RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03715 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPFK

NAC : 70B

JUGEMENT CIVIL

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDEURS

Mme [K] [U] [W] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Frédéric MARIONNEAU de la SELARL FREDERIC MARIONNEAU AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [A] [I] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Frédéric MARIONNEAU de la SELARL FREDERIC MARIONNEAU AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Mme [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX

Copie exécutoire délivrée à Maître MARIONNEAU, Maître RAPADY le : 28.04.2026

CCC délivrée le :

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 Mars 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Avril 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Avril 2026 , en premier ressort

Jugement rédigé par Flore KRAEPIEL, auditrice de justice, sous le contrôle de Sophie PARAT, vice-présidente, et prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [N] [E] a acquis les 16 et 17 avril 1996 un bien immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3], [Localité 4], cadastré section BK n°[Cadastre 1], constituant le lot n° 4 du lotissement du comité d’entreprise de la sécurité sociale de [Localité 5].

Par acte notarié en date du 28 mai 1997, Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] (les époux [B]) ont acquis le bien immobilier enregistré au cadastre section BK n°[Cadastre 2], constituant le lot n° 5 de ce même lotissement.

Par jugement définitif du 27 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Denis, a enjoint à Madame [N] [E] de faire cesser les nuisances causées par les locataires de sa parcelle, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification dudit jugement et a condamné Madame [N] [E] à payer aux époux [B] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] ont assigné Madame [N] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint Denis, aux fins de voir ordonner la démolition d’un mur empiétant sur les parties communes du lotissement et d’obtenir réparation de leur préjudice.

La clôture de la mise en état a été fixée au 16 mars 2026, par ordonnance du juge de la mise en état.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, les époux [B] demandent au tribunal :

D’ordonner à Madame [N] [E] de démolir le mur empiétant sur les parties communes, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai d’un mois après la signification de la décision ; De débouter Madame [N] [E] de sa demande à leur encontre ;De condamner Madame [N] [E] à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; De condamner Madame [N] [E] aux dépens ;De condamner Madame [N] [E] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [B] invoquent au soutien de leur demande tendant à voir ordonner la démolition par Madame [N] [E] de l’empiétement sur les parties communes du lotissement, l’article 545 et du code civil et l’article 15 de la loi n°65-557 du 15 juillet 1965. Ils reprochent à leur voisine d’avoir agrandi sa cour arrière en 2015, en y édifiant une terrasse, alors que précédemment les murs à l’arrière de leurs parcelles étaient alignés. Ils précisent que l’empiétement demeure en dépit de la suppression par les locataires de la dalle de béton, en raison des carcasses de voitures et de camions entreposées qui sont entreposées sur la bande de terrain relevant des parties communes.

En réponse à la demande d’usucapion abrégée de Madame [N] [E], ils affirment que le délai de dix ans n’est pas écoulé, l’empiétement en cause étant postérieur à 2015 et surtout qu’elle ne bénéficie nullement d’un juste titre comme exigé par l’article 2265 du code civil.

Ils fondent leur demande de dommages et intérêts sur l’article 1240 du code civil pour solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance tiré de l’occupation par Madame [N] [E] des parties communes du lotissement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, Madame [N] [E], demande au tribunal :

De rejeter les demandes des époux [B] formées à son encontre ;A titre de demandes reconventionnelles,

De constater l’acquisition de la propriété par usucapion de la partie concernée par l’empiétement ;De condamner les époux [B] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause,

De condamner les époux [B] aux dépens ;De condamner les époux [B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [E] invoque l’article 2265 du code civil au soutien de sa demande tendant à la déclarer propriétaire de la portion litigieuse du terrain par l’effet de la prescription acquisitive abrégée, au motif que l’empiétement sur les parties communes existe depuis plus de dix ans, la construction litigieuse ayant été édifiée par les propriétaires précédents. Elle ajoute que les époux [B] auraient nécessairement été informés si des travaux tendant à modifier les limites de sa propriété avaient été entrepris.

Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre.

MOTIVATION

Avant d’examiner les demandes principales en démolition et de dommages et intérêts, il convient d’examiner la demande reconventionnelle fondée sur la prescription acquisitive, afin de trancher la question de la propriété de la partie de terrain qui serait l’objet de l’empiètement.

I/ Sur la demande d’usucapion de Madame [N] [E]

Aux termes de l’article 2258 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

L’article 2261 du code civil prévoit que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

En vertu de l’article 2272 du code civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Le mécanisme de la prescription acquisitive abrégée a vocation à s’appliquer dans les cas où un bien a été acquis, de bonne foi, auprès d’une personne qui n’en est pas le véritable propriétaire.

En l’espèce, bien que fondant sa demande reconventionnelle sur la prescription acquisitive abrégée, la défenderesse n’invoque aucun juste titre dans ses conclusions. Elle n’allègue d’ailleurs même pas dans ses conclusions qu’elle a pensé acquérir la propriété de la partie de la parcelle empiétée d’une personne qui n’en était pas propriétaire. D’ailleurs, l’acte de vente des 16 et 17 avril 1996 porte uniquement sur le lot n° 4 du lotissement cadastré section KB n°[Cadastre 1] et sur tous droits de passage dans le sol de la voie d’accès du lotissement et dans les parcs et espaces verts. Par conséquent, les conditions de la prescription acquisitive abrégée ne sont pas réunies.

La demande reconventionnelle de Madame [N] [E] tendant au constat de l’usucapion de la partie concernée par l’empiètement sera rejetée, sans qu’il soit besoin de vérifier si les autres conditions en sont réunies.

II/ Sur la demande de démolition de l’empiétement des époux [B]

Aux termes de l’article 545 du code civil, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, aucune expertise n’établit la réalité de l’empiètement allégué sur les parties communes du lotissement, par le mur de clôture en parpaings édifié à l’arrière de la propriété de Madame [E]. Le constat d’huissier versé par les demandeurs se fonde sur les seules déclarations de ceux-ci, mais n’est étayé par aucune pièce notariée. En outre, le courrier de la mairie de [Localité 4] en date du 18 mars 2014 fait état de plaintes du voisinage au sujet d’un empiétement par Madame [N] [E] sur les parties communes du lotissement, mais il n’entre nullement dans les compétences de la mairie de se prononcer sur ce litige de droit privé.

S’agissant du lotissement en cause, il ressort des actes de vente des 16 et 17 avril 1996 et du 28 mai 1997 produits respectivement par Madame [N] [E] et les époux [B], que leurs parcelles font partie d’un lotissement créé par le comité d’entreprise de la sécurité sociale de la Réunion le 15 novembre 1972 sous le numéro 3274/URB. Les deux actes de propriété des parties mentionnent – en page 13 pour celui de la défenderesse et en page 3 pour celui des demandeurs – que les pièces du lotissement ont été déposées au rang des minutes de Maître [Q] [J], notaire, le 12 septembre 1974, dont une expédition a été publiée à la Conservation des hypothèques de [Localité 6] le 13 septembre 1974. Ainsi, les parties auraient pu en obtenir un exemplaire.

Ainsi, en l’absence des pièces du lotissement (règlement, cahier des charges, ainsi que leurs annexes), que les demandeurs n’ont pas versées aux débats, alors même qu’il s’agit d’éléments essentiels à l’identification précise des parties ou équipements communs et en particulier à la détermination de leurs limites avec les lots privatifs, étape préalable et indispensable pour constater la réalité d’un éventuel empiètement, la preuve d’un empiétement par Madame [N] [E] sur les parties communes du lotissement n’est pas rapportée avec certitude.

Par conséquent la demande des époux [B] de démolition sous astreinte du mur empiétant sur les parties communes du lotissement dont leur parcelle fait partie sera rejetée.

III/ Sur la demande de dommages et intérêts des époux [B]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, les époux [B] ne démontrent pas l’existence d’une faute caractérisée par l’empiétement de Madame [N] [E] sur les parties communes du lotissement, susceptible de fonder l’existence d’un préjudice de jouissance.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des époux [B] à l’encontre de Madame [N] [E] en réparation de leur préjudice de jouissance sera rejetée.

IV/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Madame [N] [E]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière.

En l’espèce, Madame [N] [E] n’apporte aucun élément susceptible d’établir la réalité du préjudice qu’elle allègue.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de Madame [N] [E] sera rejetée.

IV/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties succombant à l’ensemble de leurs demandes supporteront les dépens qu’elles ont engagés.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard au rejet de l’ensemble des demandes des parties, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [N] [E] de ce chef sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la décision, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’usucapion de Madame [N] [E] sur la zone empiétant sur les parties communes du lotissement donnant sur la [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 7] ;

REJETTE la demande de Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] d’ordonner la démolition par Madame [N] [E] du mur empiétant sur les parties communes du lotissement donnant sur la [Adresse 6] ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] ;

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de Madame [N] [E] ;

CONDAMNE Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] aux dépens ;

REJETTE la demande de Madame [K] [U] [W] épouse [B] et Monsieur [A] [I] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [N] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.