RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01084 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6BN

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [B] [G] épouse [J]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 7])

comparante en personne

Monsieur [E] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 7])

représenté par Madame [U] [B] [G] épouse [J], sa mère

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 16 juillet 2021, moyennant un loyer mensuel de 801,88 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 5.932,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés des 19 et 21 novembre 2024 délivrés respectivement à l’étude et selon procès-verbal de recherches infructueuses, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J], étant précisé qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ;

— la condamnation solidaire de Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 18.061,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.932,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 870,46 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 21.072,31 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

Madame [U] [B] [G] épouse [J], comparant en personne, et Monsieur [E] [J], régulièrement représenté par sa mère, ont reconnu le montant de la dette. Madame [U] [B] [G] épouse [J] a indiqué qu’elle travaillait en tant que formatrice et a mentionné des revenus mensuels de l’ordre de 1.700 euros. Elle a expliqué ses difficultés personnelles et financières.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé Madame [U] [B] [G] épouse [J] à justifier de la reprise du paiement intégral du loyer en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 21 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 19 et 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 16 juillet 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 5.932,92 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 novembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 4 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 20.553 euros à la date du 28 janvier 2025. Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la société CDC HABITAT la somme de 20.553 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5.932,92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Madame [U] [B] [G] épouse [J] n’a procédé à aucun versement avant l’audience ou en cours de délibéré.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ni de prévoir qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix.

Ces chefs de demande doivent être rejetés.

Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] seront également condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 870,46 euros révisable, à compter du 1er février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2021 entre la société CDC HABITAT et Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 4 novembre 2023.

CONDAMNE solidairement Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 20.553 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 5.932,92 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE solidairement Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 870,46 euros révisable, à compter du 1er février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [U] [B] [G] épouse [J] et Monsieur [E] [J] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE