RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 26/00061 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN3E

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 21 Mai 2026

DEMANDERESSE

Mme [Q] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine MILLIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. TKY

immatriculée au RCS de [Localité 2] DE [Localité 3] sous le n° 918 714 361, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 23 Avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 21 Mai 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Isabelle SOUNDRON,

Copie exécutoire à M^e Christine MILLIER délivrée le :21.05.2026

Copie certifiée conforme à M^e Dévi MOUTOUSSAMY délivrée le :21.09.2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, Madame [Q] [N] a fait assigner la société TKY devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre la demanderesse et la société PAUL DES SAVEURS le 27 mai 2020, bail cédé le 13 octobre 2022 à la société TKY, résilié de plein droit à compter du 4 janvier 2026,ordonner l’expulsion sous astreinte de la société TKY et de tous occupants de son chef,condamner la société TKY à lui verser à titre de provisions la somme de 29.939, 36 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation de 2.200 € par mois jusqu’à libération définitive,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la société TKY aux entiers dépens et à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 27 mai 2020 à la société PAUL DES SAVEURS et que celle-ci a cédé le bail à la société TKY le 13 octobre 2022. Le loyer actuel s’élève à la somme de 2.200 mensuellement, hors taxes.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 4 décembre 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 22 avril 2026, la société TKY reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement dans le délai imparti mais sollicite le bénéfice de :

délais de trois mois pour libérer les lieux, en application de l’article L.412-3 du CPCE de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire,délais de 24 mois pour apurer la dette locativeLa société TKY sollicite en outre qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement, que le montant alloué à la demanderesse soit réduit à dans de grandes proportions.

A l’audience du 23 avril 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Madame [Q] [N] a fait délivrer à la société TKY le 4 décembre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 29.639,67 €, selon décompte arrêté en décembre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expréssement la clause résolutoire prévue au bail.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [Q] [N] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société TKY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

L’indemnité d’occupation due par la société TKY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, ainsi que le sollicite la demanderesse.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [Q] [N], l’obligation de la société TKY au titre des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable, à hauteur de de 29.639, 67 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société TKY avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1154 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 11 février 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société TKY invoque les graves difficultés personnelles rencontrées par le président de la société TKY, « tombé dans une profonde dépression ». Au soutien de cette présentation, un certificat médical est joint, se limitant toutefois à indiquer « il a fait un « burn out » entre 2024 et 2025 suite à des soucis personnels ». La concluante revendique en outre « une démarche sincère de redressement » et assure être « de bonne foi ».

Il doit toutefois être aujourd’hui tenu compte de l’importance de la dette locative accumulée et du fait que la société TKY ne justifie aucunement être en situation de régler la dette locative. Il n’est notamment pas établi par le moindre élément qu’elle aurait repris le versement du loyer courant.

La proposition de ne pas solliciter le report de la clause résolutoire et de quitter les lieux en bénéficiant d’un délai de trois mois est présentée par la défenderesse comme gage de « sérieux » et de « prudence ». Mais en l’absence de poursuite de l’activité économique dans les locaux loués, cette proposition ne peut à l’inverse qu’être analysée comme une source d’inquiétude dès lors qu’aucun élément n’est fourni pour expliciter la manière dont la société TKY pourrait, dans les délais sollicités, rembourser la demanderesse.

Les déclarations de principes et les assurances affichées par la concluante sont nettement insuffisantes à établir les conditions d’un échelonnement de sa dette de telle sorte que la demande de délais ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société TKY, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 5 janvier 2026 ;

DISONS qu’à compter du 5 janvier 2026, la société TKY est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] à [Localité 5];

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TKY des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y a voir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TKY à la somme de 2200 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 5 Janvier 2026, jusqu’a la libération effective et compléte des locaux et la restitution des clès;

CONDAMNONS la société TKY à payer à Madame [Q] [N], à titre provisionnel, une somme de 29.639, 67 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 4 décembre 2025 à valoir sur les arriérés de loyers et de charges et d’indemnités d’occupation ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 11 février 2026, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETONS la demande de délais pour le paiement de la dette locative,

CONDAMNONS la société TKY aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 décembre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.