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté de sa dette ou de justifier que celle-ci n’est pas due.

En l’espèce, le défendeur se contente d’affirmer que ces frais sont excessifs.

Cela ne saurait suffire à le dégager de ses obligation dès lors que ces frais sont prévus au contrat de syndic et que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit de les mettre à la charge du copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété à bonne date.

Il en résulte que Monsieur [C] [F] est donc redevable de la somme de 1.798,46 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 1er janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) en ce compris les frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DE CHARLES allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante des copropriétaires et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Toutefois, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce démontrant qu’il aurait subi un préjudice distinct de celui que les sommes octroyées au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [C] [F] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [C] [F] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires LE PATIO DE CHARLES, pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à verser au syndicat des copropriétaires LE PATIO DE CHARLES, pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, la somme de 1.798,46 euros (MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS et QUARANTE SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 1er janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires LE PATIO DE CHARLES, pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à verser au syndicat des copropriétaires LE PATIO DE CHARLES, pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, une somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 21 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,