RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEA7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. MERCURA représentée par Monsieur [H] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Chendra KICHENIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [L] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2020, la SCI MERCURA a donné à bail à Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 3], pour un loyer mensuel actuel révisé de 838 euros, charges comprises.

Par engagements de cautionnement du même jour, Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] se sont portés cautions solidaires des engagements de Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] au titre de ce bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 novembre 2024 dénoncé aux cautions et resté sans effet, la SCI MERCURA a assigné Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

juger recevable et bien fondée l’action entreprise,

juger acquise la clause résolutoire insérée au bail,

condamner solidairement les défendeurs à lui payer, au titre des loyers, la somme de 12817,49 pour la période allant d’août 2021 à mars 2025,

juger que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2024,

juger que les locataires sont redevables à compter du 19 décembre 2024 d’une indemnité d’occupation mensuelle de 838 euros jusqu’à la totale libération des lieux outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme mensuelle de 838 euros au titre d’indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés à la bailleresse,

ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner solidairement les défendeurs aux dépens, comprenant les frais de des commandements de payer et des dénonciations à caution soit la somme totale de 601,66 euros, et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juillet 2025.

Au cours des débats, la SCI MERCURA, représentée par un conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [R] a comparu et a sollicité le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [S], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R], régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, la SCI MERCURA justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte des sommes dues par Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R], ainsi que les engagements de cautions solidaires de Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] et les dénonciations à leur égard du commandement de payer, dénonciations intervenues dans un délai excédant le délai de 15 jours posé par les dispositions légales susvisées.

En conséquence, Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] seront condamnés solidairement en vertu de la clause de solidarité prévue au bail et des engagements de caution solidaire, au paiement de la somme de 12817,49 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 non inclus, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation en date du 16 mai 2025 pour les locataires, et à compter de la signification du présent jugement pour les cautions.

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion

Sur la recevabilité de la demande

D’une part, la SCI MERCURA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 29 janvier 2020 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SCI MERCURA justifie avoir délivré le 7 novembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 12100,26 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qu’a confirmé la SCI MERCURA en produisant un décompte actualisé arrêté au 1er juillet 2025. Monsieur [I] [R] a exposé la situation financière ainsi que celle de Madame [L] [S], a expliqué avoir proposé un échéancier à l’agence immobilière mandatée par le propriétaire pour la gestion du contrat de bail litigieux, mais n’avoir eu aucun retour à la suite de sa proposition, et a proposé à l’audience de procéder à des versements de 1600 euros chaque mois au total pour s’acquitter de sa dette.

Ainsi, Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] apparaissent en situation de régler leur dette locative et ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il sera dès lors fait droit à la demande formée par Monsieur [I] [R] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer en date du 7 novembre 2024 et de sa signification aux cautions en date du 17 décembre 2024.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MERCURA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SCI MERCURA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 janvier 2020 entre la SCI MERCURA et Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] à payer à la SCI MERCURA la somme de 12817,49 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 non inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à l’égard de Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] à compter de l’assignation en date du 16 mai 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à l’égard de Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] à compter de la date de signification du présent jugement ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] ;

AUTORISE Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

17 versements mensuels de 750 euros minimum, outre le loyer et les charges courants,

devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNE, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNE, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [S] et Monsieur [I] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, le cas échéant et solidairement, Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] à verser à la SCI MERCURA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la SCI MERCURA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] à payer à la SCI MERCURA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [S], Monsieur [I] [R], Monsieur [Y] [U] [R] et Madame [V] [D] [X] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 7 novembre 2024, de sa signification aux cautions en date du 17 décembre 2024 ; ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection