MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 22/01254 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QQ5F

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 17 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDERESSE

S.A.S.U. LA COCAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe BORIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 120, et par maître Nicolas DHUIN de l’AARPI d’ORNANO DHUIN représentée par la SELARLU NHDA, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDEURS

M. [U] [M], demeurant [Adresse 1]

Mme [N] [Z] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. [T], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 328, et par Maître Jean-François LOUIS dela SCP SOUCHON CATTE LOUIS et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SASU LA COCAGNE, filiale du groupe DomusVi, exploite un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) situé [Adresse 4].

Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] sont propriétaires de chambres dans cette résidence.

Chaque chambre est en effet louée à la société LA COCAGNE en vertu d’un contrat de bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Les contrats de bail ont été signés concomitamment avec la signature des actes d’achat de chaque chambre, sous la forme de promesses de bail qui ont pris effet lors de la livraison de l’EHPAD, fin 2005, dans le cadre d’une opération globale (achat d’un lot garantissant des revenus sous forme de loyers).

Tous les baux contractés par la SASU LA COCAGNE comprennent une clause intitulée « Indexation » basée notamment sur l’indice du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées.

Considérant que cette clause était devenue contraire, d’une part, à l’ordre public économique institué par les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, et, d’autre part, au statut des baux commerciaux, la SASU LA COCAGNE s’est adressée à Monsieur [U] [M] et à Madame [N] [Z] épouse [M], d’une part, et à la SARL [T], d’autre part, par lettres des 23 juin et 8 juillet 2020, pour les informer qu’à compter du 1er juillet 2020, elle ferait application des termes des baux, abstraction faite de la Clause d’Indexation litigieuse impliquant :

— le règlement du loyer pour le montant nominal des baux

— la restitution, par voie de compensation, du trop-perçu correspondant à la différence entre le loyer réglé au cours des cinq dernières années et le montant nominal de chaque bail.

Considérant que ce comportement constituait un trouble manifestement illicite qui leur causait un dommage imminent, Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] ainsi que la SARL [T] ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse par assignation en date du 25 février 2021 pour lui demander de faire cesser ce trouble, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 août 2021, le juge des référés a notamment condamné la Société LA COCAGNE :

— à reprendre le paiement du loyer pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 pour l’avenir

— et par provision, à rembourser à chacun des copropriétaires agissant la somme correspondant au montant indûment déduit du loyer des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2020, et la retenue correspondant au titre du prétendu « trop perçu » récupéré sur le loyer du 3ème trimestre 2020.

Par actes d’huissier de justice en date des 07 et 08 mars 2022, la SASU LA COCAGNE a fait assigner Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] ainsi que la SARL [T] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir réputer non écrite les clauses d’indexation de chaque bail la liant à ces derniers et leur condamnation au remboursement des sommes trop perçues.

Par ses dernières conclusions notifiées avant clôture par RPVA le 06 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SASU LA COCAGNE demande au tribunal, au visa des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier, L145-37, L145-38 et L145-39 du code de commerce et 1302 du code civil, de :

A titre principal,

— réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail liant la société La Cocagne aux défendeurs

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [N] [Z] épouse [M] au paiement de la somme de 8.053,17€ au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3.133.01 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

— condamner la SARL [T] au paiement de la somme de 41.137,92 € au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 16.067.56€, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

A titre subsidiaire,

— au sein de la clause d’indexation de chaque bail liant la société La Cocagne aux défendeurs, réputer non écrits les termes suivants : « avec une garantie de 1,5 % net par an »

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [N] [Z] épouse [M] au paiement de la somme de 4.483,93 € au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3.133,01 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

— condamner la SARL [T] au paiement de la somme de 18.646,26 € au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 22.419,65 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

En toutes hypothèses,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Christophe Bories, conformément à l’article 699 du même code.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] demandent au tribunal, de :

— débouter la Société LA COCAGNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, avant dire-droit :

— désigner tel technicien ou expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec la mission de reconstituer le montant annuel du loyer et de déterminer le loyer actuel résultant de l’application pure et simple du Prix des Prestations d’Hébergement des personnes âgées en EHPAD depuis la conclusion du contrat de bail, afin de confirmer l’absence d’intérêt de la discussion engagée de mauvaise foi par la Société LA COCAGNE.

En tout état de cause :

— condamner la Société LA COCAGNE aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, agissant par Maître Jacques MONFERRAN, avocat au Barreau de TOULOUSE, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

— condamner la Société LA COCAGNE à Monsieur et Madame [M] une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la Société LA COCAGNE à la SARL [T] une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de la mise en état est intervenue le 04 avril 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 17 janvier 2025.

Par ses dernières conclusions notifiées après la clôture par RPVA le 08 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SASU LA COCAGNE demande au tribunal, au visa des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier, L145-37, L145-38 et L145-39 du code de commerce, et 1302 du code civil, de :

A titre principal,

— réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail liant la société La Cocagne aux défendeurs

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [N] [Z] épouse [M] au paiement de la somme de 9.638,72 € au 31 décembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3.133,01 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

— condamner la SARL [T] au paiement de la somme de 48.193,60 € au 31 décembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 16.067.56 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

A titre subsidiaire,

— au sein de la clause d’indexation de chaque bail liant la société La Cocagne aux défendeurs, réputer non écrits les termes suivants : « avec une garantie de 1,5 % net par an »

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [N] [Z] épouse [M] au paiement de la somme de 5.222,28 € au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 3.133,01 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

— condamner la SARL [T] au paiement de la somme de 26.111,40 € au 31 décembre 2023, majorée des intérêts légaux à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 22.419,65 €, et à compter de l’exploit introductif d’instance pour le surplus

En toutes hypothèses,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Christophe Bories, conformément à l’article 699 du même code.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les conclusions notifiées par RPVA par la SASU LA COCAGNE le 08 janvier 2025, soit postérieurement à la clôture, tendent uniquement à l’actualisation des demandes de la requérante au regard du temps écoulé. Elles sont dès lors parfaitement recevables en application des dispositions de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile, les défendeurs n’ayant d’ailleurs émis aucune observation sur ce point.

Sur la demande de la SASU LA COCAGNE tendant à voir réputer non écrite la clause d’indexation prévue aux baux commerciaux

La SASU LA COCAGNE fait valoir que la clause d’indexation visée aux baux commerciaux la liant aux preneurs est contraire à l’ordre public du code monétaire et financier et à l’ordre public issu du statut des baux commerciaux.

Sur ce point, il ressort de la lecture des contrats de « bail commercial de locaux meublés » concluent au bénéfice de la SASU LA COCAGNE, par Monsieur [U] [M] et Madame [N] [Z] épouse [M], d’une part, et par la SARL [T], d’autre part, que le « loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Economie et des Finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. »

S’agissant de la contrariété aux dispositions d’ordre public du code monétaire et financier

La SASU LA COCAGNE considère que la clause précitée prévoit que le loyer est révisé chaque année en appliquant 50 % de l’indice retenu avec une garantie de 1,5 % l’an, en sorte que cet indice ne trouve à s’appliquer que si la variation entre les deux indices est supérieure à 3 %, la majoration de 1,5 % s’appliquant dans tous les cas. Elle en conclut que cette clause entrave le libre jeu de l’indice et organise contractuellement les prohibitions édictées par les articles L 112-1 et suivants du code monétaire et financier.

De leur côté, les défendeurs considèrent notamment que la clause précitée peut en réalité être qualifiée de clause de revalorisation annuelle forfaitaire et ne constitue pas une clause d’indexation en l’absence d’indice visé. Ils ajoutent que le prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPH) est appelé à tort indice. Ils affirment encore que cette clause ne peut en tout état de cause faire varier le prix qu’à la hausse car l’indice PPH n’entraîne que des variations à la hausse, ce qui exclurait l’absence de réciprocité de la clause, seule sanctionnée par la cour de cassation.

Il convient dans un premier temps de s’interroger sur la qualification de la clause litigieuse.

Sur la qualification de la clause

Il ressort des termes mêmes de la clause précitée que le prix du bail initial, sur lequel les parties se sont clairement accordées est majoré, chaque année, d’un pourcentage égal à 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées et, a minima, de 1,5 %.

La révision opérée est dès lors bien dépendante du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées.

Le prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, qui est en lien direct avec l’objet de la convention, a en effet pour particularité de plafonner, chaque année, le prix du socle des prestations et des autres prestations d’hébergement des personnes âgées par les établissements spécialisés. En prévoyant une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées avec une garantie de 1,5 %, les parties ont donc convenu d’assurer aux bailleurs une certaine adaptation de l’économie du contrat au fil de son exécution et ce, eu égard à la spécificité de l’activité concernée et des prix qui y sont pratiqués.

Enfin, si le choix d’une révision annuelle et automatique par rapport à l’augmentation annuelle du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées diffère d’une indexation classique (ILC, ICC, etc.), cette seule circonstance ne peut suffire à exclure la qualification de clause d’indexation, laquelle se déduit de l’automaticité de la réévaluation opérée chaque année, en fonction d’un chiffre variable. En effet, un indice est de manière générale un élément chiffré et objectif dont la variation dans le temps sert à faire évoluer, à la hausse ou à la baisse, le loyer.

La clause litigieuse sera, par conséquent, qualifiée de clause d’indexation.

Il convient en conséquence de s’interroger sur le caractère licite ou non d’une telle clause.

Sur la licéité de la clause

Sur ce point, l’article L. 112-1, alinéas 1 et 2 du code monétaire et financier dispose que sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, le contrat prévoit une période de variation de l’indice et une durée s’écoulant entre chaque révision d’une année.

Toutefois, la durée s’écoulant entre chaque révision est soumise à la publication annuelle, par le Ministère de l’économie et des finances, d’un pourcentage d’augmentation autorisée des prix supérieur ou égal à 3 %.

En effet, si ce pourcentage était inférieur à 3 %, le loyer devrait être révisé, conformément aux termes de la clause, c’est-à-dire à 50 % du pourcentage publié par le Ministère, soit à un taux inférieur à 1,5 %. Or, les parties sont convenues, lors de la rédaction du bail, d’une indexation plancher de 1,5 % net chaque année.

Dès lors, à chaque fois que la clause d’indexation aboutit à une révision annuelle du loyer inférieure à 1,5 % net, le mécanisme de l’indexation est écarté au profit de la garantie énoncée, ce qui engendre une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, peu important le fait que l’indice PPH ne puisse varier qu’à la hausse, la garantie de 1,5 % s’inscrit, par conséquent, en violation des dispositions précitées du code monétaire et financier.

Il y a lieu de rappeler ici que les juges du fond ne peuvent déclarer une clause d’indexation non écrite en son entier que si la clause est indivisible.

Or, en l’espèce, la manière dont la clause est libellée permet d’isoler la garantie de 1,5 % net par an à l’origine de la distorsion et ce, sans que la cohérence du reste de la clause ne soit atteinte.

De plus, il n’est pas établi que cette garantie a été déterminante dans la volonté des parties de soumettre le loyer à une indexation.

Enfin, contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, aucune distorsion ne résulte à l’inverse du plafonnement du pourcentage d’augmentation à 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées.

Par conséquent, seule la stipulation créant la distorsion prohibée sera réputée non-écrite, la clause d’indexation liant les parties restant valable pour le surplus.

Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] seront pour leur part déboutés de leur demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire.

Sur le moyen soulevé par Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] tenant à l’irrecevabilité des demandes de condamnations sur la base de l’adage nemo auditur

Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] considèrent que les demandes de condamnation formées par la SASU LA COCAGNE sont irrecevables dès lors que cette dernière a adopté un comportement déloyal en sollicitant la disparition d’une clause qu’elle avait elle-même imposée lors de la signature du contrat de bail, contrat d’adhésion.

Il leur appartient alors de rapporter la preuve du comportement déloyal invoqué.

Or, il ressort au présent cas des éléments du dossier que la clause désormais remise en cause a été exécutée par la SASU LA COCAGNE sans aucune contestation pendant plus de dix ans entre la date de signature des contrats et le premier courrier la remettant en question en date du 23 juin 2020. Si celle-ci sollicite aujourd’hui le remboursement des sommes perçues en application des dispositions désormais réputées non écrites, elle formule toutefois ses demandes, comme elle est tenue de la faire, dans les limites de la prescription quinquennale.

Le seul fait que les contrats conclus entre la SASU LA COCAGNE, d’une part, et Madame [N] [Z] épouse [M] et Monsieur [U] [M], et la SARL [T], d’autre part, puissent éventuellement être qualifiés de contrat d’adhésion ne suffit pas à lui seul à établir la déloyauté de la SASU LA COCAGNE. De la même manière, l’existence préalable des dispositions du code monétaire et financier permettant de déclarer illicite les dispositions contractuelles précitées ne suffit pas à justifier la mauvaise foi contractuelle de la SASU LA COCAGNE.

Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les conséquences de la sanction prononcée

Selon l’ancien article 1235 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, disposait pour sa part que toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 15 de la loi précitée a modifié ce texte en ramenant à cinq ans le délai de prescription, qui est désormais celui de droit commun énoncé par l’article 2224 du code civil.

Aux termes de l’article 26, II, de cette loi, qui a vocation à s’appliquer en l’espèce, les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Ces dispositions sont reprises à l’article 2222 du code civil.

La SASU LA COCAGNE fait valoir qu’elle aurait au présent cas interrompu la prescription quinquennale par conclusions signifiées aux bailleurs le 11 mai 2021 sollicitant la condamnation de ces derniers dans le cadre de la procédure de référés au paiement d’une provision correspondant à sa créance de répétition de l’indu.

En effet, en application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Sur ce point, l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse le 24 août 2021 reprend les conclusions de la SASU LA COCAGNE et notamment la demande reconventionnelle formulée. Si elle ne précise pas la date de notification de ces conclusions aux parties adverses, elle rappelle que les débats se sont tenus le 09 juin 2021. Il est en outre mentionné sur l’exemplaire des conclusions versées au dossier de plaidoirie de la SASU LA COCAGNE en pièce 5 la date de « Signification RPVA du 11 mai 2021 », les défendeurs ne développant aucune contestation sur ce point.

Dès lors, et comme justement indiqué par cette dernière, les demandes formées par la SASU LA COCAGNE à compter du 11 mai 2016 ne sont pas prescrites.

En conséquence, le loyer de base servant de calcul pour la restitution doit être reconstitué à compter de celui dû au jour du point de départ du délai de prescription, soit le 11 mai 2016, indexation contractuelle et garantie de 1,5 % incluses.

Une fois ce montant déterminé, il appartient aux parties d’y appliquer l’indexation contractuelle, hors garantie de 1,5 %, et de calculer la différence existante avec le montant du loyer acquitté, que les défendeurs seront condamnés à payer à la SASU LA COCAGNE.

En application de l’ancien article 1153 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Les demandes en paiement formées en justice étant assimilées à des mises en demeure, les intérêts au taux légal seront dus à compter de la demande reconventionnelle formée par la SASU LA COCAGNE dans le cadre de la procédure de référés, soit à compter du 11 mai 2021 dans la limite de la somme de 3.133,01 € concernant Monsieur [U] [M] et Madame [N] [Z] épouse [M] et de 16.067,56 € concernant la SARL [T], et à compter du présent jugement pour l’éventuel surplus.

Enfin, la solidarité étant légale ou conventionnelle mais ne se présumant pas, les condamnations prononcées à l’endroit de plusieurs défendeurs le seront in solidum et non solidairement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée in solidum par Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T].

Ainsi qu’il en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Christophe BORIES sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] à payer à la SASU LA COCAGNE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cependant, en application de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

QUALIFIE le quatrième alinéa de l’article « Loyer et indexation » stipulé aux baux liant les parties de clause d’indexation

CONSTATE le caractère réputé non-écrit partiel de cette clause d’indexation en ce qu’elle instaure une garantie de 1,5 % net lors de l’indexation annuelle du loyer

CONSTATE la validité de la clause d’indexation pour le surplus

DEBOUTE Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] de leur demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire

CONDAMNE in solidum Madame [N] [Z] épouse [M] et Monsieur [U] [M] à restituer à la SASU LA COCAGNE le trop-perçu de loyer relatif au bien, objet du bail commercial de locaux meublés, signé entre les parties le 30 mars 2006, tiré de la différence entre le montant du loyer effectivement acquitté sur la période courant du 11 mai 2016 au 31 décembre 2024 et le montant du loyer contractuellement dû après indexation (exclusion faite de la garantie de 1,5 %) du loyer de base appelé au 11 mai 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021 dans la limite de la somme de 3.133,01 € et à compter du présent jugement pour l’éventuel surplus

CONDAMNE la SARL [T] à restituer à la SASU LA COCAGNE le trop-perçu de loyer relatif aux biens, objets du bail commercial de locaux meublés signé entre les parties les 13 septembre et 16 décembre 2005, tiré de la différence entre le montant du loyer effectivement acquitté sur la période courant du 11 mai 2016 au 31 décembre 2024 et le montant du loyer contractuellement dû après indexation (exclusion faite de la garantie de 1,5 %) du loyer de base appelé au 11 mai 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 16.067,56 € et à compter du présent jugement pour l’éventuel surplus

DIT qu’il appartiendra aux parties de faire leurs comptes

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] à payer à la SASU LA COCAGNE la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] aux entiers dépens de la présente instance

ACCORDE à Maître Christophe BORIES le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 5] le 21 mars 2025.

La Greffière La Présidente