RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/02550 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZIA

NAC : 72A

JUGEMENT CIVIL

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8],

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par son syndic la SARL VITRY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Anne MICHEL-TECHER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [M] [O] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Max LEBRETON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 30.09.2025

CCC délivrée le :

à M^e Max LEBRETON, M^e Anne MICHEL-TECHER

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Août 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 30 Septembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [M] [O] [C] est propriétaire du lot numéro 206 au sein de la [Adresse 8] située au [Adresse 2] à [Localité 7].

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [C].

Les mises en demeure de payer qui lui ont été adressées sont demeurées vaines.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a assigné Monsieur [C] devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir sa condamnation à régler les impayés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [M] [C] de toutes ses conclusions, fins ou prétentions contraires,

A titre principal,

— CONDAMNER Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 12.928,98 € en principal, au titre de ses charges de copropriété et appels de travaux impayés arrêtées au 11 juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.534,69€ à compter du 10 mars 2019, date de la mise en demeure, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 9.150,12€ en principal, au titre de ses charges de copropriété et appels de travaux impayés arrêtées au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [M] [O] [C] aux entiers dépens de l’instance,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le défendeur, qui a déjà été condamné en référé en 2014 à régler des impayés de charges, n’a jamais exécuté la décision et a cessé de régler ses charges depuis de longues années. Il soutient que les manquements répétés de Monsieur [C] à ses obligations causent un préjudice financier à la copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2024, Monsieur [C] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Déclarer irrecevable la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8],

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à payer à M.[M] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— Autoriser M. [M] [C] en raison de sa situation économique à régler dans un délai légal de deux ans sa dette.

En défense, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires agrège dans sa demande des sommes prescrites et d’autres non prescrites, de sorte que sa demande n’est pas recevable.

Il n’articule aucun moyen de défense au fond s’agissant de la demande de condamnation aux impayés de charges. Il sollicite la possibilité de régler sa dette dans le délai de deux ans, invoquant la liquidation judiciaire dont il a fait l’objet en 2019, et le salaire modeste qu’il perçoit désormais. Il soutient que la demande indemnitaire n’est pas justifiée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 août 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Le 12 août 2025, Monsieur [C] a notifié un nouveau jeu de conclusions et transmis une nouvelle pièce.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile : « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. »

Il y aura donc lieu de prononcer, d’office, l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 12 août 2025 et de la pièce n°5 versée aux débats par le défendeur.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances en cours à cette date: « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes du dernier alinéa de l’article 802 du même code, également dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024 : « Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

En l’espèce, les demandes de Monsieur [C] de juger irrecevables comme prescrites les demandes formées contre lui, s’analysent en des fins de non-recevoir tirées de la prescription.

Or, cette fin de non-recevoir, développée dans les conclusions au fond adressées au tribunal le 22 septembre 2024, ne sont, par définition, pas survenues ni n’ont été révélées après l’ordonnance de clôture.

Elles ne sont donc pas recevables devant le tribunal statuant au fond, mais auraient dû être soumises au juge de la mise en état avant son dessaisissement.

Sur la demande de condamnation au paiement du montant des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

Enfin, aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : « Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. »

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :

— le compte individuel du copropriétaire débiteur commençant au point 0 de la dette,

— les documents comptables,

— les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et/ou vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels.

Aux termes de l’article 1344-1 du code civil: « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. »

En application de l’article 1343-1 du même code: « Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut. »

L’article 1343-2 du code civil dispose: « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds, des décomptes de charges, ainsi que du relevé de compte individuel du défendeur, il y aura lieu de condamner celui-ci à régler la somme totale de 7 324,83 €, correspondant aux arriérés de charges pour les exercices budgétaires 2014 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 23 juin 2015), 2015 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 2 mai 2016), 2017 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 9 mai 2018), 2018 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 21 mai 2019), 2019 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 29 septembre 2020), 2021 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 20 juin 2022), aux provisions de charges pour les exercice 2016, 2020, 2022 et 2023 (le budget prévisionnel pour ces exercices ayant été adopté par les assemblées générales des 23 juin 2015, 27 mai 2019 et 20 juin 2022), après déduction des sommes portées au crédit du compte individuel sur cette période.

Il ne saurait être fait droit aux demandes portant sur les impayés de l’année 2024, en l’absence de tout procès-verbal d’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel correspondant.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2019 (date de réception de la première mise en demeure). La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si la carence d’un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d’établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l’espèce, alors que le défendeur est redevable de plus de 7 000 euros d’arriérés sur dix années, qu’il n’a réalisé aucun paiement depuis fin 2016, il est évident que son comportement qui a perduré dans le temps a causé un préjudice financier à la copropriété.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros, eu égard néanmoins à ses tantièmes limités (27/1 021) dans la copropriété.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, le défendeur, qui, d’une part est de mauvaise foi compte tenu de l’ancienneté de ses dettes, et d’autre part dont les revenus mensuels, inférieurs à 1 000 euros, ne permettront pas d’honorer l’intégralité de sa dette dans le délai maximal de deux années, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 000 euros au demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 7 324,83 € (sept mille trois cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-trois centimes) correspondant aux arriérés charges de copropriété et provisions sur charges de copropriété impayées au 31 décembre 2023 ;

DIT que la présente condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2019 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 000 € (mille euros) de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] [C] aux entiers dépens;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,