RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00504 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXAP

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 15] DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 MAI 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 20] [Adresse 13] CADER REP/ SYND LA SARL LOGER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (ci-après « la société LOGER »), en sa qualité de syndic désigné, fait valoir que Monsieur [P] [Z] (ci-après « Monsieur [Z] ») est propriétaire d’une maison cadastrée [Localité 9] numéro [Cadastre 2] au sein de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 7].

Les statuts de l’association syndicale libre du lotissement « [Adresse 14] », désignée “Syndicat du lotissement [Adresse 14]” ont été établis le 30 décembre 1985 et modifiés au terme de l’assemblée générale des propriétaires en date du 12 décembre 2019.

La société LOGER a été désignée directeur chargé d’une mission de gestionnaire de l’immeuble par décision d’assemblée générale ordinaire en date du 7 décembre 2023.

Se plaignant du non-paiement de sa quote-part de charges de copropriété, la société LOGER a, par courrier du 2 novembre 2023, mis en demeure Monsieur [Z] de s’acquitter de sa dette à son égard.

Par acte délivré le 23 mai 2024 à la demande du “[Adresse 17] [Adresse 13] CADER” représenté par “son syndic en exercice” la société LOGER, Monsieur [Z] a été attrait devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS aux fins de le voir condamner au paiement des “charges de copropriété” et au versement de dommages et intérêts.

Par un jugement en date du 16 décembre 2024, le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS a ordonné la réouverture des débats et a invité le demandeur à justifier, dans le respect du contradictoire, de sa qualité et de son droit à agir en vertu de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et de ses statuts mis à jour.

Bien qu’assigné à personne, à l’adresse du bien immobilier, Monsieur [Z] n’a jamais comparu à aucune des audiences à laquelle l’affaire a été appelée, bien qu’ayant été régulièrement avisé par le greffe.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions après réouverture des débats notifiées par acte de commissaire de justice le 4 mars 2025, la société LOGER demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— CONDAMNER Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2029,55 euros, à actualiser au jour de l’audience, au titre des charges de copropriété impayées depuis le 20 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 et capitalisation desdits intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 204,74 euros, à actualiser au jour de l’audience, au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 juillet 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 et capitalisation desdits intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] aux dépens ;

Au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété, se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le [Adresse 17] [Adresse 14] fait valoir que les propriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété et d’assumer les frais nécessaires au recouvrement des charges.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1240 du code civil, la société LOGER fait valoir que Monsieur [Z] a fait preuve d’une résistance abusive qui a entraîné un préjudice financier pour la collectivité copropriétaires qui s’est trouvée privé d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

***

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit applicable

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit redonner aux faits leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination qu’en donnent les parties.

L’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ».

L’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires fixe les dispositions légales régissant le fonctionnement des associations syndicales libres dans son titre II. L’article 3 de ladite ordonnance dispose que « les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre ».

L’article 7 de l’ordonnance précise que « les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ».

En l’espèce, le titre I – DEFINITION, PERIMETRE ET CARACTERISTIQUE DE L’ASSOCIATION SYNDICALE des statuts de l’association syndicale libre de propriétaires « [Adresse 12] » (ci-après « l’ASL ») en date du 12 décembre 2019 prévoit que « le syndicat de propriétaires des terrains, bâtis ou non, compris dans l’ensemble immobilier dit « [Adresse 12] » situé à [Adresse 16], cadastré section EI, numéro (…) [Cadastre 2] (…) sont les membres de cette association ».

L’article 1.1 – Membres de l’ASL dudit titre I prévoit par ailleurs que « tout propriétaire, de quelque manière qu’il le soit devenu, d’un fonds ou terrain de l’ensemble immobilier est de plein droit membre de l’Association Syndicale Libre de propriétaire.

Les droits et obligations qui dérivent de la constitution de l’ASL de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre ».

En outre, le relevé de propriété de Monsieur [Z] en date du 11 octobre 2023 indique que celui-ci est propriétaire du [Adresse 11] [Adresse 4], cadastré section EI numéro [Cadastre 2].

Il ressort de ces éléments que Monsieur [Z] est un membre de l’association syndicale libre de propriétaires « [Adresse 12] ». Ainsi, la demande en paiement formée par la société LOGER est formée à l’encontre du propriétaire d’un lot situé au sein d’un lotissement soumis aux dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et non pas au propriétaire d’un lot privatif situé au sein d’un immeuble en copropriété soumis à la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, les dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales sont applicables au présent litige, à l’exclusion de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la qualité et le droit à agir de l’ASL

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité à agir en justice.

Aux termes des dispositions de l’article 125 du Code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en justice.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Sur la qualité à agir en justice

La qualité à agir, condition de recevabilité de l’action en justice, peut être définie comme la capacité juridique de saisir la juridiction.

En l’espèce, il est indiqué dans l’assignation que le demandeur est “le [Adresse 18]” représenté par son syndic en exercice la société LOGER.

Or l’article 7 dénommé “Pouvoirs” du Titre II “ASSEMBLÉES GÉNÉRALES” des statuts de l’ASL prévoient que « L’ASL peut agir en justice (…). Les décisions à ces fins, le cas échéant, sont prises par l’assemblée générale ».

L’article 20-1 des statuts stipule quant à lui que le président de l’ASL représente l’ASL en justice, le président pouvant déléguer ses pouvoir à une personne morale alors dénommée “directeur” au travers d’un contrat de mandat.

En l’espèce, le “contrat type de gestion” produit en pièce 2 a pour objet de donner à la société LOGER une mission de “gestionnaire de l’immeuble”, décrite comme comprenant :

“- D’une part la gestion courante de l’immeuble ;

— d’autre part, des prestations particulières qui excèdent la gestion courante”

Aucune des stipulations ne prévoit que la société LOGER est mandatée pour représenter l’ASL ou son président en justice.

Par ailleurs, il ressort de la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 7 décembre 2023 que si une autorisation est donnée au cabinet LOGER, en qualité de directeur, d’engager une procédure à l’encontre du réseau de distribution de l’eau et/ou à l’encontre du ou des propriétaires du lotissement [Adresse 8] qui se seraient raccordés sur le réseau de l’ASL sans permission, aucune autorisation ou délégation n’a été donnée au cabinet LOGER pour agir en justice à l’encontre de Monsieur [Z] aux fins de le voir condamner au paiement des “charges de copropriété” qui sont en réalité des charges communes de l’ASL ni au versement de dommages et intérêts.

Dans ces conditions, la société LOGER qui se dit représentant “le [Adresse 17] [Adresse 14]” en rapporte la preuve ni de sa qualité ni de son droit à agir en justice.

Par conséquent, le “syndicat des copropriétaires des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] CADER représenté par son syndic en exercice la SARL LOGER” sera déclaré irrecevable en ses demandes dirigées contre Monsieur [P] [Z]

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le “[Adresse 19] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGER”, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles/la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le “[Adresse 19] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGER”, partie perdante au procès, sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statut après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

DÉCLARE le “[Adresse 19] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGER”, irrecevable en ses demandes dirigées contre Monsieur [P] [Z] ;

CONDAMNE le “[Adresse 19] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGER” aux dépens ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le jugement a été rédigé par Madame Capucine Chambriard, auditrice de Justice, sous le contrôle de Madame Valentine Morel, vice-présidente.

Ainsi jugé et prononcé le 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine MOREL, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière La vice-présidente