RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00287 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVF

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [V]

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 5] [Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [V] a donné à bail meublé à Madame [D] [Z] [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] selon contrat du 18 septembre 2023 moyennant un loyer mensuel de 850 euros provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 6.113,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 02 avril 2025, Madame [X] [V] a fait assigner Madame [D] [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 janvier 2025, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail

— l’expulsion de Madame [D] [Z] [Y] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard et dire que Madame [X] [V] sera autorisée à enlever tous les biens et effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et risques de Madame [D] [Z] [Y]

— la condamnation de Madame [D] [Z] [Y] au paiement de la somme de 6.111,73 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6.312,82 euros outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés

— sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

Madame [X] [V] est représentée par son conseil. Elle maintient l’intégralité de sa demande et actualise la dette locative à la somme de 8.335,01 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025.

Madame [D] [Z] [Y], régulièrement cité par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, est non comparant ni représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 04 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre,Madame [X] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [D] [Z] [Y] le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 6.113,21 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 25 janvier 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [X] [V] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [D] [Z] [Y] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 25 janvier 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [X] [V] produit un décompte démontrant que Madame [D] [Z] [Y] est débiteur de la somme de 8.335,01 euros selon décompte arrêté à la date du 31 mai 2025.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [Z] [Y] à payer àMadame [X] [V] la somme de 8.335,01 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 6.113,21 euros, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’examen du décompte locatif, il apparaît que Madame [D] [Z] [Y] ne règle pas son loyer courant.

En conséquence, il ne peut être octroyé d’office à Madame [D] [Z] [Y] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] [Y].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [D] [Z] [Y] sera également condamné à verser à Madame [X] [V] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 25 janvier 2025 égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [V] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [D] [Z] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en applis articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2023 entre Madame [X] [V] et Madame [D] [Z] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies au 25 janvier 2025.

CONDAMNE Madame [D] [Z] [Y] à verser à Madame [X] [V] la somme de 8.335,01 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 6.113,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [D] [Z] [Y].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [D] [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [X] [V] à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [Z] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [D] [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [D] [Z] [Y] à verser à Madame [X] [V] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 25 janvier 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Madame [D] [Z] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [D] [Z] [Y] à payer la somme de 800 euros à Madame [X] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE