TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/03465 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJBP

NAC : 50Z

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

le 07 mai 2026

DEMANDEURS

Madame [N] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Loriane ZEINI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [G] [Y] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Loriane ZEINI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Madame [A] [P] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

*****************

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Le juge de l’exécution : Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président

Greffier : Dévi POUNIANDY

Audience publique du 02 avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Jugement contradictoire du 07 mai 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis reçu en la forme authentique le 30 juin 2015, Monsieur [G] [Y] [O] et Madame [N] [J] ont vendu à Madame [A] [P] [W] une parcelle de terrain cadastrée CT [Cadastre 1] d’une contenance de 698 m², sur laquelle est édifiée une case en dur sous tôle, située [Adresse 7] — [Localité 1], moyennant le prix de 210 000 euros.

Par jugement du 26 juillet 2016, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a, au principal :

Jugé la vente parfaite ;Jugé que le jugement vaut vente de l’immeuble et dit qu’il devra faire l’objet de publicité foncière ;Jugé que la vente s’est effectuée pour le prix de 210 000 euros et condamné, en tant que de besoin, Madame [W] à payer un solde de 205 770 euros ;Ordonné l’expulsion de Monsieur [O] et de Madame [J], au besoin avec le concours de la force publique ;Condamné Monsieur [O] et Madame [J] au paiement d’une somme de 21 000 euros au titre de la clause pénale compromissoire ;Condamné Monsieur [O] et Madame [J] au paiement des sommes de 6 360 € en capital et de 795 € par mois à compter du mois d’août 2016 et jusqu’à libération effective des lieux, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du refus de réitérer la vente.

Le jugement a été signifié à Monsieur [O] et à Madame [J], respectivement, les 24 août et 12 septembre 2016.

Par jugement du 25 juillet 2017, le juge de l’exécution de ce tribunal a fixé une astreinte journalière provisoire de 100 euros à l’obligation de quitter les lieux ordonnée à Monsieur [O] et à Madame [J] par le jugement du 26 juillet 2016.

Par jugement du 16 mars 2018, le juge de l’exécution a ordonné la liquidation de l’astreinte et condamné Monsieur [O] et Madame [J] au paiement d’une somme de 15 700 euros à ce titre, puis fixé une nouvelle astreinte journalière provisoire de 200 euros sur une période de huit mois à compter de deux mois suivant la signification.

Par arrêts de la cour d’appel de Saint-Denis en date des 24 avril 2020 et 21 avril 2021, ces décisions ont été infirmées, s’agissant de Madame [J] seulement, au motif que Madame [W] n’établissait pas avoir payé au vendeur le solde du prix de 205 770 euros, de sorte que les vendeurs conservaient un droit de rétention sur l’immeuble.

Madame [W] a fait pratiquer, entre les mains de la CARPA, le 15 octobre 2021, la saisie-attribution des sommes détenues par Monsieur [O] pour un montant total de 61 898,51 euros.

Suivant protocole d’accord transactionnel en date du 22 octobre 2021, homologué par jugement rendu le 9 décembre 2021 par le juge de l’exécution, Madame [J] s’est engagée à remettre les clés moyennant le paiement d’une somme de 102 885 euros correspondant à la moitié du prix. Cette homologation a été réitérée par jugement du juge de l’exécution en date du 2 mai 2024 afin d’être signifiée à Monsieur [O].

En l’absence de remise des clés, Madame [W] a fait délivrer une sommation d’avoir à restituer les lieux et à faire procéder à l’état des lieux de sortie à Madame [J] par acte du 29 avril 2025.

Par ordonnance sur requête en date du 15 juillet 2025, la présidente du tribunal judiciaire a désigné la CARPA pour recevoir la somme de 114 004,06 euros en séquestre du prix de vente par Madame [W].

Suivant actes extrajudiciaires du 22 août 2025, Madame [W] a fait délivrer un nouveau commandement de quitter les lieux à Monsieur [O] et à Madame [J] en vertu du jugement du 26 juillet 2016.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Monsieur [O] et Madame [J] ont assigné Madame [W] en résolution de la vente devant le tribunal judiciaire (affaire enrôlée au fond sous le numéro RG 25/3771).

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, ils ont assigné Madame [W] en contestation du commandement de payer devant le juge de l’exécution.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées le 31 mars 2026, ils demandent :

À titre principal,

SURSEOIR À STATUER dans l’attente du jugement à intervenir dans le cadre de l’instance enregistrée sous le RG 25/3771 ;À titre subsidiaire,

PRONONCER la nullité des commandements de quitter les lieux signifiés le 22 août 2025 et ORDONNER la mainlevée desdits commandements ;En tout état de cause,

DÉBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;La CONDAMNER aux dépens de l’instance.

Ils exposent que l’assignation du 29 septembre 2025 concernant le même litige, la décision du tribunal judiciaire à intervenir dans cette affaire risquerait de priver de fondement juridique les commandements de quitter les lieux délivrés le 22 août 2025.

Au principal, ils soutiennent que le paiement de l’intégralité du prix de vente serait une condition suspensive du transfert de propriété, et qu’à défaut de paiement et jusqu’à parfait paiement de la totalité du prix, il ne pourrait y avoir de remise forcée de la chose.

En l’état de ses dernières conclusions en réponse notifiées le 5 mars 2026, Madame [W] demande au juge de l’exécution de :

DÉBOUTER les consorts [O] et [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions ;JUGER irrecevable la demande de sursis à statuer formulée par les consorts [O]/[J] ou, à tout le moins, la rejeter ;À titre reconventionnel,

ASSORTIR d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour l’obligation pesant sur Madame [J] de délivrer la maison objet de la vente constatée judiciairement ;CONDAMNER in solidum Monsieur [O] et Madame [J] à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;CONDAMNER les mêmes à supporter les entiers dépens.

Elle se prévaut de l’autorité de la chose jugée au jugement du 26 juillet 2016.

Elle expose avoir initialement versé le prix entre les mains du notaire instrumentaire, tel qu’un procès-verbal de carence dressé par Me [I] en attesterait. Elle soutient avoir également versé la somme de 205 770 euros entre les mains de la CARPA dans l’attente que les vendeurs libèrent les lieux, se prévalant d’une attestation de la CARPA du 22 mars 2017.

Elle soutient que la demande de sursis à statuer sera irrecevable pour avoir été formulée in limine litis.

Elle reproche en outre à Madame [J] sa mauvaise foi dans l’exécution du protocole et critique la recevabilité et la prescription de l’action en résolution introduite par Monsieur [O] et Madame [J].

Elle s’oppose ainsi au sursis à statuer, considérant le moyen comme dilatoire.

Selon ce qu’autorise l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens, fins et prétentions.

L’affaire a été appelée en audience, la dernière en date du 2 avril 2026, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, s’en sont rapportées à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 7 mai 2026.

SUR CE :

Sur le sursis à statuer

L’article 73 du code de procédure civile indique que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit en suspendre l’exécution. En application de l’article 74, elles doivent être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité.

Les articles 378 et 379 du code de procédure civile prévoient que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ; le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. À l’expiration du délai, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties.

En l’espèce, il est constant que le commandement de quitter les lieux se fonde sur un titre exécutoire régulièrement signifié, à savoir le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 26 juillet 2016 prononçant la vente.

Dès lors, l’action en résolution de la vente intentée près de huit ans après ne peut avoir d’effet suspensif sur l’effet exécutoire de la décision, en particulier alors que les obligations liées à cette vente n’ont pas de caractère irréversible.

En outre, Madame [J] et Monsieur [O] qui ont formulé leur exception dans leurs conclusions n°1 notifiées le 19 février 2026, l’ont à cette date présentée, à titre subsidiaire, après une première défense au fond. La modification de l’ordre de présentation de leurs prétentions, opérée par les conclusions n°2, ne leur permet pas de présenter cette exception in limine litis ainsi que l’exige pourtant l’article 74 du code de procédure civile.

En conséquence, la demande de sursis à statuer sur le sort du commandement de quitter les lieux dans l’attente du sort donné à cette action sera déclarée irrecevable.

Sur la contestation du commandement de quitter les lieux

Il résulte de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit. Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

De même, l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Il résulte de la combinaison de ces articles que, si le commandement de quitter les lieux ne constitue pas un acte d’exécution forcée, il engage la mesure d’exécution et toute contestation portant sur les effets de sa délivrance relève des attributions du juge de l’exécution.

En application de l’article 1612 du code civil, « le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose, si l’acheteur n’en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui ait pas accordé un délai pour le paiement. »

En l’espèce, il est constant que le jugement du 26 juillet 2016 comporte une double obligation : pour Madame [W], de payer le solde du prix de 205 770 euros ; pour Monsieur [O] et Madame [J], de délivrer le bien vendu.

Or, si Madame [W] justifie avoir tenu des sommes à la disposition des vendeurs en séquestre auprès de la CARPA, force est de constater qu’elle ne justifie pas de l’état actuel effectif du séquestre (l’attestation du 22 mars 2017 étant insuffisante à cet égard et le solde du compte présenté par l’extrait de compte du 21 février 2025 étant de 11 119,06 euros). De plus, le séquestre du prix de vente n’équivaut pas à son paiement entre les mains des vendeurs, éventuellement sur le compte CARPA de leur conseil, et c’est à la lumière de ce constat que la cour d’appel a infirmé l’astreinte accordée par le juge de l’exécution dans son arrêt du 24 avril 2020.

Il s’ensuit que Madame [W], qui n’établit pas s’être acquittée du prix, ne peut exiger la remise de la chose. Il sera donc prononcé la nullité des commandements de quitter les lieux signifiés le 22 août 2025 et ordonné leur mainlevée.

Sur la demande reconventionnelle de fixation d’une astreinte

Il résulte de l’annulation des commandements de quitter les lieux qu’il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de fixation d’une astreinte provisoire formée par Madame [W].

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au cas présent, l’action engagée par Madame [J] et Monsieur [O] ne caractérise aucune intention de nuire de la part des demandeurs.

La demande doit en conséquence être rejetée.

Sur les frais et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [W], qui succombe, aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, par jugement contradictoire susceptible de recours prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de sursis à statuer,

PRONONCE la nullité des commandements de quitter les lieux signifiés le 22 août 2025 à Monsieur [G] [Y] [O] et à Madame [N] [J] dans les intérêts de Madame [A] [P] [W] ;

ORDONNE la mainlevée de ces commandements de quitter les lieux ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de Madame [W] ainsi que toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [A] [P] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.