RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-ÉTIENNE

N° RG 21/00003 – N° Portalis DBYQ-W-B7F-G7CO

MINUTE: 2021/1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITES D’EXPROPRIATION

DU 18 JUIN 2021

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, par M. H-D E, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de M^me F BONNAMOUR, greffière.

ENTRE:

COMMUNE DE ROANNE

dont le siège social est […] comparante, représentée par M^me AUREL, assistée de M^e RIVOIRE Barbara barreau de

Paris subsitutée par M^e AZOGUI, barreau de Paris.

EPORA (ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER QUEST RHONE ALPES)

dont le siège social est […] représenté par Monsieur BOUFFARD, comparant, assisté de M^e RIVOIRE Barbara barreau de Paris substituée par M^e AZOGUI, barreau de Paris.

EXPROPRIANTS

ET:

Monsieur Y X

demeurant […] comparant, assisté de M^e SALEN, barreau de ST ETIENNE
Madame Z A épouse X

demeurant […] comparante, assistée de M^e SALEN, barreau de ST ETIENNE

EXPROPRIES

EN PRESENCE DE :

Monsieur B C représentant le Directeur Départemental des Finances

Publiques chargé du Domaine dans le département de la Loire

Commissaire du gouvernement

DEBATS: à l’audience publique du 18 mai 2021 Décision mise en délibéré au 18 juin 2021

EXPOSE DU LITIGE
Madame Z A épouse X et monsieur Y X sont propriétaires d’un tènement immobilier situé […] et 550.

Par courrier du 21 janvier 2020, ils ont mis en demeure la Commune de Roanne d’acquérir les parties des parcelles cadastrées section AM n°206 et 550 concernées par un emplacement réservé selon le plan local d’urbanisme. Ils ont également requis

l’emprise totale de la parcelle AM n°206.

Par courrier du 18 décembre 2020, la Commune de Roanne a accepté d’acquérir les biens concernés au prix de 257 000 euros tel qu’évalués par avis de France Domaine en date du 14 décembre 2020.

Les époux X ont refusé cette offre et sollicité la somme de 310 000 euros par l’intermédiaire d’un courrier de leur Conseil reçu le 22 décembre 2020.

Par mémoire reçu le 22 mars 2021, la Commune de Roanne a saisi le juge de

l’expropriation en fixation de prix et transfert de propriété.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le transport sur les lieux a été fixé au 18 mai 2021

à 9 h 30.

Dans leur mémoire en intervention et en réponse, la Commune de Roanne et l’Etablissement Public Foncier de l’Ouest Rhône-alpes (EPORA) demandent de:

- recevoir EPORA dans son intervention volontaire ;

- fixer à 283 700 euros le prix des biens, indemnité de remploi comprise, cadastrés section AM n°206 et 550 p situés […] à Roanne appartenant aux consorts X décomposé comme suit :

*prix d’acquisition: 257.000 euros

* indemnité de remploi : 26 700 euros

- prononcer le transfert de propriété des biens cadastrés section AM n°206 et

550p (à détacher selon le tracé de l’emplacement réservé figurant au règlement graphique du plan local d’urbanisme et qui fait l’objet d’un document d’arpentage en cours de réalisation) situé […] au profit d’EPORA conformément à l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme.

A titre liminaire, ils exposent que l’EPORA intervient volontairement afin de voir prononcer le transfert de propriété à son profit avec l’accord de la Commune de Roanne en application de l’article L.230-3 du code de l’urbanisme.

Ils poursuivent en indiquant que selon l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien, soit le

12 novembre 2020.

A propos de la valeur vénale du bien, ils expliquent qu’il s’agit d’une maison d’habitation sur sous-sol, rez-de-chaussée et un étage d’une superficie totale de 210,74 m² selon le mesurage établi par un diagnostiqueur, située en zone UA du PLU correspondant aux quartiers denses de la ville réservés à l’habitat, commerces, services et à certaines activités et occupée par les propriétaires. Ils ajoutent qu’ils produisent sept termes de comparaison correspondant à des maisons de 100 à 290 m², vendues récemment entre 2017 et 2020 dans un rayon de 500 mètres autour de cette rue, sans terrain ou avec terrain attenant de petite ou grande

superficie ; que la valeur moyenne en résultant est de 955 euros et la valeur médiane de 991 euros; que compte tenu du relatif bon état de la maison, il peut être retenu une valeur de 1 200 euros/m², soit 252 888 euros; que ces termes sont parfaitement comparables au bien à évaluer et que les critiques adverses ne sont pas pertinentes.

Ils exposent que le terme n°1 des consorts X ne peut être retenu que pour une valeur de 1 400 euros; que le terme n°2 n’est pas comparable puisqu’il dispose d’une perspective sur l’église notre Dame des Victoires; que si ces deux termes de comparaison étaient retenus, ils devraient être ajoutés aux autres pour calculer une moyenne ; que les autres termes produits ultérieurement disposent de superficies de terrain deux fois plus importantes et que l’un dispose d’une piscine.

Ils relèvent que les dépendances et garages ne doivent pas être valorisés à part, comme c’est d’ailleurs le cas pour les termes de comparaison ; que si tel était toutefois le cas, le prix d’un tel garage n’excéderait pas 4 000 euros selon les termes de comparaison qu’ils produisent.

Dans leur mémoire en réponse n°2, les époux X demandent de :

- fixer à 400 572 euros le prix du tènement immobilier situé […] à Roanne composé de la parcelle cadastrée AM 206 et de la partie de la parcelle AM 550 concernée par l’emplacement réservé du plan local d’urbanisme de la Commune de

Roanne ; fixer à 41 057,20 euros l’indemnité de remploi due par la Commune de Roanne ;

- condamner en conséquence la Commune de Roanne à verser aux époux la somme de 41 057,20 euros au titre de l’indemnité de remploi;

- condamner la Commune de Roanne au paiement de la somme de 3 000 euros du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils font valoir que le bien, en excellent état, est situé dans un environnement privilégié à prendre en compte pour déterminer sa valeur ; que le bien dispose d’une surface habitable de 210,74 m² et de dépendances d’une surface de 59,32 m²; que le bien situé en zone UA offre d’importantes possibilités de construction, notamment par rehaussement jusqu’à une hauteur de 23 mètres.

En ce qui concerne les termes de comparaison versés aux débats par la Commune de

Roanne, ils observent qu’ils doivent être écartés dès lors qu’ils correspondent à des maisons mitoyennes dans des ensembles collectifs ; ou qu’ils sont situés à proximité de la voie ferrée ; ou qu’ils sont en mauvais voire très mauvais état; ou encore enfin qu’ils se situent sur une autre commune.

Ils soutiennent que les termes de comparaison qu’ils proposent sont plus proches des caractéristiques de leur maison ; qu’ils conduisent à retenir des valeurs de 1 800 euros/m² pour la partie habitable, de 400 euros/m² pour la partie dépendances et une valeur de 10 000 euros par garage.

Dans son mémoire en date du 6 mai 2021, le Commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité totale à 325 000 euros à savoir :

- l’indemnité de dépossession à 1 350 euros/m², soit une indemnité principale de 295 000 euros

- l’indemnité de remploi à 30 500 euros/m².

Il explique qu’il retient une surface habitable de 218,26 m² sans prendre en compte les dépendances qui n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable; que le bien est occupé par les propriétaires ; que la date de référence est le 12 novembre 2020 ; que le bien est situé en zone UA du PLU emplacement réservé; que le bien à évaluer est sans terrain ou presque si bien qu’il ne doit pas être comparé à des immeubles

Il analyse qu’il s’agit d’un immeuble sans terrain dont la façade se situe à l’aplomb d’une rue très passante desservant le centre-ville ; qu’il est très bien situé dans un secteur en cours de réaménagement et proche du centre-ville ; qu’il existe tout de même des réserves sur l’état de la charpente.

Il suggère de recourir à la méthode par comparaison en retenant quatre termes de comparaison avec des valeurs de 1 715 euros/m², 1 754 euros/m², 1 354 euros/m² et

1492 euros/m². Il précise qu’il y a lieu de retenir la valeur basse de ceux-ci en raison de

l’absence de terrain qui constitue une moins-value significative pour des immeubles de ville, soit 1354 euros/m² arrondie à 1 350 euros/m², soit un prix de 295 000 euros. Il termine en précisant que son évaluation s’entend en dépendances intégrées ce qui signifie qu’il n’y a pas lieu de valoriser les dépendances dès lors que les termes de comparaison en comportent et que la valeur est déterminée en référence à la surface habitable.

Par une note en délibéré autorisée, la Commune de Roanne et l’EPORA demandent de préciser les nouvelles références cadastrales de la manière suivante :

< Prononcer le transfert de propriété des biens cadastrés section AM n°206 et […]

(anciennement cadastré AM n°550p pour 67 m²) sis […] au profit d’EPORA conformément à l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme ».

MOTIFS DE LA DECISION

L’EPORA dispose d’un intérêt à agir dans la présente instance pour voir prononcer le transfert de propriété à son profit avec l’accord de la Commune de Roanne. Son intervention volontaire sera par conséquent déclarée recevable.

I – Sur la date de référence

L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’espèce, il résulte des pièces produites et il n’est pas contesté que la dernière modification du PLU est le 12 novembre 2020.

La date de référence est donc celle du 12 novembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU de la Commune de Roanne.

II – Sur la description du bien :

Il résulte des dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité l’après la

consistance des biens au jour du jugement en l’absence de transfert de propriété antérieur.

En l’espèce, le tènement d’immeuble objet de la présente procédure consiste en une maison d’habitation élevée sur rez-de-jardin, un rez-de-chaussée, un étage et combles non aménagés outre des dépendances sur cour. La surface au sol, hors annexe sur cour, est de 218,26 m².

Le rez-de-jardin est composé de cave, buanderie, salle de jeux et garage. Son niveau d’aménagement est moindre au regard des étages supérieurs.

Le rez-de-chaussée comprend entrée, WC, hall, salle à manger, cuisine, cellier, salon, bureau. Il offre un aménagement de qualité avec des carreaux ciment, parquet sur lambourdes, double vitrage, chauffage central au gaz, cumulus pour eau chaude, balcon et porte fenêtre sur salon, volets roulants électriques ou manuels selon les pièces.

L’étage comprend trois chambres simples, une chambre/suite avec dressing et douche ainsi qu’une salle de bain comprenant douche et baignoire. Il offre un aménagement de qualité, parquet sur lambourdes, double vitrage, chauffage central, volets roulants manuels et électriques.

Les combles sont non aménagés. Le Commissaire du gouvernement émet des réserves sur l’état de la charpente avec la présence de sciures au droit d’une ferme et sur quelques solives. Le propriétaire a répondu lors du transport que la charpente a été traitée il y a une dizaine d’années, qu’un nouveau traitement serait nécessaire mais qu’elle n’est pas atteinte à cœur.

Les dépendances sur cour comprennent un garage et la moitié d’un autre, visés dans la procédure de délaissement, ainsi qu’une annexe constituée d’une pièce avec sanitaires hors services, carreaux béton et bardage bois. Le découpage laisse peu de terrain hors emprise du bâtiment.

Il est occupé par les propriétaires.

III – Sur l’évaluation du bien :

L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que le prix du bien objet d’une procédure de délaissement, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Selon l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Il convient préalablement de rappeler que la méthode d’évaluation couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables dès lors qu’elle présente l’avantage d’éviter la plupart des biais susceptibles de fausser la sincérité de

l’estimation. Elle sera donc retenue en l’espèce.

En utilisant la méthode par comparaison, les parties s’opposent quant aux termes de comparaison à retenir.

A cet égard, sur les termes de comparaison versés aux débats par la Commune de Roanne, il convient, comme le suggère le Commissaire du gouvernement, de les écarter dans leur globalité dès lors qu’au terme de leur raisonnement, les demandeurs eux mêmes proposent une valorisation sans lien avec ^ux-^ci.

Les termes de comparaison des époux X doivent être écartés en ce que celui situé […] est trop ancien (2015), celui situé impasse D Delorme correspond à un bien récent (construit en 2014) avec des prestations non comparables avec un bien ancien (1931), celui situé […] présente des incohérences puisqu’il correspond à 7 pièces plus salle de bains et WC pour seulement 102 m² et par ailleurs, il dispose d’un terrain de 334 m² à la différence de celui à évaluer (ce terme a été vu lors du transport et l’acte de vente n’est pas versé aux débats). Enfin celui situé […] dispose d’une piscine et d’un terrain de 361 m², ce qui n’est pas comparable avec l’immeuble à évaluer.

Le Commissaire du gouvernement propose quatre termes de comparaison et verse aux débats les actes correspondant. Il a proposé la visite de deux d’entre eux (2ème et 3ème) lors du transport afin d’observer la qualité des biens. Ces quatre termes peuvent être retenus et ne sont d’ailleurs pas contestés par les autres parties. Le premier indique une valeur de 1 715 euros/m² pour une surface habitable de 116 m² sur un terrain de 521 m² avec dépendances. Le deuxième montre une valeur de 1 754 euros/m² pour une surface habitable de de 220 m² sur un terrain arboré de 686 m² avec double garage. Le troisième fait ressortir une valeur de 1 354 euros/m² pour une surface habitable de 133m² sur terrain de 177 m² avec garage. Le dernier révèle une valeur de 1 492 euros/ m² pour une surface habitable de 134 m² sur un terrain de 554 m² avec garage et dépendances.

Ces quatre termes apportent une moyenne de 1 578 euros/m², une médiane de 1 554 euros/m² avec une valeur basse de 1 354 euros/m² et une valeur haute de

1 715 euros/m².

Afin de tenir compte de l’absence de terrain d’agrément dans le bien à évaluer, il convient de suivre l’analyse du Commissaire du gouvernement qui conclut qu’il y a lieu de prendre la valeur basse de ces termes à savoir 1 350 euros dès lors que cette absence induit une moins-value significative pour une maison de ville dans l’agglomération de Roanne.

Contrairement à ce que soutiennent les époux X, dans le cas présent, les dépendances ne doivent pas être valorisées à part puisque les termes de comparaison comportent également des garages ou dépendances et que ce faisant la valorisation intervient dépendances intégrées. Par ailleurs, comme cela ressort des propres écritures des époux X, toute la partie habitable est bien prise en compte dans la surface habitable, y compris les pièces en rez-de-jardin (buanderie de 20,58 m², dégagement de 2,81 m² et une grande salle de jeu de 28,74 m²).

Au regard de ces éléments, le bien immobilier sera évalué à la somme de 295 000 euros

(218 m² X 1350 euros = 294 300 arrondi à 295 000 euros).

L’indemnité de remploi pour l’ensemble sera évaluée à la somme de 30 500 euros, calculée de la manière suivante :

- 20% de 5000 euros 1 000 euros

-

- 15% de 5000 à 15000 euros 1 500 euros

-

- 10 % de 15 000 à 295 000 euros = 28 000 euros.

Les dispositions des articles R. 232-1 à R. 323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont exclusives de toute condamnation au paiement par le juge de l’expropriation. Les époux X seront par conséquent déboutés de leur demande en ce sens.

IV – Sur le transfert de propriété

L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme précité dispose que dans le cadre de la procédure de délaissement, le juge de l’expropriation prononce le transfert de propriété.

En l’espèce, il y aura donc lieu de prononcer le transfert de propriété de Madame Z A épouse X et monsieur Y X à l’EPORA des biens cadastrés section AM n°206 et […] pour 67 m²) situés […].

V-Sur les mesures accessoires

L’équité commandera de condamner la Commune de Roanne à régler la somme de 2 500 euros aux époux X en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Commune de Roanne sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le jugé de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

Déclare recevable l’intervention volontaire de l’EPORA;

Fixe à 295 000 euros l’indemnité principale pour les biens cadastrés section AM n°206 et […] pour 67 m²) situé […]

à Roanne ;

Fixe à 30 500 euros l’indemnité de remploi;

Prononce le transfert de propriété de Madame Z A épouse X et monsieur Y X à l’EPORA des biens cadastrés section AM n°206 et […] pour 67 m²) situés […];

Déboute les époux X de leur demande de condamnation au paiement de l’indemnité de remploi précédemment fixée ;

Condamne la Commune de Roanne à régler la somme de 2 500 euros aux époux X en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la Commune de Roanne aux entiers dépens de l’instance.

Le présent jugement a été signé par Monsieur H-D E, juge de l’expropriation, et par Madame F BONNAMOUR, greffière présente lors du prononcé.

La greffière Le Juge de l’expropriation En conséquence,
Madame F G Française mande et ordofansieusslean-D E de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République pres les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente cople, certifiée conforme revêtue de n

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la formule exécutoire, a été signée et délivrée par le greffier