TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/01642 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [Z], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2010, l’établissement public LOGEMLOIRET a consenti un bail d’habitation à M. [I] [B] et à Mme [W] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 449, 44 euros pour le logement et 38, 27 euros pour le stationnement accessoire.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 704,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [B] et Mme [W] [R] le 02 octobre 2024.

Par assignation du 10 janvier 2025, l’établissement public LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation du bail ; Condamne M. [I] [B] et Mme [W] [R] au paiement de la somme de 2 605, 18 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement sur le fondement de l’article 1153 du Code civil ; Les condamne au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 525, 26 euros résultant de l’application de la convention locative et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;Ordonne la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; Autorise à l’expiration de ce délai, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de M [I] [B] et Mme [W] [R] et tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Autorise la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meuble ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée ; Condamne M. [I] [B] et Mme [W] [R] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [I] [B] et Mme [W] [R] aux dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle des locatairess.

À l’audience du 09 décembre 2025, l’établissement public LOGEMLOIRET a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée à cette date, s’élevait désormais à 2 740, 81 euros. L’établissement public LOGEMLOIRET expose que cinq dossiers ont déjà été déposés par les locataires auprès de la Banque de France de sorte qu’une part importante de leur dette a déjà été effacée. Un plan d’apurement aux mensualités de 23 euros supplémentaire au loyer n’a pas été respecté. Le demandeur considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à personne le 10 janvier 2025, M [I] [B] et Mme [W] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Mme [W] [R] a sollicité le report de l’audience par courrier électronique exposant une difficulté médicale qu’elle a entendu démontrer par la production d’un certificat médical non original, non complet et non signé. Il n’a pas été fait droit à sa demande.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 octobre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 704, 66 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer le 10 octobre 2024 et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public LOGEMLOIRET à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de débouter l’établissement public LOGEMLOIRET de sa demande en ce sens et de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public LOGEMLOIRET verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 décembre 2025, M. [I] [B] et Mme [W] [R] lui devaient la somme de 2 513, 25 euros, n’incluant pas le loyer de décembre 2025 et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités et risques locatifs.

Par leur absence, M. [I] [B] et Mme [W] [R] privent la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 285, 75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public LOGEMLOIRET ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [B] et Mme [W] [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2010 entre l’établissement public LOGEMLOIRET, d’une part, et M [I] [B] et Mme [W] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] est résilié depuis le 11 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [B] et Mme [W] [R], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [B] et Mme [W] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leurs chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leu chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et DEBOUTE l’établissement public LOGEMLOIRET de sa demande contraire,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et DEBOUTE l’établissement public LOGEMLOIRET de sa demande contraire,

CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [W] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 285,75 euros (DEUX CENT QUATRE VINGT-CINQ EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [W] [R], à payer à l’établissement public LOGEMLOIRET la somme de 2 513, 25 euros (DEUX MILLE CINQ CENT TREIZE EUROS ET VINGT-CINQ CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 décembre 2025, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement ;

DÉBOUTE l’établissement public LOGEMLOIRET de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [W] [R], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 octobre 2024 et celui de l’assignation du 10 janvier 2025 ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge