TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 23 Décembre 2025

MAGISTRAT : Florence GUTH

GREFFIER : Céline MONNOT

DÉBATS : tenus en audience publique le 09 Décembre 2025

PRONONCE : jugement rendu le 23 Décembre 2025 par le même magistrat

AFFAIRE : S.D.C. LE CAP [Localité 18], S.A.S. MANDA (EX HELLO SYNDIC)

C/ E.U.R.L. LE SYNDIC EQUITABLE

NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 25/06050 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3DC2

DEMANDERESSES

S.D.C. LE CAP [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nadir OUCHIA, avocat au barreau de LYON

S.A.S. MANDA (EX HELLO SYNDIC) RCS [Localité 14] n° 828 499 897

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Nadir OUCHIA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

E.U.R.L. LE SYNDIC EQUITABLE RCS [Localité 12] n° 524 359 700

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de référé en date du 2 juin 2025, le tribunal judiciaire de LYON a notamment ordonné à la société LE SYNDIC EQUITABLE de communiquer à la société HELLO SYNDIC, ès qualité de syndic du [Adresse 15] [Adresse 10] l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable et notamment :

* la feuille de présence à la dernière assemblée générale,

* la liste des clés de répartitions et leur composition,

* le registre des copropriétaires,

* l’état descriptif de divisions,

* le règlement de copropriété et tous ses modificatifs publiés,

* le grand livre, en date de valeur (après répartition des charges) général et auxiliaires de l’exercice en cours et des trois derniers années (ou plus si comptes non approuvés),

* le relevé général des dépenses de l’exercice en cours et des 3 dernières années (ou plus si comptes non approuvés),

* les annexes comptables n° 1 à 8 des trois derniers exercices (ou plus si comptes non approuvés),

* les régularisations de charges (apurements individuels) des trois dernières années (ou plus si comptes non approuvés),

* les relevés bancaires de l’exercice en cours, et des trois dernières années (ou plus si comptes non approuvés),

* le numéro ICS pour la mise en place des prélèvements copropriétaires,

* les factures de l’exercice en cours, et des trois dernières années (ou plus si comptes non approuvés),

* les index des compteurs individuels des trois derniers exercices ou plus si comptes non approuvés (le cas échéant),

* les procès-verbaux des dix dernières années,

* les mutations des trois dernières années (ou plus si comptes non approuvés),

* les contrats en cours,

* les documents relatifs aux employés (le cas échéant),

* le carnet d’entretien,

* les diagnostics,

* les procès-verbaux de réception de travaux/parties communes (le cas échéant),

* les dossiers sinistres et dommages-ouvrages (le cas échéant),

* la situation de trésorerie,

* toutes conventions, pièces, correspondances, pans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat,

* tous les documents, clés de la copropriété et archives du syndicat.

L’ordonnance a été signifiée le 2 juillet 2025 à la société LE SYNDIC EQUITABLE.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [11] ", située [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 3] à VAULX-EN-VELIN ont donné assignation à la société LE SYNDIC EQUITABLE d’avoir à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON afin de voir prononcer une astreinte provisoire, d’une somme de 2 000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à exécution de l’obligation de mise à sa charge par ladite décision. Ils ont, en outre, sollicité la condamnation de la société LE SYNDIC EQUITABLE à leur payer la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu’à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement en date du 25 novembre 2025, à l’issue de l’audience du 21 octobre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON a ordonné la réouverture des débats aux fins de soumettre au débat contradictoire le moyen soulevé d’office par le juge de l’exécution tiré de son éventuelle incompétence territoriale aux fins d’apprécier la demande de fixation d’astreinte formée par la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 10] ", située [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC).

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de cette audience, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [11] ", située [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 3] à VAULX-EN-VELIN, représentés par leur conseil, sollicitent du juge de l’exécution de juger leur action recevable et bien fondée, juger le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON territorialement compétent en raison du lieu d’exécution de la mesure, d’assortir d’une astreinte provisoire d’un montant de 2 000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à exécution de ladite décision par la société LE SYNDIC EQUITABLE de l’obligation de communiquer fixée par le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON le 2 juin 2025 les documents suivants sous format dématérialisé avec une version téléchargeable et imprimable au sein de l’établissement secondaire de la société MANDA, situé à LYON :

— le bordereau visé à l’article 33-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020,

— le grand livre en date de valeur après répartition des charges générales et auxiliaires de l’exercice en cours et des trois derniers exercices,

— le relevé général des dépenses de l’exercice des années 2024, 2022 et 2021,

— les régularisations de charges (apurements individuels),

— les annexes comptables n° 1 à 8 des trois derniers exercices,

— les relevés comptables du premier semestre 2024,

— le carnet d’entretien,

— l’autorisation de prélèvement du sous compte ouvert au nom de la copropriété, ainsi que de condamner la société LE SYNDIC EQUITABLE à leur verser la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier subi, ainsi qu’à la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de procès-verbal de constat de Maître [V] [J] du 31juillet 2025, les frais de sommation de communiquer du 7 août 2025.

Lors de l’audience, les demandeurs précisent que les demandes de condamnation au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ne concernent que le syndicat des copropriétaires de la résidence " LE CAP [Localité 18] ", représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC).

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que le lieu d’exécution de la mesure est situé sur le ressort territorial du tribunal judiciaire de LYON puisque l’établissement secondaire qui gère la copropriété en sa qualité de syndic se trouve à LYON. Ils ajoutent que malgré les demandes amiables formées à l’encontre de la société LE SYNDIC EQUITABLE, cette dernière n’a pas communiqué un certain nombre de documents visés par la décision du juge des référés de [Localité 12] du 2 juin 2025 alors même que cette absence de transmission génère des difficultés tant pour la copropriété que pour les copropriétaires.

La société LE SYNDIC EQUITABLE, bien que régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu, ni été représentée. Le jugement sera, dès lors, réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025, date à laquelle elle a été rendue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’assignation précitée et les conclusions signifiées les 20 octobre 2025 et 4 décembre 2025 ;

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’en l’absence de la société défenderesse, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence territoriale du juge de l’exécution de [Localité 12] aux fins de fixation de l’astreinte sollicitée

En application de l’article R121-2 du code des procédures civiles d’exécution, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge de l’exécution territorialement compétent, au choix du demandeur, est celui du lieu où demeure le débiteur ou celui du lieu d’exécution de la mesure. Lorsqu’une demande a été portée devant l’un de ces juges, elle ne peut l’être devant l’autre.

Si le débiteur demeure à l’étranger ou si le lieu où il demeure est inconnu, le juge compétent est celui du lieu d’exécution de la mesure.

Aux termes de l’article R121-1 alinéa deux du code des procédures civiles d’exécution le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance rendue le 2 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON l’obligation de communication d’un certain nombre de documents et le cas échéant par voie dématérialisée, dans un format téléchargeable et imprimable, par la société LE SYNDIC EQUITABLE à la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), ès qualité de syndic du [Adresse 15] [Adresse 9] [Localité 18] dont le siège social était situé à NEUILLY-SUR-SEINE, en région parisienne.

Or, les demandeurs font valoir que la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) dispose d’un établissement secondaire situé à [Localité 12], qui gère la copropriété de la résidence [Adresse 10], située [Adresse 3] à [Localité 17] et que la communication des documents aura lieu auprès de cet établissement secondaire.

Dans cette optique, force est de constater que la copropriété de la résidence [Adresse 10] est située dans le ressort territorial du juge de l’exécution de [Localité 12], que l’établissement secondaire de la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) en charge de la gestion de ladite copropriété est situé à [Localité 12] et va ainsi être destinataire des documents visés par l’obligation de communication et ce d’autant plus, que la décision du juge des référés prévoit le cas échéant une transmission par voie dématérialisée dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans ces conditions, compte tenu de ces éléments, il est justifié que le lieu d’exécution de l’obligation de communication se situe sur le ressort territorial du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON.

Par conséquent, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON se déclare compétent pour connaître de la demande de fixation d’astreinte de l’obligation de communication précitée formée par la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [11] ", située [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] située [Adresse 3] à VAULX-EN-VELIN, représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC).

Sur la demande de fixation d’astreinte

Conformément à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut, en faisant usage de son pouvoir souverain d’appréciation, assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au débiteur de l’obligation de faire prescrite par la juridiction de fond de rapporter la preuve de l’exécution de ladite obligation.

Ainsi, l’astreinte est une menace de condamnation pécuniaire virtuelle qui ne se concrétise qu’en cas d’inexécution ou d’exécution tardive d’une décision de justice exécutoire puisque sa finalité est précisément d’obtenir l’exécution de cette décision.

Il est constant que l’astreinte ne peut assortir qu’une obligation devenue exécutoire.

Il est également constant que le juge de l’exécution ne peut pas modifier la décision de justice qui lui est soumise mais peut interpréter cette décision et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si les circonstances font apparaître la nécessité de la fixation d’une astreinte.

En l’espèce, il est justifié que l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON le 2 juin 2025 a été signifiée le 2 juillet 2025 à la société LE SYNDIC EQUITABLE.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 31 juillet 2025 que ce dernier, mandaté par le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAP [Localité 18] située [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), a récupéré au sein de l’ancien siège social de la société LE SYNDIC EQUITABLE, situé à [Localité 13], neuf cartons qui ont ensuite été déposés au cabinet du conseil des demandeurs mais que certains documents visés par l’injonction de faire n’ont pas été remis.

Dans cette optique, une sommation en date du 7 août 2025 a été adressée à la société LE SYNDIC EQUITABLE, par Maître [B] [I], commissaire de justice, aux fins de communiquer les documents non transmis à la suite de la remise effectuée le 31 juillet 2025 et précisément :

— le grand livre en date de valeur après répartition des charges générales et auxiliaires de l’exercice en cours et des trois derniers exercices,

— le relevé général des dépenses de l’exercice des années 2024, 2022 et 2021,

— les régularisations de charges (apurements individuels),

— les annexes comptables n° 1 à 8 des trois derniers exercices,

— les relevés comptables du premier semestre 2024,

— le carnet d’entretien.

De surcroît, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) indique que la mention de la décision prononçant l’injonction de faire relative aux trois derniers exercices correspond aux exercices des années 2020 à 2023 et celle de l’exercice en cours vise celui de l’année 2024.

Par ailleurs, le juge de l’exécution a souligné que le bordereau visé à l’article 33-1 du décret n°67-223 en date du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 ainsi que l’autorisation de prélèvement du sous compte ouvert au nom de la copropriété ne sont pas des documents visés par l’injonction faire prononcée par le juge des référés et ne peuvent intégrer le champ d’application de l’astreinte fixée par le juge de l’exécution tenu par le dispositif de la décision prononçant ladite injonction en application de l’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution rendant irrecevable la demande de fixation d’astreinte pour ces deux documents, les demandeurs s’en sont rapportés sur ce point.

Force est de constater que la société LE SYNDIC EQUITABLE, régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, n’est pas comparante, ni représentée et ne justifie pas avoir exécuté entièrement l’injonction de faire relative à la communication de documents précités, ni de l’existence de difficultés d’exécution, que les demandeurs indiquent n’avoir aucun échange avec la société LE SYNDIC EQUITABLE malgré une sommation de communiquer, il apparaît ainsi nécessaire de fixer une astreinte uniquement concernant l’injonction relative à la communication des documents suivants, dans les termes de la décision prononçant ladite injonction, sans possibilité de modification, au contraire de la formulation utilisée par les demandeurs, étant précisé que les trois derniers exercices correspondent à ceux des années 2020 à 2023 et l’année 2024 à celui de l’exercice en cours :

— le grand livre en date de valeur après répartition des charges générales et auxiliaires de l’exercice en cours et des trois derniers exercices,

— le relevé général des dépenses de l’exercice des années 2024, 2022 et 2021,

— les régularisations de charges (apurements individuels),

— les annexes comptables n° 1 à 8 des trois derniers exercices,

— les relevés comptables du premier semestre 2024,

— le carnet d’entretien, à hauteur de 200 € par jour de retard commençant à courir un mois après la signification par acte de commissaire de justice de la présente décision, et ce pour une durée de trois mois.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution, en cas de résistance abusive, le débiteur peut être condamné à des dommages-intérêts par le juge de l’exécution.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cas présent, force est de relever que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice directement causé par la résistance abusive évoquée, puisqu’il est invoqué non seulement des préjudices non personnels mais, en tout état de cause, non démontrés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAP [Localité 18] située [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il est constant que les frais de constat de commissaire de justice exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action si ce dernier n’a pas été commis par l’autorité judiciaire, ne constituent ni des dépens, ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 alinéa premier du code de procédure civile. Dans la même optique, les frais de sommation de payer qu’aucun texte ne rend obligatoire avant l’engagement d’une procédure ne constituent pas des dépens

La société LE SYNDIC EQUITABLE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance mais les demandeurs seront déboutés de leur demande relative aux frais de procès-verbal de commissaire de justice et de frais de sommation de payer qui ne constituent pas des dépens.

Supportant les dépens, la société LE SYNDIC EQUITABLE sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " LE CAP [Localité 18] ", située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Se déclare territorialement compétent pour connaître de la demande de la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 10] ", située [Adresse 4] et du syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 10] ", située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), en fixation d’une astreinte relative à l’obligation de communiquer fixée par l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de LYON le 2 juin 2025 ;

Déclare irrecevable la demande de fixation d’astreinte formée par la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 10] ", située [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 10] ", située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), concernant la communication de l’autorisation de prélèvement du sous compte ouvert au nom de la copropriété et le bordereau visé à l’article 33-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 ;

Assortit d’une astreinte provisoire l’obligation à laquelle a été condamnée la société LE SYNDIC EQUITABLE par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de LYON en date du 2 juin 2025 de communiquer à la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " [11] ", située [Adresse 4] l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable, les trois derniers exercices correspondant aux exercices des années 2020 à 2023 et l’exercice en cours, celui de l’année 2024, et précisément les documents suivants :

— le grand livre en date de valeur après répartition des charges générales et auxiliaires des trois derniers et de l’exercice en cours,

— le relevé général des dépenses de l’exercice des années 2021, 2022 et 2024,

— les régularisations de charges (apurements individuels) des trois derniers exercices ou plus si comptes non approuvés,

— les annexes comptables n° 1 à 8 des exercices 2020 à 2023 correspondant aux trois derniers exercices,

— les relevés comptables du premier semestre 2024,

— le carnet d’entretien,

à hauteur de 200 € par jour de retard, commençant à courir passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant trois mois ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAP [Localité 18] située [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier ;

Condamne la société LE SYNDIC EQUITABLE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAP [Localité 18] située [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), la somme de 1 800 € (MILLE HUIT CENT EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société MANDA (ex HELLO SYNDIC) ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence " LE CAP [Localité 18] ", située [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAP [Localité 18] située [Adresse 3] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), de leur demande que les dépens comprennent les frais de procès-verbal de constat de Maître [V] [J] du 31 juillet 2025 et les frais de sommation de communiquer du 7 août 2025 ;

Condamne la société LE SYNDIC EQUITABLE aux dépens ;

Rappelle que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé aux jour et lieu susdits par la greffière et la juge de l’exécution.

La greffière La juge de l’exécution