MINUTE N° : 25/00296

DU : 24 Juin 2025

RG : N° RG 25/00038 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JK76

AFFAIRE : S.N.C. GEOPHOROS 1 C/ S.A.R.L. CARTAMUNDI FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt quatre Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. GEOPHOROS 1

inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 914 073 119, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis 3 boulevard Galliéni – 92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par M^e Raoul GOTTLICH, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 026, M^e Jérôme MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CARTAMUNDI FRANCE,

dont le siège social est sis 49 rue Alexandre 1er – 54130 SAINT MAX

représentée par M^e Loïc DEMAREST, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 42, M^e Philippe NUGUE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai prorogé au 24 Juin 2025.

Et ce jour, vingt quatre Juin deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2014, la société France-CARTES GRIMAUD a consenti à la société FRANCE – CARTES un bail commercial portant sur la totalité d’un immeuble sis sur le territoire de la commune de SAINT-MAX, 49 rue Alexandre Ier, parcelles cadastrées AB 292, 317, 321, 322, 323, 385, 387, 39, 392 et 425, pour une superficie de 1ha 54 a 13 ca. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 150.000 € hors taxe, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir à compter du 27 juin 2014 pour se terminer le 26 juin 2023, puis prolongé tacitement depuis cette date.

La société France -CARTES a procédé le 14 septembre 2020 à un apport partiel d’actif de sa branche d’activité de fabrication de cartes à jouer et de jeux exercée sur ce site à la société CARTAMUNDI France, qui est donc venue aux droits de la société FRANCE – CARTES en qualité de preneur.

Selon acte authentique du 20 décembre 2022, la société GEOPHOROS 1, qui a pour objet la promotion immobilière, a acquis de la société FRANCE -CARTES GRIMAUD l’immeuble donné à bail, la société GEOPHOROS 1 lui succédant ainsi dans les termes du bail.

Considérant que la société CARTAMUNDI France avait quitté les lieux et qu’elle ne les exploitait plus depuis 2023, la société GEOPHOROS 1 lui a adressé le 30 mai 2024 une mise en demeure de justifier des démarches mises en œuvre pour parvenir à l’expulsion de la communauté de gens du voyage occupant le terrain sans droit ni titre.

Puis la société GEOPHOROS 1 a fait signifier le 25 juillet 2025 à la société CARTAMUNDI France une sommation, visant la clause résolutoire, de se conformer aux stipulations du bail du 27 juin 2014 ainsi qu’aux dispositions de l’article 1728 du Code civil,

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 janvier 2025, la société GEOPHOROS 1 a fait assigner la société CARTAMUNDI France, venant aux droits de la société France CARTES, devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé pour voir constater à la date du 26 août 2024 la résiliation de plein droit du bail litigieux et ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef.

Par dernières conclusions récapitulatives et en réponse prises pour l’audience du 08 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, et développées oralement à cette audience, la société GEOPHOROS 1, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, 1101 à 1103 du Code civil, 1728 du Code civil, L 145-1 du Code de commerce, demande à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal de Nancy statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 27 juin 2014, portant sur les locaux situés à Saint-Max (54130 ) rue Alexandre Ier,

En conséquence,

— juger le bail commercial du 27 juin 2014 résilié à compter du 26 août 2024,

— juger que la société CARTAMUNDI France occupe sans droit les locaux objets dudit bail depuis le 26 août 2024,

— fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation due par la société CARTAMUNDI FRANCE à la société GEOPHOROS 1 au montant du loyer tel qu’il est déterminé aux termes du bail commercial du 27 juin 2014, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des locaux et restitution des clés,

— juger que l’indemnité d’occupation suivra la même indexation que celle antérieurement applicable au loyer,

— juger que la société GEOPHOROS 1 est bien fondée à conserver la somme de 40.163 €, versée entre ses mains par la société CARTAMUNDI France à titre de dépôt de garantie,

— ordonner l’expulsion de la société CARTAMUNDI France et de tous occupants de son chef des locaux à compter de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 1.500 € par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner une astreinte de 1.500 € par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, astreinte qui courra tant que la société CARTAMUNDI France n’aura pas justifié s’être parfaitement conformée aux dispositions de l’article L 512-12-1 du Code de l’environnement,

— l’autoriser à saisir et faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls du défendeur, les éventuels biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux,

— l’autoriser à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles , véhicules appartenant au défendeur jusqu’au paiement intégral de la dette,

— dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 221-30 à R 221-40 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société CARTAMUNDI France aux dépens, majorés notamment du coût de la sommation du 25 juillet 2024, ainsi que le cas échéant des commandements de constat, de saisie, de vente et d’expulsion dressés en exécution de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société CARTAMUNDI France à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société GEOPHOROS 1 indique que la société CARTAMUNDI France a décidé de son seul chef de délocaliser son activité de production en Espagne, sans avertir sa bailleresse, qui l’a appris incidemment le 16 juin 2023 par la presse. Elle se fonde sur différents constats de commissaire de justice dressés les 04 mars, 14 mars, 29 mars, 09 avril et 19 avril 2024 pour indiquer que le site est depuis inoccupé et laissé constamment à l’abandon, ce qui a provoqué en mai 2024 une intrusion de gens du voyage.

Elle indique donc avoir mis en demeure le 30 mai 2024 sa locataire de tout mettre en oeuvre pour faire procéder à la libération des lieux loués puis lui a fait signifier le 25 juillet 2025 une sommation de se conformer aux stipulations du bail du 27 juin 2014 ainsi qu’aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, sommation à laquelle le conseil de la société CARTA MUNDI a répondu le 25 juillet 2024 en tentant de lui imputer la responsabilité de l’abandon du site. Elle s’étonne en outre que la société CARTAMUNDI France lui ait signifié le 06 février 2025 un acte intitulé « signification de lettres » l’invitant à se présenter pour un état des lieux de sortie et une remise des clés, rendez-vous repoussé en raison d’une nouvelle intrusion de gens du voyage sur le site. Elle précise qu’elle se refuse à cette restitution des clés en dehors de tout cadre légal et contraire aux dispositions du Code de commerce relatives au congé. Elle précise que la société CARTAMUNDI France n’avait par ailleurs pas réglé en temps voulu le loyer du premier trimestre 2025, cette situation étant désormais régularisée.

S’agissant de l’exception de connexité invoquée par la société CARTAMUNDI France, la société GEOPHOROS 1 rappelle qu’elle a un caractère facultatif. Elle fait valoir qu’elle serait inapplicable aux faits de l’espèce. Elle indique tout d’abord qu’il n’existe aucun risque de contrariété de décision, la résiliation du bail par acquisition par acquisition de la clause résolutoire constatée par le juge des référés n’ayant pas l’autorité de chose jugée au fond, et ne préjugeant pas de l’issue de l’action au fond par ailleurs engagée par la société CARTAMUNDI France ; en second lieu, elle fait valoir que son action relève bien de la compétence du juge des référés, au regard de l’urgence caractérisée par l’arrêt de l’exploitation et les occupations illégales des lieux par les gens du voyage, ainsi qu’au regard de l’évidence de cet arrêt d’exploitation, qui ne peut souffrir aucune contestation sérieuse. Elle ajoute que faire droit à cette exception de connexité reviendrait à repousser l’issue du litige de manière déraisonnable.

Elle soutient que la sommation du 25 juillet 2024 visant la clause résolutoire était suffisamment précise, ainsi que la clause elle-même, l’obligation d’exploitation par le preneur étant expressément visée aux termes du bail au titre de la destination du bail et au titre des charges et conditions du bail imposées au preneur, et qu’elle est dès lors bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut d’exploitation de l’immeuble par le preneur. Elle ajoute qu’elle a agi de parfaite bonne foi, contrairement à ce que soutient la société CARTAMUNDI France qui essaie de lui faire porter la responsabilité de sa décision d’abandonner les locaux.

Aux termes de ses dernières écritures (conclusions n°2), la société CARTAMUNDI France demande au juge des référés, au visa notamment des articles L 145-41 du Code de commerce et L 512-12-1 du Code de l’environnement, de :

— ordonner le renvoi des demandes de la société GEOPHOROS 1 devant le tribunal judiciaire de Nancy saisi aux termes de l’assignation délivrée par la société CARTAMUNDI France et enrôlée sous le n° RG 24/02179,

A défaut,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société GEOPHOROS 1,

A titre subsidiaire,

— écarter la clause pénale dont la société GEOPHOROS 1 se prévaut,

— autoriser la société CARTAMUNDI France à obtenir restitution de l’entier dépôt de garantie,

En tout état de cause,

— condamner la société GEOPHOROS 1 à verser à la société CARTAMUNDI France la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société GEOPHOROS 1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Loïc DEMAREST.

Au soutien de ses prétentions, la société CARTAMUNDI France affirme que la société GEOPHOROS 1, qui a pour objet la promotion immobilière, n’a eu de cesse dès 2022 que de faire pression sur elle pour mettre fin au bail et d’obtenir la libération des lieux occupés par son usine pour y développer un projet immobilier. Elle ajoute que des négociations en ce sens se sont engagées et qu’elle a recherché d’autres locaux en région nancéienne, mais que le comportement de GEOPHOROS 1 a fait échouer les négociations avec le bailleur envisagé. Elle indique avoir mis le 29 mai 2024 la société GEOPHOROS 1 en demeure de lui verser une indemnité de déménagement. Elle a ensuite assigné la société GEOPHOROS 1 devant le tribunal judiciaire de NANCY (procédure n° RG 24/02179) aux fins de demander la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse pour manquements à ses obligations d’assurer la jouissance paisible à sa locataire et à ses obligations de loyauté et de bonne foi.

Sur l’exception de connexité invoquée par elle, la société CATRAMUNDI France souligne qu’il existe entre les deux instances une identité de parties, une identité de bien (les locaux objets du bail), une identité d’acte juridique (le contrat de bail du 27 juin 2014) et une identité de fins, à savoir l’obtention du terme du bail au bénéfice de chacune des parties. Elle estime en outre qu’il existe un risque réel de contrariété de décisions et fait valoir que la résiliation du bail ordonnée en référé à la demande du bailleur par l’effet de la clause résolutoire l’empêcherait d’obtenir devant le juge du fond la résiliation du bail aux torts du bailleur, quand bien même la procédure au fond aurait été engagée avant l’instance en référé. Elle fait observer que si son assignation au fond a été signifiée à la société GEOPHOROS 1 le 30 juillet 2024, soit après le commandement délivré le 25 juillet 2024 par cette dernière, mais que l’assignation avait été rédigée antérieurement et transmise le 24 juillet 2025 au commissaire de justice pour signification.

Au fond, elle conteste tout manquement aux obligations du bail de sa part et reproche à la clause résolutoire et au commandement leur imprécision les privant de toute portée. Elle souligne que la clause résolutoire doit être interprétée strictement.

Elle conteste par ailleurs le fait que l’exploitation du site ait cessé à la date du commandement, dès lors que les opérations de dépollution et de mise à l’arrêt, s’agissant d’une installation classée pour la protection de l’environnement, étaient en cours. Elle ajoute que la procédure d’expulsion qu’elle a engagée contre les occupants sans droit ni titre du site démontre qu’elle continue à gérer le bien et qu’aucun manquement ne peut lui être reproché. Elle indique enfin que la mauvaise foi de la bailleresse s’oppose à toute acquisition de la clause résolutoire.

Les parties ont développé oralement leurs écritures à l’audience du 08 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de connexité

En application de l’article 101 du Code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Le renvoi pour cause de connexité présente un caractère facultatif et il entre dans le pouvoir souverain d’appréciation de la juridiction saisie de déterminer si l’instance portée devant elle présente avec l’instance portée devant une autre juridiction un lien tel qu’il soit de bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

En l’espèce, il existe de manière évidente , ainsi que le fait observer la société CARTAMUNDI France, plusieurs liens entre la présente instance et la procédure introduite par la société CARTAUNDI France aux termes de l’assignation du 30 juillet 2024 enrôlée sous n° RG 24/02179 dans le sens où elles opposent toutes deux les mêmes parties et portent toutes deux sur des demandes de résiliation du bail conclu le 27 juin 2014 et liant les parties, chacune des deux parties demandant la résiliation du bail aux torts de l’autre.

Le risque de contrariété de décisions est réel. Cependant, en droit, il ne peut exister un lien de connexité au sens de l’article 101 du Code de procédure civile, entre une instance au fond et une instance en référé, ces deux instances n’ayant ni le même objet ni les mêmes fins procédurales, la seconde étant provisoire et dépourvue d’autorité de la chose jugée au principal conformément à l’article 488 du Code de procédure civile.

L’exception de connexité invoquée par la défenderesse sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai.

Ce texte s’applique à toutes les clauses prévoyant une résiliation de plein droit, y compris celles qui sanctionnent des obligations de faire.

La jurisprudence précise qu’une clause résolutoire ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est expressément prévue, et que toute clause résolutoire doit être interprétée strictement.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 juin 2014 prévoit (pages 12 et 13 ) les dispositions suivantes :

«  Clause résolutoire

Le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur :

— un mois après un simple commandement de payer resté infructueux en tout ou en partie, en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer dû en vertu des présentes ;

— un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée en tout ou en partie infructueuse pendant ce délai , en cas de contravention à l’une quelconque des clauses et conditions du bail et à toutes obligations en résultant (charges de toutes natures, intérêts et pénalités exigibles, indemnités d’occupation, coût de commandements, frais de poursuite, exécution des décisions de justice incombant au preneur. "

La sommation délivrée le 25 juillet 2024 par la société GEOPHOROS 1 à la société CARTAMUNDI France comprend pour sa part les mentions suivantes :

«  JE VOUS FAIS SOMMATION DE VOUS CONFORMER aux stipulations du bail en date du 27 juin 2014, notamment celles reprises aux présentes, ainsi qu’aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, en justifiant de l’exploitation constante des locaux objets du Bail, ainsi que de leur garnissement constant.

TRES IMPORTANT

Faute par vous de vous conformer à vos obligations d’exploitation constante et de garnissement constant, conformément aux stipulations du Bail du 27 juin 2014 , à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de ce jour, la société GEOPHOROS 1 entend se prévaloir des stipulations de la clause résolutoire stipulée au Bail du 27 juin 2014 et ci-avant reprise in extenso, en sollicitant la résolution dudit bail annexé à la présente sommation et saisira la juridiction compétente pour que ladite résolution soit constatée judiciairement. "

En l’espèce, il y a lieu de constater que, si la société GEOPHOROS vise dans la sommation du 25 juillet 2024 des manquements de la société CARTAMUNDI France à ses obligations d’exploitation constante et de garnissage qui figurent bien aux pages 5 et 6 du contrat de bail, force est de constater que ces obligations ne sont pas expressément mentionnées dans la clause résolutoire contenue au contrat de bail, qui se contente de se référer en général aux « cas de contravention à l’une quelconque des clauses et conditions du bail et à toutes obligations en résultant » et qui , pour le surplus, donne quelques exemples sans rapport avec l’exploitation constante et le garnissage du site.

Ce manque de précision dans la rédaction de la clause résolutoire prive cette clause d’effet.

De surcroît, les manquements aux obligations d’exploitation constante et de garnissage sont sérieusement contestés par la société CARTAMUNDI France qui allègue notamment qu’elle n’a pas abandonné le site, dès lors que les opérations de dépollution et de mise à l’arrêt de l’ICPE ne sont pas terminées, d’une part, et d’autre part, que l’action judiciaire qu’elle a diligentée contre les occupants sans droit ni titre démontre qu’elle n’a pas abandonné les lieux.

La demande de résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire formée par la société GEOPHOROS 1 seront par conséquent rejetées, et, partant, toutes les demandes en découlant.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société GEOPHOROS 1, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, Maître Loïc DEMAREST étant autorisé, en application de l’article 699 du Code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société GEOPHOROS 1, condamnée aux dépens, devra payer à la société CARTAMUNDI FRANCE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2.500 euros.

La société GEOPHOROS 1 est déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS l’exception de connexité invoquée par la société CARTAMUNDI France,

DEBOUTONS la société GEOPHOROS 1 de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNONS la société GEOPHOROS 1 aux dépens,

AUTORISONS Maître Loïc DESMAREST à faire usage de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la société GEOPHOROS 1 à payer à la société CARTAMUNDI France la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande formée par la société GEOPHOROS 1 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La greffière Le président

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le