TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 9]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01251 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCNW

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2025

S.A. LES RESIDENCES

C/

M. [T] [W]

M. [B] [W]

M. [I] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 12] [Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 12] [Adresse 2] [Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CATTONI + CCC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 octobre 1997, l’OPIEVOY aux droits de laquelle est venue la SA d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [I] [W] un appartement à usage d’habitation situés au [Adresse 6] à [Localité 13].

La SA d’HLM LES RESIDENCES a eu connaissance de l’avis d’imposition de Monsieur [I] [W] au titre de l’année 2023 mentionnant comme adresse de résidence [Adresse 4] à [Localité 13] depuis le 1er janvier 2023.

Le gardien de la résidence [Adresse 11] a indiqué que Monsieur [I] [W] aurait quitté les lieux et que son fils [T] [W] laissé dans les lieux réglerait les loyers, ce dernier soutenant avoir déposé une demande de transfert du bail.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 11 décembre 2023, la SA d’HLM LES RESIDENCES a mis en demeure Monsieur [I] [W] de justifier de sa situation et de donné congé du logement en l’absence d’occupation personnelle.

Par ordonnance du 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY, saisi par la SA d’HLM LES RESIDENCES, a autorisé la SCP GALY HACID RAYE commissaire de justice, à se rendre sur les lieux du logement afin de constater son occupation ou inoccupation.

Par procès-verbal de constat du 27 mars 2024 la SCP GALY HACID RAYE a constaté que le logement était occupé par Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] a laissé à disposition par Monsieur [I] [W].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY et demande de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux ;

constater l’occupation sans droit ni titre du logementpar Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et de tous occupant de son chef, notamment ;

dispenser la SA d’HLM LES RESIDENCES du délai de deux mois de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour procéder à l’expulsion ;

dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant des loyers majoré de 50 % augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

condamner solidairement Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

À l’audience du 3 décembre 2024, la SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son avocat, maintient les demandes formées dans son assignation.

Cités par acte remis à personne s’agissant de Monsieur [T] [W], à domicile s’agissant de Monsieur [B] [W] et à l’étude du commissaire de justice s’agissant de Monsieur [I] [W] ne comparaissent pas.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il apparaît que la demande est régulière et recevable. Il convient dès lors de statuer sur son bien fondé.

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

A. Sur la résiliation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats régulièrement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil énonce qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution du contrat peut résulter d’une décision de justice.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle ci s’oblige de lui payer.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Par ailleurs, l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III du même code, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €.

L’article D 353-37 du code de la construction et de l’habitation dispose que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location.

En l’espèce, il ressort de l’article 6-1 du contrat de bail signé par Monsieur [I] [W] que celui-ci avait interdiction de sous-louer son logement et que le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [W] et notamment des déclaration de la déclaration d’imposition 2023 que ce dernier a déclaré une autre adresse. Le gardien de la résidence a attesté le 08 décembre 2023 que Monsieur [I] [W] n’occupait pas le logement depuis plusieurs années et c’est le fils de ce dernier Monsieur [T] [W] qui réglait les loyers.

De plus, le procès-verbal de constat dressé le 27 mars 2024 permet d’établir que Monsieur [I] [W] n’occupe plus son logement dont il a laissé la disposition à des tiers, en violation des dispositions légales et contractuelles susvisées.

Aucune demande de transfert du bail dans les conditions légales n’est versée au dossier.

Ces manquements sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du contrat qui sera dès lors prononcée à compter de la présente décision.

B. Sur l’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [I] [W] sera ordonnée, de même que celle de Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] , ceux-ci étant également occupant sans droit ni titre.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par ailleurs, aucun motif ne justifie de ne pas faire application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion. la SA d’HLM LES RESIDENCES sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

C. Sur les demandes de paiement et les indemnités d’occupation

En l’espèce, le bail étant résilié à compter du prononcé de la présente décision, Monsieur [I] [W],Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] sont désormais occupants sans droit ni titre.

Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA d’HLM LES RESIDENCES de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] succombant à l’instance et condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA d’HLM LES RESIDENCES ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 octobre 1997 entre la SA d’HLM LES RESIDENCES et Monsieur [I] [W], concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 13], à compter du prononcé de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W], et à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM LES RESIDENCES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment , y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande de dispense du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W],Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [T] [W] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 27 mars 2024.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,