RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00600 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGXI

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [P] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5] (LA RÉUNION)

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4] (LA REUNION)

non comparant, ni représenté

Monsieur [T], [K] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] ont donné à bail à Madame [F] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 08 novembre 2021 moyennant un loyer mensuel de 552,31 euros, provision sur charges comprise.

Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] se sont régulièrement portés cautions solidaires par actes séparés.

Les baillereurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 08 avril 2025, pour la somme en principal de 2.759,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été régulièrement signifié aux cautions solidaires par actes du 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] ont fait assigner Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [S] sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— l’autorisation d’enlever tous les biens et effets lui appartenant à ses frais exclusifs

— la condamnation solidaire de Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.845,15 euros au titre de l’arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.940,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû, révision comprise jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation solidaire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025. Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 5.203,82 euros.

Régulièrement cités à étude, Madame [F] [S] et Monsieur [T] [S] sont non comparants ni représentés. Monsieur [T] [K] [R] comparaît en personne en sa qualité de caution.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 17 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 08 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [S] le 08 avril 2025, pour la somme en principal de 2.759,48 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 08 juin 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [F] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 08 juin 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] justifient que Madame [F] [S] était débitrice, déduction faite des mensualités assurance habitation, de la contribution attentat et frais de courtage (816,60 euros) qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire sans aucune justification, de la somme de 4.387,22 euros à la date du 13 octobre 2025.

Madame [F] [S], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [F] [S] en sa qualité de débitrice principale et Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] en leurs qualités de cautions solidaires, à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] la somme de 4.387,22 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.759,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [F] [S].

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] seront également condamnés à verser à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] ne indemnité d’occupation mensuelle à compter du 08 juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] , partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des significations, des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner in solidum Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 novembre 2021 entre Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] et Madame [F] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies au 08 juin 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] à verser à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] la somme de 4.387,22 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 08 avril 2025 sur la somme de 2.759,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [F] [S].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [F] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] à faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] à verser à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 08 juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des significations, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE in solidum Madame [F] [S], Monsieur [T] [S] et Monsieur [T] [K] [R] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE