RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00049 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7Q6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 13] DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMAC

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R], [Z], [W] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société d’economie mixte de construction et d’aménagement (la SEMAC) a donné à bail à Madame [R] [Z] [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 8] [Adresse 7] à [Localité 14] par contrat du 26 juin 2015, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 762,52 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMAC a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 septembre 2024 portant sur la somme de 8640,16 euros en principal.

La SEMAC a ensuite fait assigner Madame [R] [Z] [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 14 janvier 2025 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] [W] [L] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 9] publique, sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard dans la libération volontaire de l’appartement dès le prononcé du jugement ;

condamner Madame [R] [Z] [W] [L] au paiement de la somme principale de 8619,42 euros, montant des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure et des loyers échus ou à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

condamner Madame [R] [Z] [W] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération, comme en cas de non résiliation du bail ;

condamner Madame [R] [Z] [W] [L] en tous les frais et dépens ;

rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

A l’audience du 28 avril 2025, la SEMAC- représentée par M^e Fabrice Saubert – sollicite le bénéfice de son acte introductif et actualise sa créance à la somme de 10143,30 euros, et s’oppose à la demande de délais de paiement. Il fait ainsi valoir que Madame [L] bénéficiaire d’un plan de surendettement depuis 2021 qu’elle a cessé de respecter, cessant également de régler le loyer courant augmentant la dette locative.

Convoqué par acte d’huissier signifié le 14 janvier 2025, Madame [R] [Z] [W] [L] s’est présentée en personne et a fait valoir qu’elle a effectivement cessé de respecter son plan en raison de ponctions sur son compte par suite d’avis à tiers détenteur et de saisie attribution concernant des dettes non déclarées dans la précédente procédure.

Elle indique avoir déposé une nouvelle demande de traitement de sa situation, sans que la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion se soit déjà prononcée sur la recevabilité.

Elle sollicite les plus larges délais en offrant de régler mensuellement 1/36ème de la dette en plus du loyer courant, avec suspension de la clause résolutoire afin de se maintenir dans le logement.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025 par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 17 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2015 contient une clause résolutoire (article 5 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 8640,16 euros, impartissant par ailleurs un délai de deux mois à la débitrice pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 19 novembre 2024.

Il sera rappelé que le plan de surendettement produit par Madame [L] n’est pas opposable à la présente demande d’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’il est constant d’une part que la débitrice ne l’a pas respecté et d’autre part que la dette locative a augmenté depuis le plan arrêté le 26 août 2021.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [R] [Z] [W] [L] est redevable, depuis la résiliation, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Madame [R] [Z] [W] [L] sera ainsi condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 732,63 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [R] [Z] [W] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Madame [R] [Z] [W] [L] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit (430,59 euros), la somme de 9931,61 euros à la date du 23 avril 2025.

Madame [R] [Z] [W] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SEMAC cette somme de 9931,61 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 8640,16 euros à compter du commandement de payer (18 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [R] [Z] [W] [L] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience puisqu’elle justifie à l’audience d’un versement de 963 euros en avril 2025 auprès de l’organisme de recouvrement, après un autre versement de 800 euros en mars 2025.

En outre, elle indique percevoir un salaire de 2500 euros, de sorte qu’elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d’une capacité de remboursement à hauteur de 275 euros en plus du loyer courant.

Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, toute défaillance dans le respect des délais de paiement entraînant la caducité des délais.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande de Madame [L], de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et de la saisine de la commission de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [Z] [W] [L] et celui-ci sera condamné à verser à SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 732,63 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Enfin, compte tenu de la condamnation de Madame [L] au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’autorisation de procéder à son expulsion, la demande d’astreinte n’apparaît pas nécessaire à l’exécution du jugement.

Elle sera rejetée.

VIII. Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [Z] [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [Z] [W] [L] à verser à la SEMAC la somme de 9931,61 euros, selon décompte arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement (comprenant le échéance d’avril 2025) ;

AUTORISE Madame [R] [Z] [W] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 275 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au même terme que le loyer courant, et au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque versement s’imputera prioritairement sur le principal de la dette ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu 26 juin 2015 entre la SEMAC d’une part et Madame [R] [Z] [W] [L] d’autre part, et portant sur le logement sis [Adresse 3] [Adresse 7] à [Localité 14] sont acquises à la date du 19 novembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire tant que les délais de paiement accordés seront respectés ;

DIT que cette suspension sera caduque si une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, demeure impayée 10 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [W] [L] à payer immédiatement à la SEMAC le solde de la dette locative ;

ORDONNE à Madame [R] [Z] [W] [L] de libérer les lieux loués de sa personne comme de ses biens sans délai ;

AUTORISE la SEMAC, à défaut pour Madame [R] [Z] [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [W] [L] à verser à la SEMAC une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Madame [R] [Z] [W] [L] à la SEMAC ;

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges prévus par le contrat, cette indemnité étant révisable selon la même indexation que celle prévue au contrat, soit la somme de 732,63 euros à la date du présent jugement ;

et en tout état de cause,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] [W] [L] aux dépens y compris les dépens d’expulsion le cas échéant ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, chargée des contentieux de la protection