TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N°26/174

N° RG 24/02641 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWSE

Le 07 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIERS : Madame LAVIOLETTE, lors des débats et Madame BEDEL, lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025, prorogé au 1er septembre 2025, 14 novembre 2025, 13 Mars 2026, puis 07 mai 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le sept Mai deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [Q] [O], demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

Représentant : M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Maître DOGRU

ET :

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 décembre 2019, avec effet au 22 janvier 2020 Monsieur et Madame [D] [W] ont donné à bail à Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 465 euros et 45 euros de provision de charges, soit 510 euros.

Par acte notarié en date du 12 août 2021, Monsieur [D] [W] et Madame [A] [H] épouse [W] ont vendu à Monsieur [Q] [O] l’appartement 18 situé au [Adresse 6].

A compter de 2023, SQUARE HABITAT, le syndic de copropriété a alerté Monsieur [Q] [O] de troubles du voisinage émanant de Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X].

Les plaintes des voisins ayant perduré malgré les interventions auprès de ses locataires de Monsieur [Q] [S], celui-ci a assigné devant le juge des contentieux de la protection le 4 décembre 2024 Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] en résiliation du contrat de bail et en expulsion.

L’affaire a été appelée le 17 février 2025.

A l’audience, le conseil de Monsieur [Q] [O] a demandé le renvoi. Il a expliqué que Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] ont quitté le logement ce matin mais qu’il reste des impayés de loyers et qu’il y a des réparations locatives. Il a demandé le renvoi pour faire signifier ses conclusions aux défendeurs.

L’affaire a été renvoyé au 19 mai 2025.

A cette date, Monsieur [Q] [O] est représenté par son conseil qui s’en rapporte à ses conclusions n°1 qui ont fait l’objet d’une signification à Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X]. Monsieur [Q] [O] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] et à défaut in solidum à payer à Monsieur [Q] [O] la somme de 3060 euros au titre des impayés de loyers ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] et à défaut in solidum à payer à Monsieur [Q] [O] la somme de 13.740,70 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] et à défaut in solidum à payer à Monsieur [Q] [O] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

En défense Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. Ils n’ont pas justifié de leur absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 11 août 2025, prorogé en dernier lieu au 7 mai 2026.

* * *

MOTIVATION

1-SUR L’ABSENCE D’UN DEFENDEUR

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] n’ont pas comparu bien qu’ils aient été régulièrement convoqués.

Il sera néanmoins statué sur le fond. Le jugement sera réputé contradictoire compte tenu de la possibilité d’un appel pour cette décision.

2-SUR LE BIEN FONDÉ DE L’ACTION EN PAIEMENT

A-Concernant les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:

a) de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus;

e) de laisser l’accès au lieux pour la réalisation des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15.

Et selon l’article 15 alinéa 2, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Et selon l’article 5 bis du contrat de bail conclu entre les parties, il est expressément stipulé que les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat.

* * *

En l’espèce, Monsieur [Q] [O] demande la condamnation solidaire de Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] au paiement de la somme de 3060 euros au titre des impayés de loyers.

Il convient de constater que l’état des lieux de sortie a été effectué le 17 février 2025, ce qui a mis un terme au contrat de bail.

Monsieur [Q] [O] a présenté un décompte de loyers et charges pour un montant restant dû de 3060 euros.

Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] non comparants, n’ont pas contesté ce montant.

Il convient toutefois de constater que le loyer du mois de février a été imputé dans son intégralité alors qu’il y a eu restitution du logement le 17 février 2025. Dès lors il convient de ramener la somme due au titre du mois de février à 310 euros (510/28X17). Dès lors la somme restant due au titre des impayés de loyer est de 2860 euros.

De plus si Monsieur [Q] [O] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X], il convient de constater que le contrat de bail en date du 27 novembre 2019 ne comporte pas de clause de solidarité. Et Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] n’étant pas mariés, il n’existe aucun élément de nature à relever une solidarité entre les colocataires.

Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 2860 euros au titre des loyers et charges impayés.

B-Concernant les réparations locatives

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1240 du code civil précise que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Le droit à indemnisation du bailleur, en réparation des dégradations imputables au locataire, n’est pas subordonné à la preuve par le premier de ce qu’il a effectivement réalisé les travaux et en justifie. En effet, l’indemnité vient réparer la dégradation constatée, le bailleur conservant le droit de faire effectuer ou non les réparations corrélatives.

Ainsi, il appartient au bailleur qui sollicite l’indemnisation de son préjudice de démontrer l’existence de dégradations imputables au locataire et de fournir au tribunal des éléments (factures, devis) permettant de déterminer le montant de la réparation.

Les dégradations se constatent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. L’absence d’état des lieux contradictoire de sortie n’empêche pas le bailleur de rapporter la preuve des dégradations invoquées par d’autres moyens, notamment par voie d’huissier.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

* * *

En l’espèce, Monsieur [Q] [O] demande au titre des réparations locatives la somme de 13.740,70 euros.

Monsieur [Q] [O] invoque :

— un état général de crasse et de moisissure du logement ;

— la non restitution de clés qui ont conduit à un changement de serrure.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [Q] [O] présente :

— l’état des lieux de sortie ;

— une facture d’achat de serrure (76,50 euros TTC)

— une facture de peintre pour un montant de 13.664,20 euros.

Concernant le changement de serrure :

Il est très clairement indiqué comme l’état des lieux de sortie contradictoire du 17 février 2025 qu’ils n’y a pas eu restitution de clé.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [Q] [S]

Concernant les travaux de peinture :

Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été produit, il convient de présumer, conformément à la prescription de la loi, que le logement était dans un état normal.

Or, il est très clairement indiqué dans l’ensemble du logement qu’il y a des moisissures dans toutes les pièces. Il est également précisé au titre des observations que l’appartement a été mal entretenu, un manque d’aération et la présence d’un grand chien dans les lieux en permanence. Les photos jointes à l’état des lieux ne font que corroborer l’état des lieux.

Il convient de relever que cet état des lieux a été signé par Madame [N] [X].

Il convient de constater que la facture de l’entreprise LE PAPE porte sur l’ensemble du logement avec :

— un lessivage, ponçage et traitement des moisissures des murs, du sol ;

— deux couches de peinture.

Cette facture est cohérente avec les dégradations constatées.

En conséquence, il convient de faire droit à Monsieur [Q] [S] et de condamner conjointement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] au paiement de la somme de 13.664,20 euros.

Au total Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] seront conjointement condamnés au paiement de la somme de 13.740,70 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] les dépens de l’instance .

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Q] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort;

CONDAMNE conjointement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [Q] [O] la somme de 2860 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [Q] [O] la somme de 13.740,70 euros euros au titre au titre des réparations locatives;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [Q] [O] la somme de 500 euros au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à [Q] [O]

—  1 CCC par LS

à [J] [P] et

[N] [X]

—  1 CCC au dossier

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