Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 18 décembre 2025, n° 25/00498

TJ Marseille 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit des éléments prouvant la créance, et que Monsieur [N] [R] n'a pas contesté les décisions d'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Faute de résistance abusive
La cour a reconnu que les manquements répétés de Monsieur [N] [R] constituent une faute ayant causé un préjudice à la copropriété.
Accepté
Droit à remboursement des frais non compris dans les dépens
La cour a jugé que Monsieur [N] [R] doit rembourser les frais d'avocat au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 18 déc. 2025, n° 25/00498
Numéro(s) :	25/00498
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marine ALBRAND
Parties :	Syndicat des Copropriétaires du PARC BELLEVUE au [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 18 DÉCEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/00498 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZA4

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 5] (M^e ALBRAND)

C/ M. [N] [R]

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du PARC BELLEVUE au [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de Maître [B] [O] et de Maître [S] [P], en qualité d’administrateur provisoire prévu à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et désigné par une ordonnance initiale du 26 juillet 2022, prorogée successivement par plusieurs ordonnances du 28 octobre 2022, du 22 mai 2023 et du 10 juillet 2024

Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale N°C-13055-2024-016075 en date du 25 octobre 2024 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6]

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [R]

né le 12 juin 1978 en TUNISIE

demeurant [Adresse 11]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE :

La copropriété du [Adresse 10] est soumise au statut de la copropriété, et se trouve sous l’administration provisoire judiciaire de la SELARL AJASSOCIES suivant ordonnance initiale du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 26 juillet 2022, renouvelée depuis.

Monsieur [N] [R] est propriétaire des lots 1206, 1299, 1393, et 1396 au sein de la copropriété.

Le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

La SELARL AJASSOCIES a adressé une lettre recommandée de mise en demeure en date du 5 décembre 2024 de régler sans délai la somme de 24.783,60 euros, selon relevé de compte en date du 1er octobre 2024.

Par assignation en date du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE Monsieur [N] [R] aux fins de :

Vu les articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du code civil, Vu l’article 1153 du code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Adresse 1] la somme de 24.783,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner Monsieur [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Adresse 1] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Monsieur [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [N] [R] aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire,

Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supporté par le requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/498.

Monsieur [N] [R] est défaillant. L’assignation a été délivrée à étude.

****

La procédure a été clôturée à l’audience du 23 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2025.

Le délibéré est fixé à la date du 18 décembre 2025.

MOTIFS :

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Les ordonnances de désignation d’administrateur judiciaire provisoire en date du 26 juillet 2022, 28 octobre 2022, 22 mai 2023, 10 juillet 2024,

— Le relevé de propriété,

— La lettre RAR de mise en demeure en date du 5 décembre 2024,

— Le relevé de compte et l’extrait de compte arrêté au 1er octobre 2024,

— La balance comptable de la copropriété,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenue le 30 septembre 2013, 11 juin 2018, 3 juillet 2019, 13 mars 2020, 19 mai 2021, 10 janvier 2023, 30 mai 2023, 20 septembre 2023, et 27 septembre 2024,

— Les appels de fonds de l’année 2024,

— Les appels de fonds travaux du 1er avril 2023,

— Les appels de fonds du 4ème trimestre 2022,

— Les appels de fonds de l’année 2023,

— La décision d’aide juridictionnelle.

Il sera rappelé au syndicat des copropriétaires que la prescription des actions au titre des charges de copropriété est de 5 ans. En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 15 janvier 2025, de sorte qu’en l’absence de justification par le syndicat des copropriétaires d’avoir interrompu la prescription, il ne peut réclamer les charges dues que pour la période du 15 janvier 2020 au 15 janvier 2025. Ainsi les demandes au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2018 au 15 janvier 2020 sont irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires est donc irrecevable à réclamer la somme de 14.752,25 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 15 janvier 2020, en l’absence de production d’un acte interruptif de prescription.

Par voie de conséquence, la somme de 14.752,25 euros sera déduite.

En revanche, s’agissant des charges de copropriété au titre de la période du 15 janvier 2020 au 1er octobre 2024 d’un montant de 10.031,35 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés à la somme de 10.031,35 euros, pour être inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens) etc…, et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— REP-Frais de remise dossier huissier en date du 20 mai 2021 pour un montant de 90 euros

— REP-ALDEBERT/SOMMATION de payer en date du 26 mai 2021 pour un montant de 226,48 euros

— REP-suivi de dossier recouvrement en date du 8 novembre 2021 pour un montant de 90 euros

Le demandeur ne produit aucune pièce justificative au titre de ses sommes qui apparaissent au surplus relever des dépens ou frais irrépétibles.

En conséquence, Monsieur [N] [R] sera condamné au paiement de la somme de 9.624,87 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 15 janvier 2020 au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 décembre 2024. La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [N] [R] est débiteur de la somme de 9.624,87 euros au titre des charges de copropriété, au regard de la prescription de plus de la moitié de la créance du syndicat des copropriétaires. Pour autant cette somme reste importante, et obère la situation financière de la copropriété déjà en situation critique pour être placée depuis le 26 juillet 2022 sous administration judiciaire provisoire de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En dépit de la mise en demeure, celui-ci persiste dans sa carence fautive. Ces manquements répétés et systématiques caractérisent une faute qui a pour conséquence de priver la copropriété de sommes importantes dues au titre de la gestion et de l’entretien de l’immeuble, et qui constitue un préjudice certain, avéré, et direct, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence Monsieur [N] [R] sera condamné au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [N] [R], succombe, et supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, et à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [R] à verser à M^e Marine ALBRAND, avocat de la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle la somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, sous réserve que celle-ci renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. A défaut d’une telle renonciation, elle ne pourra percevoir cette somme.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

CONSTATE l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES à réclamer les sommes dues pour la période du 1er janvier 2018 au 15 janvier 2020,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 9.624,87 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de la mise en demeure,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété réclamées,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer la somme de 1.500 euros au profit de Maître Marine ALBRAND au titre des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, sous réserve que M^e ALBRAND renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES de sa demande au titre des frais d’exécution forcée,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX-HUIT DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE