RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00097 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBR4

MINUTE N° :26/00052

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Me [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SETTAMA Anissa

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [N] [P] [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Anissa SETTAMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean Pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, Madame [K] [X] [I] a donné à bail à Madame [J] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 700€ euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 octobre 2024 resté sans effet, Madame [K] [X] [I] a assigné Madame [J] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner Madame [J] [H] à lui payer :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables suivant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux,une somme de 8400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues à la date du 23 décembre 2024, avec les intérêts de droits à compter de la décision à intervenir,une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience à compter du 14 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, et a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

Suivant les conclusions de son conseil en date du 31 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [K] [X] [I] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sollicite en outre la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 10000€ au titre des dégradations importantes causées à son habitation, et sollicite le rejet des prétentions adverses.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la défenderesse ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers en espèces qu’elle allègue, alors que la charge de la preuve lui incombe. Elle ajoute qu’un constat d’huissier a été réalisé, qui atteste de l’abandon des lieux par la locataire ayant généré d’importants dégâts dans les lieux, justifiant l’octroi d’une provision à valoir sur l’évaluation des travaux à réaliser lorsque le bien aura été récupéré.

Suivant les dernières conclusions de son conseil en date du 12 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [J] [H] demande au juge des contentieux de la protection de prononcer la nullité de l’assignation et, à défaut, de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions, de lui accorder un délai de grâce de 36 mois portant remboursement à hauteur de 136,11€ par mois, enfin de condamner Madame [K] [X] [I] au paiement des entiers dépens et à lui payer une somme de 1800€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile que l’acte introductif d’instance délivré le 26 février 2025 doit être déclaré nul dans la mesure où le conseil de la demanderesse a communiqué le 13 juin 2025 un bordereau de communication de pièces qui diffère de l’inventaire initialement transmis et qui fait figurer des pièces n’ayant pas été effectivement communiquées, ce qui a conduit à désorganiser la défense de Madame [J] [H] et lui a causé un grief.

Sur le fond, la défenderesse fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du montant de l’arriéré locatif réclamé, se prévalant de paiements en espèces effectués à la demande de la bailleresse sans remise de quittances, et ne reconnaissant des impayés qu’à hauteur de 4900 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’exception de nullité de l’assignation :

L’article 56 du code de procédure civile prévoit que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

En l’espèce, l’assignation du 26 février 2025 contient les mentions prescrites par les dispositions légales susvisées, ainsi que la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée, dans un bordereau qui lui est annexé. Si la défenderesse se prévaut d’une difficulté relative à la transmission ultérieure de pièces visées dans un bordereau de communication de pièces du 13 juin 2025, outre que cette difficulté est peu compréhensible à la lecture de ses écritures et reste à établir, en tout état de cause elle ne démontre pas en quoi une éventuelle difficulté relative à la communication de pièces plusieurs mois après la délivrance de l’assignation devrait conduire à remettre en cause la régularité de l’acte introductif d’instance.

L’exception de nullité soulevée par Madame [J] [H] sera dès lors rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action :

D’une part, Madame [K] [X] [I] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Enfin, conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de relever qu’à l’appui de ses demandes, Madame [K] [X] [I] produit un contrat de bail signé par les parties, des quittances de loyer délivrées à sa locataire jusqu’au mois d’octobre 2023, plusieurs décomptes listant les impayés de loyer à compter du mois de novembre 2023, une mise en demeure adressée à la défenderesse ainsi que des justificatifs attestant d’une tentative de recours à une procédure de conciliation avant la saisine de la juridiction de céans, outre des attestations de proches dont il n’y a pas lieu de tenir compte en ce qu’elles se contentent de rapporter des propos de la demanderesse.

En parallèle, si Madame [J] [H] conteste le montant des impayés réclamés et s’oppose aux demandes de sa bailleresse en se prévalant de l’existence de paiement en espèces, elle n’en rapporte aucunement la preuve, puisqu’elle ne verse aux débats que des attestations de proches dont il n’y a pas lieu de tenir compte en ce qu’elles se contentent de rapporter ses propos.

Au total, pour l’application des dispositions précitées de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de considérer que Madame [K] [X] [I] rapporte suffisamment la preuve de ce que Madame [J] [H] a cessé de s’acquitter du loyer convenu entre les parties à compter du mois de novembre 2023, tandis que cette dernière ne rapporte pas la preuve des paiements en espèce dont elle se prévaut.

Or, le bail signé entre les parties le 28 février 2020 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Madame [K] [X] [I] justifie avoir délivré le 8 octobre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 8300 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024.

Par ailleurs, si Madame [J] [H] formule une demande de délais de grâce qu’il y a lieu d’interpréter comme une demande visant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [J] [H], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [J] [H] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros pour la période courant du 9 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [K] [X] [I] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, comme développé ci-avant, Madame [K] [X] [I] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, maintenue selon le dispositif des dernières conclusions de son conseil à hauteur de la somme de 8400 euros due à la date du 23 décembre 2024, tandis que Madame [J] [H] ne rapporte aucunement la preuve des paiements en espèces dont elle se prévaut postérieurement au mois de novembre 2023.

En conséquence et conformément à la demande de Madame [K] [I] résultant de ses écritures, Madame [J] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 8400 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 décembre 2024, indemnité d’occupation de décembre 2024 comprise, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Si Madame [K] [X] [I] sollicite enfin le paiement d’une somme provisionnelle de 10.000 euros au titre des dégradations importantes causées à son habitation, sans fonder sa demande sur une quelconque disposition légale, force est en tout état de cause de constater qu’elle ne produit aucun devis ou toute autre pièce de nature à démontrer le bien-fondé du chiffrage de sa créance alléguée. Sa demande à ce titre sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [J] [H] sera condamnée au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Madame [J] [H] ;

DECLARE recevable la demande de Madame [K] [X] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2020 entre Madame [K] [X] [I] et Madame [J] [H] se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Madame [K] [X] [I] une indemnité d’occupation d’un montant de 700 euros par mois à compter du 9 décembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Madame [K] [X] [I] la somme de 8400 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 23 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [J] [H] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Madame [K] [X] [I] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection