TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L’EXÉCUTION

Procédure de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION DU dix huit Novembre deux mil vingt cinq

N° RG 25/00023 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5MA

N° minute :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Tiphaine ROUSSEL

GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires DU LEGUER CERISE représenté par son Syndic de copropriété en exercice, la SARL EPIDORA, au capital de 1 500,00 € immatriculé au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 509 088 662, dont le siège social est 11 Quai du Maréchal Joffre 22300 LANNION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dûment habilité par une délibération de l’Assemblée Générale des Copropriétaires en date du 30 mars 2024., dont le siège social est sis 7 Avenue du Général de Gaulle – 22300 LANNION

Représentant : Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué à l’audience par Maître CARROUE

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEMANDEUR

d’une part,

ET :

Madame [U] [G], née le 07 Août 1948 à SAINT DENIS (SEINE-SAINT-DENIS), demeurant 1 D Rue Joseph Cugnot – RDC – 95470 FOSSES

non comparante, ni représentée

DÉBITEUR SAISI

DÉFENDEUR

d’autre part,

ET ENCORE

Société CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST, domiciliée : chez Office notarial STRATEA NOTAIRES, dont le siège social est sis 22 rue des Halles – BP 42001 – 44000 NANTES

non comparante, ni représentée

CRÉANCIER INSCRIT

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

En vertu :

— de la copie exécutoire d’un jugement rendu par le tribunal de proximité de GUINGAMP le 25 novembre 2024 signifié à Madame [U] [G] le 24 janvier 2025 par le ministère de la SAS ID FACTO, Commissaires de Justice à LE-PLESSIS-BOUCHARD, devenu définitif par la délivrance d’un certificat de non-appel par la Cour d’appel de Rennes le 4 mars 2025

Et

— d’une inscription d’hypothèque légale publiée le 27 février 2025 au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc volume 2204P01 2025V n°1328,

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE détient une créance à l’encontre de Madame [U] [G].

Un commandement de payer valant saisie immobilière d’un immeuble sis à Lannion (22 300) Résidence Cap Affaire, 7 avenue Général de Gaulle a été signifié à Madame [U] [G] le 16 avril 2025 à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de Publicité Foncière de Saint-Brieuc, le 16 juin 2025, volume 2204P01 2025S, numéro 35.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025 délivré à personne, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE a assigné Madame [U] [G] à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 7 octobre 2025, aux fins d’orientation de la procédure de saisie en vente de l’immeuble et en fixation de sa créance.

Par acte en date du 18 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE a dénoncé au Crédit Industriel de l’Ouest, créancier hypothécaire inscrit, le commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 16 juin 2025, dénonciation valant assignation à comparaître.

A l’audience du 7 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a demandé au juge de l’exécution de :

Vu notamment les dispositions des articles L311-2, L311-4 et L311-6, R322-4 et suivants, R322-15 à R322-29 du Code de Procédure Civile d’Exécution,

— Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L311-2 et L311-4 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;

— Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;

— Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, sous réserve et sans préjudice de tous autres dus, au jour du jugement à intervenir ;

— Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 35.000,00 € (TRENTE-CINQ MILLE EUROS) en un seul lot ;

— Fixer la date d’audience de vente dans un délai de 4 mois maximum ;

— Déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence d’un Commissaire (la SCP PASQUET – LE DREFF – GIBLAINE, Commissaires de Justice à GUINGAMP) avec le concours si besoin est de la force publique ;

— Dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les 15 jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente ;

— Autoriser le cas échéant un aménagement judiciaire de la publicité par internet et dire que les frais correspondants seront passés en frais privilégiés de vente ;

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la SELARL KOVALEX I, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC sur son affirmation de droit ;

A défaut, si le Tribunal autorise Madame [G] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi,

— Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ces modalités de réalisation ;

— Fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu en état aux conditions économiques du marché, le cas échéant les conditions de la vente et au montant des créances ;

— Dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ;

— Dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;

— Dire que la débitrice devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

— Dire que le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés ;

— Fixer l’audience de rappel ;

— Rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;

— Dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et si les conditions de cet article 9 sont réunies, le Juge de l’Exécution ordonnera au Notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des dépôts et consignations après la constatation de la vente à la CARPA (Séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente) ;

— Taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à la SELARL KOVALEX I, avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieur et nonobstant les émoluments revenant à l’Avocat du créancier poursuivant.

Lors de l’audience du 7 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE a déposé un dire d’annexion complétant le cahier des conditions de vente déposé le 22 juillet 2025 et a indiqué que l’adjudicataire subrogé dans les droits du poursuivant devra faire son affaire personnelle de la situation résultant de l’exposé s’y trouvant sans recours possible contre ce dernier.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [U] [G] n’était ni comparante, ni représentée. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

A l’issue des débats, le juge de l’exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Le présent jugement sera réputé contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur le bien-fondé de la mesure de saisie

En application des articles R 322-15, L 311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécutions, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, à l’audience d’orientation, vérifie que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que si ce titre exécutoire est une décision de justice, elle soit passée en force de chose jugée, et que la saisie immobilière porte sur tous les droits susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE agit en vertu de la copie exécutoire d’un jugement rendu par le tribunal de proximité de Guingamp le 25 novembre 2024, condamnant Madame [U] [G] à verser au syndicat la somme de 2.860,91 € arrêtée au 28 septembre 2023 et la somme de 720 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce jugement ayant été signifié à Madame [U] [G] le 24 janvier 2025 par le ministère de la SAS ID FACTO, Commissaires de Justice à LE-PLESSIS-BOUCHARD, devenu définitif par la délivrance d’un certificat de non-appel par la Cour d’Appel de RENNES le 4 mars 2025. Le Syndicat agit également en vertu d’une inscription d’hypothèque légale publiée le 27 février 2025 au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc volume 2204P01 2025V n°1328.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE est donc bien muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux signifié le 16 avril 2025 délivré à personne et rappelé dans les énonciations du cahier des conditions de vente.

Ce commandement de payer a été publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 16 juin 2025 sous les références volume 2204P01 2025S, numéro 35.

Par ailleurs, la saisie porte sur des droits saisissables, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, les conditions posées par l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible.

Sur le montant de la créance

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE demande de mentionner le montant de sa créance à la somme de 4.467,34 €, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, sous réserve et sans préjudice de tous autres dus, au jour du jugement à intervenir.

Le montant de la créance tel qu’il figure sur le commandement de payer, repris dans l’assignation et actualisé dans les dernières conclusions et non contesté s’établit de la façon suivante :

La somme de 2.860,91 € au titre des charges de Copropriété courantes du 1er janvier au 1er juillet 2023 ……………………………………… 2 860,91 € Les intérêts sur 2.860,91 € au taux légal et majoré……………….268,09 € Du 24.10.2023 au 31.12.2023 au taux de 4,22 % : 22,82 €

Du 01.01.2024 au 30.06.2024 au taux de 5,07 % : 72,33 €

Du 01.07.2024 au 31.12.2024 au taux de 4,92 % : 70,96 €

Du 01.01.2025 au 24.03.2025 au taux de 3,71 % : 24,14 €

Du 24.03.2025 au 30.06.2025 au taux de 8,71 % : 66,90 €

Du 01.07.2025 au 18.07.2025 au taux de 7,76 % : 10,95 €

La somme de 720,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ………………………………….720,00 €

Les intérêts sur 720,00 € au taux légal et majoré …………………. 29,26 € Du 25.11.2024 au 31.12.2024 au taux de 4,92 % : 3,59 €

Du 01.01.2025 au 24.03.2025 au taux de 3,71 % : 6,07

Du 24.03.2025 au 30.06.2025 au taux de 8,71 % : 16,84 €

Du 01.07.2025 au 18.07.2025 au taux de 7,76 % : 2,76 €

Les dépens ……………………………………………………..589,08 €

* Assignation : 54,62 €

* Droit de plaidoirie : 13,00 €

* Signification jugement : 75,96 €

* Rapport d’enquête : 120,00 €

* Frais hypothèque : 325,50 €

Intérêts postérieurs au 18.07.2025 au taux légal majoré ……… MEMOIRE

Les frais de procédure, ci ……………………………………………..MEMOIRE

Le coût des présentes suivant marque au pied ainsi que le droit proportionnel prévu au tarif des Commissaires de Justice, le tout porté ici pour Mémoire, ci ……………………………………………………….. MEMOIRE

TOTAL sauf MEMOIRE : …………………………………………… 4 467,34 € QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES

Madame [U] [G] ne rapporte pas la preuve du paiement total ou partiel de cette somme, ou d’un fait qui aurait produit l’extinction de son obligation, conformément aux prescriptions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil.

La créance du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE est donc justifiée.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la partie poursuivante à la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES (4.467,34€), sans préjudice des intérêts postérieurs et des frais de procédure taxables.

Le montant de la créance n’étant pas contesté, celui-ci sera mentionné au dispositif du présent jugement pour la somme ci-dessus visée.

Sur le bien saisi

Le bien saisi consiste en un ensemble immobilier situé 7, avenue Général de Gaulle à Lannion 22 300, cadastré section AN n°542 d’une contenance de 30a 49ca.

Lot n°105 : Un APPARTEMENT T1 (superficie de 20,29 m²) portant le numéro 221 du plan situé au deuxième étage comprenant : Une entrée avec kitchenette, un séjour, une salle d’eau-wc, un placard, un balcon. Et les cinquante-sept / dix millièmes (57/10.000èmes) des parties communes générales.

Lot n°29 : Un PARKING portant le numéro 75 du plan de l’architecte situé dans le bâtiment de parkings. Et les onze / dix millièmes (11/10.000èmes) des parties communes générales.

L’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété et a fait l’objet d’un état descriptif de division en volumes établi aux termes d’un acte sous seing privé par Maître [Y], notaire à Lannion, le 28 mai 2002, publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 1er juillet 2002 sous les références 2204P04 2002P n°2813, et d’un état descriptif de division établi aux termes d’un acte sous seing privé par Maître [J], notaire à Nantes, le 17 juin 2002 publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 26 juillet 2002 sous les références 2204P04 2002P n°3235.

L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, la condition posée par l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution est remplie et il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.

Sur le montant de la mise à prix

Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de trente-cinq mille euros (35.000€).

Aux termes de l’article L 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution : «Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale»

En l’espèce, aucune demande n’a été formulée en ce sens à l’audience d’orientation.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

En vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En vertu des dispositions de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble de ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

En l’absence de demande d’orientation en vente amiable et de l’absence de justification d’un motif de suspension de la procédure, la vente judiciaire sera ordonnée sur une mise à prix, en un seul lot, de trente-cinq mille euros (35.000,00 euros).

La date de l’adjudication devant être fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois, conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la date du 3 février 2026.

Par application de l’alinéa 2 de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, les modalités de visite de l’immeuble seront déterminées au dispositif du présent jugement conformément à la demande du créancier poursuivant.

Sur les modalités de visite de l’immeuble

La SCP Pasquet – Le Dreff – Giblaine, Commissaires de justice à Guingamp, sera désignée afin d’assurer la visite des lieux par les candidats à l’acquisition. Celle-ci devra avoir lieu au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables.

Le présent jugement désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifié préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires.

Sur les frais et dépens

Compte tenu de la demande tendant à la poursuite de la procédure en vente forcée, la taxe des frais de poursuite sera réservée afin de parvenir à un montant global au moment de l’adjudication.

Les frais de l’instance seront compris dans la taxe de ces frais à intervenir préalablement à l’adjudication, et non en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du code des procédures civiles d’exécution.

L’état de frais devra être déposé trois jours au moins avant la date fixée pour la vente afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance et d’en indiquer le montant avant l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CAP AFFAIRES – DU LEGUER CERISE s’élève à la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES (4.467,34€) arrêtée au 18 juillet 2025, outre les intérêts qui courent postérieurement à cette date jusqu’à la distribution du prix de la vente ;

Ordonne la vente forcée à la barre du tribunal des biens saisis tels que décrits au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 22 juillet 2025, en un seul lot, sur la mise à prix de 35.000€ et dans les conditions stipulées au cahier des conditions de vente ;

Rappelle que la saisie rend l’immeuble indisponible et que le débiteur ne peut le vendre ni accorder de sûretés sur cet immeuble, sauf autorisation judiciaire ;

Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente sur requête du créancier poursuivant au :

3 février 2026 à 14 h 00

Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Annexe Sévigné, boulevard Sévigné,

22000 Saint-Brieuc

Désigne la SCP Pasquet – Le Dreff – Giblaine, Commissaires de justice à Guingamp, ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pour faire procéder à la visite des lieux par les candidats à l’acquisition en faisant application des dispositions de l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution si nécessaire, dans un délai compris en deux et trois semaines avant l’audience de vente, au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que ladite SCP pourra se faire accompagner des techniciens chargés d’établir les diagnostics immobiliers réglementaires, et qu’ils pourront se maintenir dans les lieux autant que nécessaire à leur mission et qu’ils pourront si besoin est requérir l’assistance de la force publique ;

Rappelle que la publicité devra être effectuée conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle enfin, qu’en vertu des dispositions du second alinéa de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères ;

Dit que les dépens de la présente instance seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite dont l’état sera dûment déposé trois jours au moins avant la date prévue pour l’audience de vente aux enchères.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXECUTION