RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00310 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2J2

MINUTE N° : 2025/99

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [O]

Mme [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e JAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [G] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2022, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] un local à usage d’habitation situé sur la commune de SAINT BENOIT.

Suivant acte de vente notarié du 31 octobre 2022, la SCI BAKANA est devenue propriétaire du logement.

Par contrat en date du 23 novembre 2022, une police d’assurance loyers impayés, dégradations locatives et protection juridique a été souscrite par la SCI BAKANA auprès de la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS.

Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] ont quitté le logement le 5 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 juin 2024 et 24 juillet 2024, se prévalant d’un recours subrogatoire à l’encontre des locataires du fait de l’indemnisation du bailleur pour des impayés de loyers et des réparations locatives, la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS a assigné Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner in solidum Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] à lui payer la somme de 1.954, 76 euros ;condamner in solidum Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Les défendeurs, cités à domicile pour Madame [I] [S] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [J] [G] [O], n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée pour les observations de la demanderesse et la production de justificatifs concernant l’adresse du bien en ce que le contrat de bail mentionne comme adresse du logement « [Adresse 9] » alors que les demandes concernent un logement situé « [Adresse 7] », adresse figurant notamment sur l’attestation de propriété et la quittance subrogative, tandis que le contrat d’assurance ne mentionne pas l’adresse du bien loué.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 3 février 2025.

La société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS, représentée par un conseil, a fait état d’une erreur matérielle affectant l’adresse portée sur le bail, a produit des pièces supplémentaires et a maintenu ses demandes.

Les défendeurs, reconvoqués par lettres recommandées avec accusés de réception revenues « pli avisé non réclamé », n’ont pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la subrogation :

A titre liminaire, il y a lieu de considérer que le logement concerné par la présente procédure est bien le local à usage d’habitation situé [Adresse 8], adresse figurant sur l’attestation de propriété, sur la quittance subrogative et sur les états des lieux d’entrée et de sortie, seul le contrat de bail faisant figurer une adresse différente, ce qui résulte manifestement d’une erreur matérielle.

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, en vertu de l’article L.121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort des dispositions particulières du contrat d’assurance signé par le bailleur le 23 novembre 2022 que la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS s’est engagée à indemniser le bailleur en cas de loyers impayés, pour un montant maximal de 90.000 euros, et pour des réparations locatives à concurrence de 10.000 euros.

Par quittance du 7 juillet 2023, la SCI BAKANA a reconnu que la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS l’avait indemnisée au titre des loyers impayés à hauteur de 1.064,76 euros et au titre des détériorations immobilières à hauteur de 890 euros, et a été subrogée dans ses droits par l’effet de ce paiement.

En conséquence, il sera constaté que la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS est bien subrogée dans les droits de la SCI BAKANA dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement par les défendeurs.

Sur la demande en paiement :

Sur les impayés de loyers :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI BAKANA verse aux débats le contrat de bail, un extrait de compte arrêté au mois de juin 2023, mois du départ des lieux des locataires, et une quittance subrogative datée du 7 juillet 2023 faisant état de la prise en charge par la société ASSURANCES REUNION SERVICES de loyers impayés des mois d’avril 2023, mai 2023 et juin 2023 pour un montant de 1064,76 euros.

Il résulte des ces éléments que la dette locative prise en charge par la société ASSURANCES REUNION SERVICES, et dont étaient solidairement redevables Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] en vertu d’une clause de solidarité prévue au bail, s’élève à la somme de 1064,76 euros

Dès lors, Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] seront solidairement condamnés à payer à la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS, subrogée dans les droits de la SCI BAKANA, la somme de 1.064,76 euros.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 1755 du code civil indique qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé de manière contradictoire le 2 juin 2022, et un état des lieux de sortie le 5 juin 2023, également de manière contradictoire.

Toutefois, il faut d’abord relever que la société ASSURANCES REUNION SERVICES ne précise aucunement quelles ont été les « détériorations immobilières » concrètes prises en charge au titre de la police d’assurance, et ne fournit aucune pièce au soutien de sa demande pour justifier du montant des sommes versées au bailleur sur ce fondement.

De plus, il y a lieu de relever que la quittance subrogative mentionne au titre des détériorations immobilières prises en charge d’une part le « dépôt de garantie », que la société bailleresse a pourtant gardé par devers elle suivant l’extrait de compte produit, et d’autre part la « vétusté », alors que les dispositions légales susvisées excluent justement des réparations locatives à la charge du locataire celles occasionnées par vétusté.

Enfin, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne laisse pas apparaître de manière manifeste l’existence de dégradations locatives imputables au locataire dépassant l’usure normale du logement, qui n’était pas dans un bon état de réparations locatives lors de la conclusion du bail.

Dès lors, la société ASSURANCES REUNION SERVICES ne rapporte pas la preuve de l’existence de réparations locatives imputables aux défendeurs, de sorte qu’il y a lieu de rejeter partiellement sa demande de condamnation en paiement s’agissant du montant de 890 euros visé dans la quittance subrogative du 7 juillet 2023 au titre des « détériorations immobilières ».

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] au paiement des entiers dépens.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] à verser à la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la subrogation de la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS dans les droits de la SCI BAKANA concernant le recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation par Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] du logement situé [Adresse 8] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] à payer à la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS la somme de 1.064,76 euros au titre de l’arriéré locatif pris en charge par l’assureur pour les mois d’avril 2023, mai 2023 et juin 2023, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] à verser à la société ASSURANCES REUNION SOLUTIONS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [G] [O] et Madame [I] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection