RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/00117 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GREH

NAC : 28Z

JUGEMENT CIVIL

DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS

Mme [T] [C]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [D] [G]-[K] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [H] [G]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [L] [G] épouse [R]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [J] [G]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [V] [P] [G]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Mme [I] [N] [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 16]

Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 26.11.2024

CCC délivrée le :

à M^e Vanessa ABOUT, Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Octobre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024.

JUGEMENT : Contradictoire, du 26 Novembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Madame [N] [B] [E] [G] épouse [K] est décédée le [Date décès 6] 1984, laissant pour seul héritier son fils adoptif Monsieur [F] [S] [G]-[K] (son époux, Monsieur [V] [K], étant lui-même décédé le [Date décès 4] 1986).

Monsieur [F] [S] [G]-[K] est décédé à [Localité 15] le [Date décès 10] 1998, laissant pour héritiers:

— Madame [T] [C], son épouse,

— Monsieur [V] [P] [G], Monsieur [J] [G], Madame [L] [G] épouse [R], Madame [H] [G], Madame [D] [G]-[K] épouse [Z] et Madame [I] [N] [M] [G], ses enfants.

Le 3 janvier 2023, Maître [X] [A], notaire associé, membre de la SAS “[X] [A], [13]”, à [Localité 15], a reçu une promesse synallagmatique de vente consentie par les consorts [C] – [G] à Monsieur [U] [W] [Z], portant sur un immeuble composé d’un appartement (au sous-sol et premier étage) et de quatre F1 au deuxième étage, sur une parcelle de terrain d’environ 869 m² à prendre dans un terrain plus considérable, cadastré section AZ n° [Cadastre 5], situé [Adresse 2] au lieudit [Adresse 14] à [Localité 16], pour un prix de 350 000 euros.

Cette promesse de vente n’ayant pas été signée par Madame [I] [N] [M] [G], l’acte authentique lui a été signifié et elle a été convoquée par acte extrajudiciaire en date du 9 mai 2023 pour venir signer cette promesse le 15 mai 2023 à 11 heures.

Le 15 mai 2023, Maître [A] a dressé un procès-verbal de carence.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Monsieur [V] [P] [G], Monsieur [J] [G], Madame [L] [G] épouse [R], Madame [H] [G], Madame [D] [G]-[K] épouse [Z] et Madame [T] [C] ont fait assigner Madame [I] [N] [M] [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’être autorisés à passer seul et sans l’accord de cette dernière les actes de vente du bien immobilier en cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 septembre 2024, ils demandent au tribunal de:

— AUTORISER Monsieur [V] [P] [G], Monsieur [J] [G], Madame [L] [G] épouse [R], Madame [H] [G], Madame [D] [G]-[K] épouse [Z] et Madame [T] [C] à passer seuls, et sans l’accord de Madame [I] [N] [M] [G], tous les actes de vente du bien situé [Adresse 3] et cadastré Section N°AZ [Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 28 a 56 ca, moyennant un prix minimum de 350.000 euros nets vendeurs ;

— FIXER à compter du 1er janvier 2018, une indemnité d’occupation mensuelle ;

— CONDAMNER Madame [I] [N] [M] [G] à payer à l’indivision [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 euros à compter du 1er janvier 2018, et ce, jusqu’à parfait délaissement des lieux ;

— DIRE que les sommes allouées aux Consorts [G] porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, lequel vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du Code civil ;

— PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER Madame [I] [N] [M] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER Madame [I] [N] [M] [G] à verser à chacun des demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que leur demande est fondée sur les dispositions de l’article 815-5 du code civil, et reprochent à la défenderesse de s’opposer à la vente du bien alors que le produit de la vente est destiné à solder une dette de l’indivision d’un montant de 216 000 euros. Ils soutiennent également que le bien est dans un état dégradé et ne va pas cesser de se détériorer, au détriment de l’indivision, et ajoutent que la vente d’un autre bien ne changerait rien à cette situation. Ils invoquent également l’application de la loi dite Letchimy.

Ils demandent en outre que soit fixée à la charge de la défenderesse, qui occupe exclusivement la maison indivise, une indemnité d’occupation à hauteur de 1 200 euros par mois, en application de l’article 815-9 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 19 septembre 2024, Madame [I] [N] [M] [G] demande au tribunal de:

— DECLARER irrecevable leur demande tendant a étre autorisés a passer seuls et sans

l’accord de leur coindivisaire Madame [I] [G] tous les actes de vente du bien situé [Adresse 3] a [Localité 16], cadastré AZ [Cadastre 5].

— DECLARER que Madame [I] [G] n’est aucunement débitrice d’une indemnité d’occupation envers l’indivision.

— DECLARER qu’autoriser la vente forcée du terrain occupé par Madame [I] [G] serait porter atteinte a son doit au logement, lequel est un droit fondamental et d’ordre public.

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DECLARER qu’il y a abus de majorité manifeste des demandeurs au detriment de Mme [I] [G].

— REJETER la demande d’autorisation de vendre la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 5].

— DECLARER que l’emprunt bancaire comme la vente d’un autre bien de l’indivision, sont des solutions alternatives a la vente du bien indivis occupé par Mme [I] [G].

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER les demandeurs a payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En défense, elle fait valoir que l’action ne saurait prospérer en ce qu’elle est fondée sur la loi Letchimy, destinée à favoriser les sorties de l’indivision et à relancer la politique de relogement. Elle soutient que les conditions de l’article 815-5 ne sont pas davantage réunies, les demandeurs ne justifiant pas en quoi son refus de vendre mettrait en péril l’intérêt commun de l’indivision, l’existence d’une dette indivise ne suffisant pas à en justifier. Sur la demande d’indemnité d’occupation, elle soutient que c’est dans le cadre d’un prêt à usage consenti par son père qu’elle avait obtenu l’autorisation d’occuper gratuitement la parcelle en litige et d’y construire la maison où elle vit. Elle ajoute que chacun des coindivisaires s’est vu attribuer une parcelle du terrain familial dans le cadre d’un partage informel organisé par son père.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 14 octobre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que si la défenderesse demande de déclarer irrecevable la demande d’autorisation de vendre le bien immobilier, elle ne développe en réalité aucune fin de non-recevoir mais bien des moyens sur le caractère infondé de cette demande, de sorte qu’elle sera bien examinée au fond.

Sur la demande d’être autorisés à vendre le bien indivis

Aux termes de l’article 815-5 du code civil : “Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.”

L’article 1 de la loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer, dite loi Letchimy, prévoit des modalités spécifiques pour procéder à la vente des biens immobiliers indivis situés à La Réunion, pour le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis des successions ouvertes depuis plus de dix ans.

L’article 2 prévoit que le notaire choisi pour établir l’acte de vente en notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires qui ne sont pas à l’initiative du projet et procède à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet. Des mentions obligations sont prévues pour cette notification. Un délai de trois mois, courant à compter de la notification, est prévu pour que les indivisaires puissent faire connaître leur opposition à la vente. Les indivisaires titulaires de la moitié des droits indivis peuvent saisir le tribunal judiciaire pour être autorisés à passer l’acte de vente en cas d’opposition constatée par procès-verbal du notaire.

En l’espèce, la demande ne saurait prospérer en ce qu’elle est fondée sur les dispositions de la loi Letchimy, les demandeurs ne justifiant nullement qu’ils en remplissent les conditions légales et le projet d’acte de vente versé aux débats n’ayant nullement été notifié ni publié dans les formes requises par les articles précités.

S’agissant des conditions de l’article 815-5 du code civil, il est justifié par les demandeurs que l’indivision successorale est débitrice de la somme de 216 000 euros envers l’indivision post-communautaire et post-séparatiste entre la défenderesse et son ex-époux, soit 108 000 euros envers ce dernier, et ce depuis un jugement du 11 février 2020. Cette dette de 108 000 euros envers un tiers est susceptible de mettre en péril l’intérêt commun des indivisaires, ce tiers pouvant engager une procédure de saisie immobilière sur le bien immobilier.

Néanmoins, la promesse synallagmatique de vente que les demandeurs ont régularisé le 3 janvier 2023 portait sur l’immeuble contenant cinq appartements, ainsi que sur environ 869 m² de terrain, à détacher de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 5], pour un prix de 350 000 euros. Or, la demande qui est soumise au tribunal porte sur l’autorisation de passer seuls, sans l’accord de la défenderesse, l’ensemble des actes relatifs à la vente de l’ensemble de la parcelle, d’une surface de 28 ares et 56 centiares, moyennant un prix minimum de 350.000 euros nets vendeurs.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à la demande telle qu’elle est formulée, puisque la vente de l’ensemble de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 5] n’a jamais été projetée, et qu’elle ne saurait être autorisée au même prix que celui projeté pour un terrain d’une superficie moindre de 2 000 m².

Même si le tribunal s’estimait en capacité de faire droit à la demande en ce qu’elle porte notamment sur le bien immobilier tel que décrit dans la promesse de vente du 3 janvier 2023, alors que la vente projetée laissait subsister près de 2 000 m² de terrain nu pour l’indivision sur la parcelle AZ [Cadastre 5], ce seul élément met en évidence qu’une solution alternative existe, à savoir la vente des 2 000m² de terrain nu subsistant en détachant la partie sur laquelle est édifiée la maison d’habitation de la défenderesse.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande principale.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 815-9 du code civil : “Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.”

Aux termes de l’article 1875 du même code: “Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.”

Aux termes de l’article 1876 du même code: “Ce prêt est essentiellement gratuit”.

En l’espèce, le tribunal judiciaire avait retenu dans son jugement du 11 février 2020 l’existence d’un prêt à usage consenti par Monsieur [F] [S] [G]- [K]. Bien que non revêtue de l’autorité de la chose jugée, puisque retenue dans les motifs et non dans le dispositif du jugement, cette qualification juridique de prêt à usage doit être également retenue à ce jour. D’une part, elle se fondait sur des pièces versées par les parties à l’époque, qui établissaient que la défenderesse et son époux avaient construit puis occupé la maison d’habitation litigieuse à titre gratuit, avec l’autorisation de Monsieur [G]-[K], depuis 1996. D’autre part, et surtout, cette qualification n’est pas contestée par les demandeurs, qui se contentent de soutenir que ce prêt à usage aurait pris fin avec le décès du prêteur. Or, l’article 1879 du code civil prévoyant explicitement que les engagements qui se forment par le prêt à usage se transmettent aux héritiers de celui qui prête, le prêt à usage consenti par Monsieur [G]-[K] en 1996 ne s’est pas éteint à son décès en 1998. Les héritiers de Monsieur [G]-[K] avaient tout loisir d’y mettre fin en respectant un préavis raisonnable, conformément à la jurisprudence en vigueur, ce qu’ils n’ont jamais choisi de faire depuis le jugement rendu en 2020.

Dès lors, le prêt à usage constituant la convention contraire qui permet de déroger au principe de l’indemnité d’occupation prévu par l’article 815-9 précité, la demande formée par les demandeurs à ce titre ne saurait prospérer.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les demandeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande tendant à autoriser Monsieur [V] [P] [G], Monsieur [J] [G], Madame [L] [G] épouse [R],Madame [H] [G], Madame [D] [G]-[K] épouse [Z] et Madame [T] [C] à passer seuls, et sans l’accord de Madame [I] [N] [M] [G], tous les actes de vente du bien situé [Adresse 3] et cadastré Section N°AZ [Cadastre 5] d’une surface de 00 ha 28 a 56 ca, moyennant un prix minimum de 350.000 euros nets vendeurs,

REJETTE la demande de condamner Madame [I] [N] [M] [G] à payer à l’indivision [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 euros à compter du 1er janvier 2018 pour ce bien immobilier,

CONDAMNE Monsieur [V] [P] [G], Monsieur [J] [G], Madame [L] [G] épouse [R], Madame [H] [G], Madame [D] [G]-[K] épouse [Z] et Madame [T] [C] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [V] [P] [G], Monsieur [J] [G], Madame [L] [G] épouse [R], Madame [H] [G], Madame [D] [G]-[K] épouse [Z] et Madame [T] [C] à verser à Madame [I] [N] [M] [G] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente