TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/190

N° RG 25/01094 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3DV

Le 19 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIERS : Madame CHEVREL, lors des débats et Madame UNVOAS, lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, puis prorogée au 19 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix neuf Mai deux mil vingt six

ENTRE :

TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparant, représentée par Madame [P] [W]

ET :

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2023, l’office HLM TERRES D’ARMOR HABITAT a donné à bail un logement de type 4 situé [Adresse 5] à [Localité 3] à Madame [V] [F] moyennant le versement d’un loyer principal de 328,94 € outre une provision sur charges de 181,19 €, soit la somme totale de 510,13 € par mois.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers malgré plusieurs démarches amiables de relance, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Madame [V] [F] un commandement de payer la somme de 2 051,31 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025.

Faute de régularisation, par acte d’huissier du 29 avril 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer à compter du 10 avril 2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous ses biens et occupants de son chef du logement en cause avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— la condamner à lui payer la somme de 3 144,49 €, dette locative arrêtée au 14 avril 2025,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 27 octobre 2025.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [P] [W], a maintenu l’ensemble de ses demandes, en indiquant qu’aucun contact n’était possible avec Madame [V] [F] et ce malgré de nombreuses relances ; que les impayés remontaient au mois de février 2024 ; que les droits APL et RLS étaient suspendus depuis le mois de juin 2025 ; que l’arriéré était d’un montant total de 2 727,97 € et que les paiements étaient irréguliers et insuffisants ; qu’il y avait en outre un défaut d’assurance.

Madame [V] [F] a comparu.

Elle a indiqué qu’elle avait eu un grave problème de santé en décembre 2024 et qu’elle ne pouvait plus travailler depuis cette date ; qu’elle était inscrite à Pôle Emploi et que ses revenus avaient baissé (935 € par mois, RSA, allocations familiales pour 2 enfants) ; qu’elle avait la charge de 2 enfants âgés de 14 et 18 ans.

L’affaire a été renvoyée afin de refaire le point sur la situation.

Elle a été retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [P] [W], a indiqué que la situation sociale de Madame [V] [F] s’était stabilisée ; qu’en effet, une MASP avait été acceptée et mise en oeuvre depuis le mois d’octobre 2025 pour une durée de 12 mois ; que l’assurance locative avait été régularisée ainsi que le paiement du loyer résiduel depuis le mois d’octobre 2025 ; qu’une demande FSL maintien était en cours d’instruction ; que Madame [V] [F] s’était mobilisée depuis la précédente audience ; qu’une demande de pension d’invalidité avait été déposée ainsi qu’une demande de pension alimentaire pour l’enfant mineur.

Madame [P] [W] a indiqué que l’arriéré locatif était de 6 548,17 € mais que les aides financières à venir permettrait d’envisager un plan d’apurement à hauteur de 35 € dans l’attente du déblocage des fonds.

Madame [V] [F], comparante en personne, accompagnée par Madame [G] de l’APM (MASP) n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif. Elle a proposé de régler la dette locative en versant une somme de 35 € par mois, en plus du paiement du loyer courant. Elle a précisé que l’APM allait régler le loyer résiduel à partir du mois de février 2026.

La demanderesse justifie avoir saisi la CAF le 28 mai 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 26 février 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [V] [F] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 5 janvier 2026, l’arriéré locatif s’élevait à un montant total de 6 282,96 € en principal (échéance de décembre 2025 comprise), hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Madame [V] [F] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6 282,96 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 5 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 comprise).

La condamnation interviendra « en deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] [F] a réglé 250 € par mois entre le mois de novembre 2025 et le mois de janvier 2026, cette somme couvrant le loyer résiduel de 214,06 € (APL et RLS déduits, droits suspendus depuis juin 2025).

Madame [V] [F] doit pouvoir bénéficier d’un rappel substantiel d’APL et de SLS, pour la période de juin 2025 à décembre 2025, d’un montant total de 2 678,79 € ce qui ramènerait la dette locative à une somme résiduelle de 3 869,98 € (au 31 décembre 2025).

Une aide FSL maintien devrait également pouvoir être débloquée.

TERRES D’ARMOR HABITAT a formulé son accord pour des délais de paiement avec le versement de 35 € par mois en plus du loyer courant, sous réserve de la poursuite de l’accompagnement et du paiement du loyer.

Compte tenu des efforts d’apurement progressif de l’arriéré, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [V] [F] pourra donc s’acquitter de la somme de 6 282,96 € par le versement mensuel de 35 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 35 € = 1 225 €), et le solde restant dû (5 057,96 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience et de régularisation de droits APL et RLS ou FSL.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [V] [F] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique d’un serrurier, conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 597,31 € par mois à compter du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.Sur les frais irrépétibles :

Madame [V] [F] sera également condamnée à verser la somme de 50 € à TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [V] [F], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 26 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 27 avril 2025 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [V] [F] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6 282,96 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 5 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 comprise) ;

ACCORDE à Madame [V] [F] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [V] [F] pourra s’acquitter de la somme de 6 282,96 € par le versement mensuel de 35 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois, et le solde restant dû à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [V] [F] devra libérer le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [F] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 597,31 € par mois à compter du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [F] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 26 février 2025.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 19 mai 2026.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et CCC par dépôt en case à

à TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [V] [F]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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