TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01108 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3J4M

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01569

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1272

ET :

LA SOCIETE NINA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE AU BONHEUR DU PRÉ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2018, l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a consenti à la société AU BONHEUR DU PRÉ un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 4], local n°9043.

Par acte du 31 juillet 2022, la société AU BONHEUR DU PRÉ a cédé son fonds de commerce y compris le bail commercial susmentionné à la société NINA.

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait délivrer à la société NINA un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 janvier 2023, pour un montant en principal de 5.198,09 euros puis un second, en date du 25 mars 2025, pour obtenir paiement de la somme en principal de 5.299,73 euros.

Par acte délivré les 13 et 16 juin 2025, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société NINA et la société AU BONHEUR DU PRÉ en qualité de cédant, garant solidaire, pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation et défaut de paiement du loyer et des charges locatives;

— Ordonner l’expulsion de la société NINA, ainsi que celle de tout occupant de son chef, hors des lieux loués, sous astreinte ;

— Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— Dire que le dépôt de garantie restera acquis à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ;

— Condamner solidairement la société NINA et la société AU BONHEUR DU PRÉ à lui payer à titre provisionnel :

une somme de 8.859,36 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au mois de mars 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard conventionnellement fixés à 10% à compter du 25 mars 2025 en application des dispositions contractuelles,une indemnité d’occupation journalière égale au double du loyer, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée si le bail litigieux y est assujetti, qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés. – Condamner solidairement la société NINA et la société AU BONHEUR DU PRÉ à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sommation et d’assignation.

A l’audience, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette à 12.385,28 euros.

Régulièrement assignées, les sociétés NINA et AU BONHEUR DU PRÉ n’ont pas comparu.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce de la société NINA ne porte mention d’aucune inscription en date du 3 juin 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes à l’encontre de la société NINA

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 25 mars 2025 pour le paiement de la somme en principal de 5.299,73 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 2 juin 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 26 avril 2025. L’obligation de la société NINA de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités prévues au dispositif, sans qu’il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société NINA causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, il sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel (majoration du loyer à compter d’avril 2025). Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 2 juin 2025, que la société NINA reste lui devoir à cette date une somme de 8.859,36 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

La société NINA sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 mars 2025 sur la somme de 5.299,73 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus. En effet, la majoration du taux d’intérêt sollicitée étant soumise à l’interprétation et à l’appréciation du juge, elle présente les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société NINA restera acquis à l’établissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par lui qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes à l’encontre de la société AU BONHEUR DU PRÉ

L’article L. 145-16-1 du code de commerce précise que le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé.

Par ailleurs, l’article 1202 du code civil dispose que " la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée ".

En l’espèce, la cession est intervenue le 31 juillet 2022. Aux termes et conditions du bail consenti à la société AU BONHEUR DU PRÉ le 25 septembre 2018, il est expressément stipulé dans l’article 21 qu’en cas de cession le preneur resterait garant solidaire avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges échus et à échoir et de l’exécution du bail?pour une durée de trois années à compter de la cession. Le bailleur est donc fondé à solliciter la condamnation solidaire de la société BONHEUR DU PRÉ à régler les arriérés locatifs dus jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire en date du 26 avril 2025, les indemnités d’occupation n’étant pas expressément prévues.

Néanmoins, il y a lieu de relever qu’aucun élément n’établit que la société AU BONHEUR DU PRÉ a été informée par le bailleur du défaut de paiement du locataire préalablement à la délivrance de l’assignation.

Si aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de l’obligation d’information prévue par l’article L145-16-1 du code de commerce, les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ne sont pas réunies.

La demande en paiement provisionnel dirigée contre le garant se heurte à une contestation sérieuse qui relève d’un débat au fond.

Sur les demandes accessoires

La société NINA, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation et de l’assignation.

Enfin, l’équité commande d’allouer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 26 avril 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société NINA ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 4], local n°9043 ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société NINA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société NINA à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 8.859,36 euros, échéance du 1er trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 mars 2025 sur la somme de 5.299,73 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle de la société AU BONHEUR DU PRÉ ;

Condamnons la société NINA à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation et de l’assignation ;

Condamnons la société NINA à payer à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON