RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03229 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPCA

NAC : 91Z

JUGEMENT CIVIL

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

Mme [Z] [J] veuve [W]

[Adresse 17]

[Localité 23]

Rep/assistant : Maître David AFFEJEE de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA

[Adresse 2]

[Localité 7]

Copie exécutoire délivrée le : 17.12.2024

CCC délivrée le :

à Maître David AFFEJEE de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Octobre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 novembre 2024 prorogé le 17 Décembre 2024.

JUGEMENT : Contradictoire, du 17 Décembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Les époux [W] étaient propriétaires d’un patrimoine immobilier composé de cinq appartements situés à [Localité 27], un appartement situé à [Localité 33], une maison située à [Localité 31], ainsi que de droits sociaux détenus dans diverses sociétés, le tout dépassant la valeur plancher d’imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune (ci-après, ISF).

A ce titre, l’administration fiscale a adressé le 10 novembre 2017 puis le 23 avril 2019 aux époux [W] par pli recommandé des lettres amiables les invitant à déposer les déclarations d’ISF.

Monsieur [S] [W] est décédé le [Date décès 10] 2019.

L’administration fiscale a adressé à Madame [W] une proposition de rectification des bases d’imposition le 1er octobre 2019, puis une mise en demeure d’avoir à déposer ses déclarations dans les trente jours le 13 novembre 2019. En l’absence de réponse de Madame [W] dans les trente jours, une proposition de rectification datée du 23 novembre 2020 lui a été notifiée, en application de la procédure de taxation d’office prévue à l’article L. 66, 4° du livre des procédures fiscales (ci-après, LPF).

En réponse, Madame [W] a contesté par courrier daté du 29 avril 2021 les bases retenues pour le calcul des cotisations supplémentaires d’impôt de solidarité sur la fortune 2016 et 2017, a sollicité une atténuation des pénalités appliquées et a formulé des observations.

L’administration fiscale a partiellement fait droit aux observations formulées par Madame [W], dans sa réponse du 29 juillet 2021. Puis, elle a adressé à Madame [W] un avis de mise en recouvrement daté du 15 octobre 2021, au titre des années 2016 et 2017 en matière d’ISF pour un montant total de 240 725 euros, correspondant à:

— au titre de l’année 2016:

impôt de solidarité sur la fortune: 76 339€

intérêts de retard: 10 077€

majoration de 40%: 30 536€

— au titre de l’année 2017:

impôt de solidarité sur la fortune: 83 405€

intérêts de retard: 7 006€

majoration de 40%: 33 362€.

Le 27 janvier 2022, Madame [W] a reçu un nouvel avis de mise en recouvrement daté du 15 octobre 2021 et avisé le 27 janvier 2022 qui « annule et remplace » l’avis de mise en recouvrement du 15 octobre 2021 (cet avis modifiant seulement la date à laquelle les intérêts de retard ont été arrêtés, soit le 23 novembre 2020 au lieu du 29 juillet 2021).

Par un courrier du 24 mars 2022, Madame [W] a adressé une réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement, aux termes de laquelle elle a contesté l’ensemble des sommes mises à sa charge (en droits, intérêts de retard et pénalités) et en a demandé le dégrèvement.

Sa réclamation a été intégralement rejetée par une décision de rejet n°4150 du 13 avril 2023.

Puis, par un courrier du 7 juin 2023, Madame [W] a adressé une seconde réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement, afin d’apporter au service des éléments nouveaux. Cette deuxième réclamation a été intégralement rejetée par une décision de rejet n° 4150 du 7 juillet 2023 (reçue le 25 juillet 2023).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Madame [Z] [J] veuve [W] a fait assigner LA DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE (ci-après, la DRFIP) devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de:

— PRONONCER la décharge des impositions contestées ;

— ORDONNER à la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion de dresser un nouvel état des sommes à recouvrer qui tiendront compte des valeurs proposées par la requérante.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques de La Réunion à payer à Madame [Z] [J], veuve [W], la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste l’évaluation faite par l’administration des immeubles détenus directement par elle, plus précisément elle conteste certains éléments de comparaison utilisés par le service, s’agissant des appartements situés dans les 5e, 13e, 17e et 18e arrondissements à [Localité 27]. Elle demande en outre qu’une décote de 20% soit appliquée aux biens qui sont loués, à savoir l’ensemble des appartements parisiens, la maison située à [Localité 31], l’appartement situé à [Localité 33]. Pour la maison située à [Localité 31], elle fait valoir qu’elle n’est détentrice que d’un septième des droits indivis. S’agissant de la valeur de ses droits sociaux, elle conteste le taux de capitalisation appliqué par l’administration (1,88%) pour calculer la valeur de productivité, et revendique l’application d’un taux de 22,2%. Elle demande également l’application d’une décote pour illiquidité à hauteur de 30% et non 10%. Elle conteste également les coefficients appliqués aux valeurs mathématique et de productivité, qui sont différents pour la SCI MYRIAM. S’agissant de l’EURL [S], si elle ne conteste pas la valeur des droits sociaux retenue par le service, elle fait valoir qu’elle ne détient que 52,83% du capital social. S’agissant de l’évaluation des comptes d’associés, elle demande l’application d’une décote de 30% pour la SCI SULLY, qui n’aurait pas la capacité financière de rembourser les comptes courants d’associés, et demande d’évaluer à 0 le compte courant qu’elle détient dans l’EURL [S], dont le seul bien immobilier détenu a été saisi en 2019. Elle demande enfin la décharge de la majoration de 40% en raison de la grave maladie de son époux depuis 2010.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées à la demanderesse par acte extrajudiciaire le 19 décembre 2023 et au tribunal par voie électronique le 13 mars 2024 (puis à nouveau par courrier en date du 8 avril 2024), la DRFIP demande au tribunal de:

— confirmer la décision de rejet attaquée prononcée par l’administration fiscale,

— débouter Madame [Z] [W] de ses demandes,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance

— rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, elle souligne que, la requérante n’ayant pas respecté ses obligations déclaratives, la procédure de taxation d’office a été mise en oeuvre, de sorte que la charge de la preuve du caractère exagéré de l’imposition repose sur Madame [W] (articles L. 193 et R. 193-1 LPF). S’agissant de l’évaluation des biens immobiliers, le service considère comme inopérant le moyen tenant à l’application d’une décote de 20% en raison de la location des biens immobiliers, qui n’est étayée par aucune pièce. Les contestations relatives à l’évaluation de l’appartement situé dans le [Localité 9] ne sont nullement étayées. L’administration considère également que la contestation de l’évaluation de l’appartement du [Localité 11] n’est pas étayée, le nouveau terme de comparaison proposé par Madame [W] portant sur un appartement d’une superficie plus importante, alors que le prix au m² est dégressif en fonction de la superficie. Les nouveaux termes de comparaison pour évaluer la valeur de l’appartement du 5e arrondissement ne lui paraissent pas significatifs. S’agissant de l’évaluation des droits sociaux, plus précisément concernant la valeur de l’immeuble de rapport situé [Adresse 3] dont la SCI Sully est propriétaire, la DRFIP considère que les termes de comparaison proposés par la requérante ne sont pas pertinents. L’administration conteste l’application d’un taux de capitalisation à 22,2% revendiqué par la requérante, précisant que si le tribunal a déjà retenu ce taux, c’était dans le cas d’une SARL opérant dans un secteur de niche, en raison de sa fragilité en cas de décès d’un des associés. S’agissant du nombre de parts détenues dans la SCI MYRIAM, la DRFIP souligne qu’il n’a jamais été contesté jusqu’alors et que les procès-verbaux d’AG versés par la requérante présentent des incohérences, de sorte que les 240 parts visées dans les statuts doivent être retenues. Seuls les arguments concernant l’EURL [S] sont retenus. Sur les liquidités, la DRFIP note que la requérante n’apporte aucune preuve des difficultés financières des sociétés qui justifieraient de retenir une valeur moindre que la valeur nominale figurant au bilan. L’administration accepte de modifier le forfait mobilier à 391 525€ au lieu de 399 149€. Elle s’oppose à la décharge des pénalités, soulignant que même longtemps après le décès de son époux et malgré les diverses relances elle n’a déposé aucune déclaration d’ISF.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 14 octobre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. Puis, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de Madame [J] veuve [W] d’être déchargée des impositions contestées

Aux termes de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales: “En matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires ou de taxes assimilées, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entière satisfaction aux intéressés peuvent être portées devant le tribunal administratif. (…)

En matière de droits d’enregistrement, d’impôt sur la fortune immobilière, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, de contributions indirectes et de taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire.”

Aux termes de l’article 885 A du code général des impôts, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017: “Sont soumises à l’impôt annuel de solidarité sur la fortune, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France.”

Aux termes de l’article 885 E du même code: “L’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A.”

Aux termes de l’article 885S du même code: “La valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.”

Aux termes de l’article L. 193 du même livre: “Dans tous les cas où une imposition a été établie d’office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l’imposition.”

Aux termes de l’article R. 193-1 du même livre: “Dans le cas prévu à l’article L. 193 le contribuable peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré.”

En l’espèce, il appartient donc à Madame [J] veuve [W], qui sollicite la décharge de l’ISF, de rapporter la preuve du caractère exagéré de l’ISF qui lui est réclamé pour les années 2016 et 2017. En l’occurrence, il lui appartient plus précisément de rapporter la preuve du caractère exagéré des bases d’imposition retenues, puisque c’est l’objet de ses contestations.

Les contestations seront examinées, point par point, d’abord pour 2016 puis pour 2017.

* Au titre de l’année 2016

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 1]

Sur ce point, la valeur retenue par le service à 433 500€ est acceptée. Le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 22]

La méthode d’évaluation retenue pour déterminer la valeur vénale, qui correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente du bien, est celle de la comparaison avec des biens intrinsèquement similaires ayant fait l’objet de transactions à la date du fait taxable (Com. 12 janvier 1993, Bull. IV n° 6 ; Com. 6 mars 2007, pourvoi n° 05-21.216).

Madame [W] conteste deux des trois termes de comparaison utilisés par la DRFIP pour fixer la valeur vénale de cet immeuble, à savoir les deux ventes qui concernent des appartements situés au [Adresse 14], en faisant valoir que l'[Adresse 24] serait plus cotée que l'[Adresse 25] et que le [Adresse 14] se situe à plus de 300 mètres de son bien. Elle propose d’utiliser comme deuxième terme de comparaison le prix médian au m² dans le [Localité 9] (8200€) selon la base d’informations de la chambre interdépartementale des notaires de [Localité 27]. Néanmoins, le [Adresse 14] étant situé à 300 mètres à pieds, et moins de 300 mètres à vol d’oiseau, du [Adresse 21], en outre dans le même quartier [Adresse 26], particulièrement coté, à la différence d’autres quartiers du [Localité 9] en 2016, il sera retenu que Madame [W] échoue à rapporter la preuve que la valeur vénale au m² retenue par la DRFIP est exagérée.

En revanche, il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 1er juillet 2022 que le bien était loué durant l’année 2016. Dès lors, il y aura lieu de faire application d’une décote de 20%, dont le principe n’est pas contesté par la DRFIP.

Ainsi, la valeur de 235 097,60€ doit être retenue.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 16] (29m²)

Madame [W] conteste un des trois termes de comparaison utilisés par la DRFIP pour fixer la valeur vénale de cet immeuble, à savoir celui correspondant à la vente d’un appartement de 30m² situé [Adresse 6], et propose de retenir la vente d’un appartement de 41 m² situé dans le même immeuble que le sien. Néanmoins, comme le souligne la DRFIP, le prix au m² étant dégressif en fonction de la superficie de l’appartement, le nouveau terme de comparaison proposé n’est pas pertinent, d’autant qu’il porte sur un appartement situé dans un étage bas, traditionnellement moins attractif. En outre, le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

Sur ce bien, Madame [W] échoue à rapporter la preuve que la base d’imposition serait exagérée.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 15] (34m²)

Madame [W] conteste l’ensemble des termes de comparaison utilisés par la DRFIP et propose de prendre en considération trois autres ventes de bien situés dans la même rue. Néanmoins, d’une part deux des trois termes de comparaison proposés portent sur des ventes au titre de l’année 2014, alors que la DRFIP a trouvé des ventes réalisées en 2015 aux mêmes adresses, d’autre part les ventes utilisées par la DRFIP concernent des biens situés à moins de 300 mètres à vol d’oiseau. Par conséquent, il sera retenu que Madame [W] échoue à rapporter la preuve que la valeur vénale retenue serait exagérée. En outre, le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 12]

Il s’agit d’un appartement de 52m², avec cave et parking, situé au 6ème étage d’un immeuble avec ascenseur.

Madame [W] conteste deux des quatre termes de comparaison initialement retenues. Or, l’un de ces termes de comparaison a été abandonné par la DRFIP (vente [Adresse 29]). Reste donc une contestation sur la vente d’un appartement de 67m² situé [Adresse 28], que Madame [W] propose de remplacer par deux ventes intervenues au [Adresse 20]. Néanmoins, les arguments déjà opposés par l’administration à son moyen doivent être retenus: en effet, les ventes qu’elle propose de retenir concernent des appartements non dotés de parking et pour l’un situé dans un appartement sans ascenseur ainsi que pour l’autre situé dans un étage moins élevé.

En outre, le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

Sur ce bien, Madame [W] échoue à rapporter la preuve que la base d’imposition serait exagérée.

— sur la maison de 45m² située [Adresse 8]

Madame [W] ne conteste pas la valeur vénale retenue par la DRFIP mais fait valoir qu’elle n’est propriétaire que d’un septième des droits indivis. Néanmoins, l’acte de vente qu’elle produit porte non pas sur la maison en litige, mais sur une parcelle de terrain nu bien plus grande, de sorte qu’elle échoue à rapporter la preuve de son allégation. Son moyen sera écarté.

En outre, le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

— sur l’appartement situé [Adresse 13]

Sur ce bien, la valeur vénale retenue par le service à 111 358€ est acceptée. Le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

— sur les droits sociaux détenus dans la SCI Sully

S’agissant des biens situés [Adresse 12], et [Adresse 16], pour les motifs déjà exposés plus haut, Madame [W] échoue à rapporter la preuve que la valeur retenue serait exagérée.

S’agissant de l’immeuble de rapport situé [Adresse 4], qui se compose de six locaux commerciaux de 1 035m², de deux locaux commerciaux à usage de bureaux de 315m² et de quatre appartement de 292m², Madame [W] conteste les termes de comparaison choisis pour les six locaux commerciaux, qui portent pour partie sur des ventes réalisées à [Localité 32], et propose de retenir deux termes de comparaison relatifs à des ventes réalisées à [Localité 31]. Si l’un des termes de comparaison porte sur une vente d’une construction destinée à être démolie par l’acquéreur, qui ne saurait donc être retenu comme pertinent, l’autre paraît en revanche pertinent, s’agissant d’une vente d’un immeuble de rapport composé de trois locaux commerciaux, d’une superficie totale de 700m² (dans l’acte d’acquisition) ou 988 m² (selon Madame [W]). Ce terme de comparaison sera retenu en remplacement des trois autres portant sur des ventes réalisées à [Localité 32], soit une valeur vénale au m² de 1 467,61€, et en complément de la vente du 23 juillet 2015 portant sur un commerce de 275m² situé [Adresse 30], pour une valeur vénale au m² de 1 880€.

Une valeur vénale de 1 732 383 euros sera retenue pour les six locaux commerciaux d’une superficie totale de 1035m².

La valeur vénale des autres locaux n’étant pas contestée, après application de l’abattement de 20% correspondant à la méthode analytique employée par la DRFIP, la valeur vénale totale nette taxable s’élève à 2 435 608,64 euros.

S’agissant de l’immeuble de rapport situé [Adresse 19] et [Adresse 18], Madame [W] conteste les termes de comparaison utilisés pour évaluer la valeur vénale des appartements de 83m² et 70 m², et propose trois nouveaux termes de comparaison, dont l’un a déjà été retenu par la DRFIP dans son courrier du 29 juillet 2021 (vente du 15 octobre 2014 d’un appartement situé [Adresse 5]). Or, les deux autres ventes suggérées par Madame [W] ne sauraient être utilement retenues, s’agissant d’un appartement ayant subi un sinistre en cours d’expertise, et de biens pour lesquels une procédure est en cours pour annuler le règlement de copropriété ou modifier la répartition des charges. Madame [W] échouant à rapporter la preuve qui lui incombe, la valeur vénale de cet immeuble sera inchangée.

Au final, le patrimoine immobilier de la SCI Sully devra être évalué à 4 332 739,64 euros.

Sur cette base, la valeur mathématique de la part s’élève à 331,51 euros.

S’agissant de la valeur de productivité, le moyen soulevé par Madame [W] qui revendique le bénéfice d’un taux de capitalisation de 22,2%, ne saurait prospérer, une petite SARL familiale opérant dans un secteur de niche dont l’activité dépend totalement de ses associés n’étant nullement comparable à une SCI.

Si la DRFIP admet une erreur dans le bénéfice courant, qui doit être fixé à 78 662 euros, la valeur de productivité, après application du taux de capitalisation de 1,88%, s’élève à 4 184 148,93 euros, de sorte que la valeur de la part est de 398,49 euros.

S’agissant de la décote pour illiquidité de 30% revendiquée par Madame [W], elle n’est pas justifiée par des arguments sérieux dès lors que, bien que minoritaire au sens strict, elle détient néanmoins 45% des parts, et que les statuts stipulent que les usufruitiers prennent les décisions ordinaires comme extraordinaires.

Après application du coefficient 3VM et 1VP, après application de la décote de 10% accordée par la DRFIP, la valeur unitaire est de 313,42 euros et la valeur vénale des 4 750 parts détenues de 1 488 745 euros.

— sur les droits sociaux détenus dans la SCI Myriam

Madame [W] conteste le nombre de parts sociales détenues, qu’elle chiffre à 60 au lieu des 240 figurant dans les statuts. Néanmoins, les procès-verbaux des assemblée générales de la SCI qu’elle verse aux débats pour en justifier étant contradictoires (en 2013, 60 parts en usufruit, en 2019, 60 parts en pleine propriété), son moyen ne saurait prospérer.

Elle conteste également l’évaluation des biens retenue par l’administration mais n’apporte aucun élément probant au soutien de ce moyen, qui sera donc rejeté, tout comme celui portant sur l’application d’une décote de 20% pour la mise en location des biens, qui n’est pas davantage prouvée.

Elle conteste ensuite la pondération appliquée aux bénéfices moyens des trois années précédant celle de référence, soulignant qu’il n’y aurait pas lieu de corriger les effets d’une inflation très faible. Néanmoins, la DRFIP justifiant que cette pondération est basée sur la doctrine en vigueur, en l’absence de tout élément probant pour considérer qu’elle serait exagérée, le moyen soulevé ici ne saurait prospérer.

Elle conteste encore le taux de capitalisation appliqué; il y sera répondu de la même façon que concernant la SCI Sully.

La DRFIP a déjà répondu favorablement s’agissant de la combinaison des méthodes 3VM+1VP/4 utilisée pour déterminer la valeur pondérée des parts sociales et s’agissant de l’application d’une décote de 30% pour illiquidité.

Aucun des moyens soumis au tribunal ne saurait donc prospérer.

— sur les droits sociaux détenus dans la SCI Compagnie 1931

Madame [W] conteste la méthode d’évaluation retenue, qui n’a pas tenu compte de la valeur de productivité (égale à zéro en raison des résultats déficitaires). Ce moyen ne saurait prospérer, les résultats déficitaires n’étant pas justifiés par le dépôt des déclarations fiscales sur l’ensemble des exercices.

En outre, le moyen tenant à l’application d’une décote de 30% pour illiquidité n’est nullement justifié, Madame [W] détenant la majorité des parts de la société.

— sur les droits sociaux détenus dans l’EURL [S]

La DRFIP accepte la valeur revendiquée par Madame [W], celle-ci ayant justifié de la modification des statuts démontrant la détention de 52,83% des parts. La valeur vénale des droits à déclarer s’élève donc à 170 781 euros.

— sur les liquidités

Madame [W] sollicite l’application d’une décote de 30% pour illiquidité du compte courant d’associé dans la SCI Sully et demande également que le compte courant d’associé dans l’EURL [S] soit chiffré à zéro.

Or, alors que la charge de la preuve des difficultés financières des sociétés concernées lui incombe, Madame [W] n’apporte aucun élément au soutien de sa demande, de sorte que celle-ci sera rejetée.

— sur les meubles meublants

Au vu de ce qui a été jugé précédemment, il convient de retenir:

— biens immobiliers détenus directement: 1 890 645,60 euros

— valeurs mobilières: 4 278 597 euros

— liquidités: 1 460 455 euros

soit une base brute s’élevant à 7 629 697,60 euros.

Après application du coefficient de 5%, les meubles seront évalués à 381 484,88 euros et l’actif brut (base brute imposable) est de 8 011 182,48 euros.

— sur les pénalités

Les intérêts de retard seront recalculés sur les bases précédemment indiquées.

Si la mise en demeure d’avoir à déposer ses déclarations pour l’ISF 2016 et 2017 a certes été notifiée dans un délai proche du décès de son époux, force est de constater que Madame [J] veuve [W] n’a jamais déposé aucune déclaration alors que l’administration a laissé un délai d’un an s’écouler avant de lui adresser une proposition de rectification en application de la procédure de taxation d’office. Par conséquent, sa demande d’être déchargée des pénalités sera rejetée.

* Au titre de l’année 2017

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 1]

Sur cet appartement, la valeur retenue par le service à 482 367€ est acceptée. Le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2017.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 22]

Sur cet appartement, la valeur vénale retenue par le service à 315 372€ est acceptée.

En revanche, il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 1er juillet 2022 que le bien était loué durant l’année 2017 également. Dès lors, il y aura lieu de faire application d’une décote de 20%, dont le principe n’est pas contesté par la DRFIP.

Ainsi, une valeur de 252 298€ doit être retenue.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 16] (29m²)

Il n’y a plus de litige concernant la valeur vénale de cet appartement, la DRFIP ayant accepté dans sa réponse aux observations datée du 29 juillet 2021 la valeur de 181 034€, en prenant en compte deux nouveaux termes de comparaison proposée par Madame [W].

Le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2016.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 15] (34m²)

Sur cet appartement, la valeur vénale retenue par la DRFIP à 358 398€ est acceptée. Le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2017.

— sur la valeur de l’immeuble situé [Adresse 12]

Il s’agit d’un appartement de 52m², avec cave et parking, situé au 6ème étage d’un immeuble avec ascenseur.

La méthode d’évaluation retenue pour déterminer la valeur vénale, qui correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente du bien, est en général celle de la comparaison avec des biens intrinsèquement similaires ayant fait l’objet de transactions à la date du fait taxable (Com. 12 janvier 1993, Bull. IV n° 6 ; Com. 6 mars 2007, pourvoi n° 05-21.216).

Madame [W] conteste deux des trois termes de comparaison initialement retenus pour parvenir à un prix de 7 044,71€ au m². Or, l’une des deux ventes qu’elle propose d’utiliser (celle du 2 mai 2016) n’a pas été retrouvée sur le site PATRIM; madame [W] n’apportant aucune pièce au soutien de son moyen, le terme de comparaison qu’elle propose ne saurait être retenu. En outre, s’agissant du deuxième terme de comparaison qu’elle propose d’utiliser (vente du 9 mai 2016), il s’agit d’une licitation, le prix de 234 500 euros ne correspond qu’à la moitié du prix total de l’appartement (soit en réalité un prix de 9 196€ au m²). Il sera donc retenu qu’elle échoue à rapporter la preuve que la base d’imposition retenue est exagérée.

En outre, le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2017.

— sur la maison de 45m² située [Adresse 8]

Madame [W] ne conteste pas la valeur vénale retenue par la DRFIP mais fait valoir qu’elle n’est propriétaire que d’un septième des droits indivis. Néanmoins, l’acte de vente qu’elle produit porte non pas sur la maison en litige, mais sur une parcelle de terrain nu bien plus grande, de sorte qu’elle échoue à rapporter la preuve de son allégation. En outre, le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2017.

— sur l’appartement situé [Adresse 13]

Sur ce bien, la valeur vénale retenue par le service à 130 564€ est acceptée. Le moyen tendant à l’application d’une décote ne saurait prospérer, en l’absence de toute pièce justifiant de la mise en location du bien en 2017.

— sur les droits sociaux détenus dans la SCI Sully

S’agissant des biens situés [Adresse 12], et [Adresse 16], pour les motifs déjà exposés plus haut, Madame [W] échoue à rapporter la preuve que la valeur retenue serait exagérée.

S’agissant de l’immeuble de rapport situé [Adresse 4], qui se compose de six locaux commerciaux de 1 035m², de deux locaux commerciaux à usage de bureaux de 315m² et de quatre appartement de 292m², Madame [W] conteste les termes de comparaison choisis pour les six locaux commerciaux, qui portent pour partie sur des ventes réalisées à [Localité 32], et propose de retenir les mêmes termes de comparaison que pour 2016. Si l’un des termes de comparaison porte sur une vente d’une construction destinée à être démolie par l’acquéreur, qui ne saurait donc être retenu comme pertinent, l’autre paraît en revanche pertinent, s’agissant d’une vente d’un immeuble de rapport composé de trois locaux commerciaux, d’une superficie totale de 700m² (dans l’acte d’acquisition) ou 988 m² (selon Madame [W]). Ce terme de comparaison sera retenu en remplacement des trois autres portant sur des ventes réalisées à [Localité 32], soit une valeur vénale au m² de 1 467,61€, et en complément de la vente du 23 juillet 2015 portant sur un commerce de 275m² situé [Adresse 30], pour une valeur vénale au m² de 1 880€.

Une valeur vénale de 1 732 383 euros sera retenue pour les six locaux commerciaux d’une superficie totale de 1035m².

La valeur vénale des autres locaux n’étant pas contestée, après application de l’abattement de 20% correspondant à la méthode analytique employée par la DRFIP, la valeur vénale totale nette taxable s’élève à 2 487 638,40 euros.

Au final, le patrimoine immobilier de la SCI Sully devra être évalué à 4 589 939,40 euros.

Sur cette base, la valeur mathématique de la part s’élève à 432,49 euros.

S’agissant de la valeur de productivité, le moyen soulevé par Madame [W] qui revendique le bénéfice d’un taux de capitalisation de 22,2%, ne saurait prospérer pour les mêmes motifs déjà retenus pour 2016. Le moyen tendant à exclure la pondération appliquée aux bénéfices courants après impôt de 2016 et 2015 sera rejeté, pour les mêmes motifs que ceux déjà énoncés s’agissant de la SCI Myriam en 2016. S’agissant de la décote pour illiquidité de 30% revendiquée par Madame [W], elle n’est pas justifiée par des arguments sérieux dès lors que, bien que minoritaire au sens strict, elle détient néanmoins 45% des parts, et que les statuts stipulent que les usufruitiers prennent les décisions ordinaires comme extraordinaires. Aucun des moyens relatifs à la valeur de productivité ne prospère, de sorte que la valeur de productivité d’une part reste fixée à 398,49€.

Après application du coefficient 3VM et 1VP, après application de la décote de 10% accordée par la DRFIP, la valeur unitaire est de 381,59 euros et la valeur vénale des 4 750 parts détenues de 1 812 552,50 euros.

— sur les droits sociaux détenus dans la SCI Myriam

Les contestations soulevées par [N] [W] concernant le nombre de parts sociales détenues, l’évaluation des biens, la pondération appliquée aux bénéfices moyens des trois années précédant celle de référence, et le taux de capitalisation appliqué seront rejetées, pour les mêmes motifs que ceux retenus s’agissant de l’ISF 2016.

La DRFIP a déjà répondu favorablement s’agissant de la combinaison des méthodes 3VM+1VP/4 utilisée pour déterminer la valeur pondérée des parts sociales et s’agissant de l’application d’une décote de 30% pour illiquidité.

Aucun des moyens soumis au tribunal ne saurait donc prospérer.

— sur les droits sociaux détenus dans la SCI Compagnie 1931

Les moyens soulevés par Madame [W] seront rejetés pour les mêmes motifs que ceux retenus pour l’ISF 2016.

— sur les droits sociaux détenus dans l’EURL [S]

La DRFIP accepte la valeur revendiquée par Madame [W], celle-ci ayant justifié de la modification des statuts démontrant la détention de 52,83% des parts. La valeur vénale des droits à déclarer s’élève donc à 170 781 euros.

— sur les liquidités

Les contestations soulevées par Madame [W] seront rejetées pour les mêmes motifs déjà retenus au titre de l’ISF 2016.

— sur les meubles meublants

Au vu de ce qui a été jugé précédemment, il convient de retenir:

— biens immobiliers détenus directement: 1 945 778 euros

— valeurs mobilières: 5 004 452,50 euros

— liquidités: 1 356 596 euros

soit une base brute s’élevant à 8 306 826,50 euros.

Après application du coefficient de 5%, les meubles seront évalués à 415 341,32 euros.

Après prise en compte de l’ensemble des moyens retenus par le tribunal, l’actif brut (base brute imposable) est de 8 722 167,82 euros.

— sur les pénalités

Les intérêts de retard seront recalculés sur les bases précédemment indiquées.

Si la mise en demeure d’avoir à déposer ses déclarations pour l’ISF 2016 et 2017 a certes été notifiée dans un délai proche du décès de son époux, force est de constater que Madame [J] veuve [W] n’a jamais déposé aucune déclaration alors que l’administration a laissé un délai d’un an s’écouler avant de lui adresser une proposition de rectification en application de la procédure de taxation d’office. Par conséquent, sa demande d’être déchargée des pénalités sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

A l’issue du procès, la demanderesse ne voit ses prétentions aboutir que très partiellement, de sorte que chacune des parties conservera les dépens qu’elle a engagés. En outre, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la décharge partielle de l’imposition au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour l’année 2016, pour les droits et pénalités calculés sur la partie de la base brute imposable excédant 8 011 182,48 € (huit millions onze mille cent quatre vingt-deux euros et quarante huit centimes),

PRONONCE la décharge partielle de l’imposition au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour l’année 2017, en ce que la base brute imposable doit être recalculé à 8 722 167,82 € (huit millions sept cent vingt-deux mille cent soixante-sept euros et quantre-vingt-deux centimes),

ORDONNE à la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion de dresser un nouvel état des sommes à recouvrer en conséquence de ces bases brutes imposables pour les années 2016 et 2017,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a engagés,

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente