TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JNDR

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 14 Novembre 2025

[M] [B]

C/

[P] [Y] [U]

[Z] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [P] [Y] [U]

Mme [Z] [L]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Novembre 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [B]

né le 06 Décembre 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Y] [U]

né le 14 Février 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [L]

née le 23 Septembre 1999 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Octobre 2025

Après débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 octobre 2022, M.[M] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ont donné à bail à M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 565 euros.

Par acte extrajudiciaire des 22 et 28 mai 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 11 juin 2025, M.et Mme [B] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.997,63 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 12 mai 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en dates des 13 et 19 août 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 août 2025, M.et Mme [B] ont fait assigner M. [Y] [U] et Mme [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

au principal,

– renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

mais vu l’urgence, dès à présent,

– constater acquise la clause résolutoire du bail à compter du 29 juillet 2025 ;

– ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire qu’il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que le commissaire de justice instrumentaire avisera, à la charge, aux frais des expulsés;

– les condamner au paiement :

* à titre provisionnel, de la somme de 2.236,28 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de août 2025 inclus ;

* à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la date de résilation du bail jusqu’à la complète libération des lieux ;

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience du 16 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M.et Mme [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 2.040,72 euros, selon décompte arrêté au 30 octobre 2025. Leur conseil s’oppose aux délais sollicités par Mme [L].

Mme [L], comparante en personne, sollicite la mise en place d’un échéancier pour apurer la dette de loyers. Elle indique que le paiement du loyer courant a été effectué en septembre et octobre, propose 200 euros en plus du loyer courant et précise percevoir la somme mensuelle de 1.200 à 1.300 euros par mois, et n’avoir aucune autre charge.

Monsieur [Y] [U], bien que valablement assigné par remise à domicile, n’a pas comparu.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Les demandeurs n’ont pas fait parvenir au greffe le décompte actualisé de la créance sollicité à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les logements collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail

– le commandement de payer

– un décompte locatif à compter du 1er janvier 2025 et arrêté au 1er octobre 2025 faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2.040,72 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locataires ne sont pas à jour du règlement des loyers et charges.

Par conséquent, M.[Y] [U] et Mme [L] seront condamnés à payer à M. et Mme [B] la somme de 2.040,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent bail, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [Y] [U] et Mme [L], par acte de commissaire de justice en date des 22 et 28 mai 2025 et portant sur la somme en principal de 1.997,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 mai 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 29 juillet 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [L] sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative.

Mme [L] indique qu’elle a repris le paiement du loyer courant et qu’elle peut faire face à la dette locative.

Par conséquent, il sera accordé aux locataires des délais de paiement tels que prévus au dispositif, à hauteur de 200 euros par mois.

Si les locataires respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer aux demandeurs une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, M. [Y] [U] et Mme [L] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur le sort des meubles en cas d’expulsion

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser M. et Mme [B] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [Y] [U] et Mme [L] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [Y] [U] et Mme [L] causent un préjudice à M. et Mme [B] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [U] et Mme [L], parties succombantes au litige, seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de procédure antérieurs, et ceux liés au recouvrement et à l’expulsion, ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

DÉCLARONS recevable l’assignation délivrée à la requête de M.[M] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 4 octobre 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 10], à compter du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNONS M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] à payer à M.[M] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] la somme provisionnelle de 2.040,72 euros, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et AUTORISONS M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 10 mensualités de 200 euros , la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISONS dans ce cas, M.[M] [B] et Mme [D] [C] épouse [B], à faire expulser M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS dans ce cas, M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] à payer à M.[M] [B] et Mme [D] [C] épouse [B], une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DISONS que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DISONS que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTONS les parties de toutes autres ou plus amples demandes ;

CONDAMNONS M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [P] [Y] [U] et Mme [Z] [L] à payer à M.[M] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION