TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 26 JANVIER 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 26 Janvier 2026

N° RG 25/01763 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F43A

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIERE : Madame LANOIX

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au vingt six Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le vingt six Janvier deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Syndic. de copro. Résidence ELYSEE dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, dont le siège social est sis 1 de l’Alma, 35000 RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 52 bd W. ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire – 22000 SAINT BRIEUC

Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Madame [C] [S], demeurant Résidence ELYSEE, 8 rue Voltaire – Bâtiment B – 22000 SAINT BRIEUC

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

L’immeuble Résidence ÉLYSÉE situé 52 boulevard WALDECK ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire à Saint-Brieuc (22000) est soumis au statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965.

Son syndic en exercice est la société FONCIA BRETAGNE (anciennement FONCIA ARMOR).

Madame [C] [S] est propriétaire des lots n°128,130,131 et 401 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé « Résidence Elysée» situé 52 boulevard WALDECK ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire à Saint-Brieuc (22000).

Par LRAR en date du 7 février 2024, le syndic des copropriétaires de l’immeuble, la Société FONCIA BRETAGNE, a mis en demeure Madame [C] [S] de payer la somme de 903,67 euros au titre des charges de copropriété.

Par LRAR en date du 28 février 2024, le syndic des copropriétaires de l’immeuble la Société FONCIA BRETAGNE, a de nouveau mis en demeure Madame [C] [S] de payer la somme de 949,61 euros au titre des charges de copropriété.

Un commandement de payer les charges de copropriété d’un montant de 2 832,42 euros en principal, rappelant les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, a été délivré à Madame [C] [S] le 22 avril 2024 (acte remis à personne).

Un second commandement de payer les charges de copropriété d’un montant de 4 736,34 euros en principal, rappelant les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, a été délivré à Madame [C] [S] le 21 février 2025 (acte déposé à l’étude).

Par exploit signifié le 8 août 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, a assigné Madame [C] [S] devant le Tribunal du céans aux fins de :

— JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ELYSEE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE,

— CONDAMNER Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ELYSÉE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC, la somme de 7.763,26 euros, suivant relevé de situation du 3 juillet 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’au parfait paiement,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— CONDAMNER Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ELYSEE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

2

— CONDAMNER Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ELYSEE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC, la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du CPC, et la CONDAMNER aux entiers dépens comprenant le coût des deux commandements de payer,

— MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir.

Par conclusions enregistrées au greffe le 30 10 2025 et signifiées à madame [S] le 31 10 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, forme devant le tribunal judiciaire les prétentions qui suivent :

— JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE,

— CONDAMNER Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ELYSÉE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC, la somme de 8.709,06 euros, suivant relevé de situation du 28 octobre 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’au parfait paiement,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— CONDAMNER Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, sis 52 rue Waldeck ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire, 22000 SAINT-BRIEUC, la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du CPC, et la CONDAMNER aux entiers dépens comprenant le coût des deux commandements de payer,

— MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 novembre 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, représenté par conseil, a déposé son dossier.

Madame [C] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aucun motif remettant en question la recevabilité et l’action du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE n’a été soulevé par la défenderesse. Il n’y a pas lieu de statuer plus en avant sur la recevabilité de l’action en paiement des charges de copropriété.

3

Sur la condamnation au paiement

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, sollicite la somme de 8 709,06 euros sur le fondement de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, il est établi que l’immeuble Résidence ÉLYSÉE situé 52 boulevard WALDECK ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire à Saint-Brieuc (22000) est soumis au statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est la société FONCIA BRETAGNE (anciennement FONCIA ARMOR).

Il ressort des éléments versés aux débats que Madame [C] [S] est propriétaire des lots n°128,130,131 et 401 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé « Résidence Elysée » (pièce n°10). 4

Madame [C] [S], en sa qualité de copropriétaire, est ainsi tenue de participer aux charges de copropriété selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et les décisions régulièrement votées en assemblée générale.

Cependant, selon le décompte actualisé et arrêté au 28 octobre 2025, Madame [C] [S] est redevable de la somme de 8 709,06 euros (pièce n°12), correspondant aux appels de provisions sur charges courantes, cotisations au fonds travaux, appels de fonds sur travaux ainsi qu’aux avances de trésorerie, pour la période du 3 février 2022 au 28 octobre 2025.

Pour justifier du montant de sa créance, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE verse aux débats :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 avril 2024, ayant ajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et adopté celui du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (pièce n°3) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 avril 2025, portant notamment approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, ainsi que l’ajustement du budget 2024-2025 et l’approbation du budget prévisionnel 2025-2026 (pièce n°4) ;

— Le bilan annuel des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (pièce n°5);

— Les appels de provisions sur charges courantes, fonds travaux et avances de trésorerie du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 (pièces n°6 et 11).

Il est constant que les budgets prévisionnels régulièrement adoptés par l’assemblée générale permettent au syndicat des copropriétaires de réclamer les sommes dues au titre des appels provisionnels de charges, des appels de fonds de travaux ainsi que des avances de trésorerie, échus ou à échoir.

Malgré une mise en demeure en date du 7 février 2024, suivie d’une relance du 28 février 2024, puis de deux commandements de payer délivrés le 22 avril 2024 et le 21 février 2025 (pièce n°7), aucun règlement n’a été effectué.

La créance du syndicat apparaît donc suffisamment justifiée.

Par courrier du 15 avril 2025, Madame [C] [S] a indiqué contester la somme de 1 400 euros correspondant à des frais imputés à tort, invoquant notamment une démolition partielle d’un conduit sans rebouchage (pièce n°8).

Toutefois, aucune pièce n’est produite à l’appui de cette contestation.

Par conséquent, au vu des pièces produites, la demande principale du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Elysée est suffisamment fondée pour solliciter le paiement des appels de provisions sur charges courantes, fonds travaux et avances sur trésoreries pour la période du 3 février 2022 au 28 octobre 2025.

Néanmoins, il apparaît que le solde débiteur de 8 709,06 euros n’est pas exclusivement composé de charges de copropriété ou de provisions, mais comprend également :

— Des frais de mise en demeure d’un montant de 49,50 euros le 7 février 2024 avec une relance le 28 février 2024 d’un montant de 42 euros. 5

— Des intérêts de retard au 28 février 2024 d’un montant de 3,94 euros.

— Des frais « constitution du dossier transmis à 'l’huissier » d’un montant de 460 euros le 16 avril 2024 et d’un montant de 460 euros le 20 février 2025, des frais de sommation de payer d’un montant de 143,59 euros le 6 mai 2024 et d’un montant de 159,86 euros le 18 mars 2025, des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 460 euros le 3 juillet 2025 et des frais d’assignation de 58,83 euros le 26 septembre 2025.

Soit un total de 1 837,72 euros.

Cependant, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, les frais tels que les intérêts de retard, les constitutions de dossier transmis à l’huissier et à l’avocat, ainsi que les prestations internes du syndic telles que la “mise au contentieux”, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ces éléments relèvent de la gestion courante du syndic et ne correspondent pas à des diligences procéduralement indispensables. Par ailleurs, la sommation de payer par huissier et les frais d’assignation ne peuvent davantage être qualifiés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Ils ne peuvent dès lors être supportés par le copropriétaire défaillant.

Seuls les frais relatifs à la mise en demeure du 7 février 2024 d’un montant de 49,50 euros et les frais de relance du 28 février 2024 d’un montant de 42 euros répondent aux conditions de nécessité posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, après exclusion des frais non nécessaires (soit 1 746,22 euros), le montant s’élève à 6 962,84 euros (8 709,06 – 1 746,22) incluant les 49,50 euros de mise en demeure et les 42 euros de relance.

Par conséquent, Madame [C] [S] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 6 962,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 8 août 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code Civil, « les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’une demande en justice est formée à cette fin ».

En l’espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus sur la dette de Madame [C] [S] pour une année entière, seront capitalisés conformément à l’article précité.

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Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [C] [S], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Madame [C] [S] sera condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [C] [S] sera également condamnée aux entiers dépens sans qu’il y ait lieu à y associer le cout des commandements de payer.

L’exécution provisoire devenue le principe, sera également rappelée au sein du dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE ÉLYSÉE représenté par son syndic la société FONCIA BRETAGNE,

CONDAMNE Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, sis 52 boulevard WALDECK ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire à SAINT-BRIEUC (22000), représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 6 962,84 euros, arrêtée au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 8 août 2025 ;

ORDONNE que les intérêts échus qui sont dus pour une année entière soient capitalisés ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, sis 52 boulevard WALDECK ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire à SAINT-BRIEUC (22000), représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ÉLYSÉE, sis 52 boulevard WALDECK ROUSSEAU et 8-8b rue Voltaire à SAINT-BRIEUC (22000), représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 750 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 7

CONDAMNE Madame [C] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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