TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[…]
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Extrait des minutes du Tribunal de Proximité de SAINT DENIS
REFERENCES: N° RG 25/00223 – N°
Portalis DB3S-W-B7J-2RRW
Minute: 25/00157
Madame X Y Représentant Maître Elie SULTAN de la SELEURL
ES AVOCAT, avocats […] barre[…] de PARIS, vestiaire
: E1129
C/
Monsieur Z AA
Exécutoire, copie, dossier délivrés à :
Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES
AVOCAT
Copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur Z AA
Le 15 AVR. 2025
RÉPUBLIQUE FRANDASE
ORDONNANCE DE REFERE
DU 10 Avril 2025
Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition […] greffe du tribunal de proximité en date du 10 Avril 2025;
Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame
Stéphie BOULATE, greffier;
Après débats à l'[…]dience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR:
Madame X Y
71 allée du Bois Salé
45770 SARAN représentée par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES
AVOCAT, avocats […] barre[…] de PARIS, vestiaire : E1129
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur Z AA
[…] non comparant
D’AUTRE PART
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 1er novembre 2014, Madame X Y a donné à bail à Monsieur Z AA un appartement à usage d’habitation situé […] […], […], […], à […] (93200), pour un loyer mensuel de 790 euros outre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame X Y a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5.367,25 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la cl[…]se résolutoire contractuelle, le 25 septembre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, Madame X Y a fait assigner Monsieur Z AA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant […] tribunal de proximité de […] statuant en référé […]x fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater le jeu de la cl[…]se résolutoire insérée […] contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- […]toriser son expulsion immédiate par exception […] délai légal de deux mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, […]x frais et […]x risques du défendeur,
- condamner Monsieur Z AA à lui payer une provision […] titre des loyers et charges impayés […] 30 novembre 2024, soit la somme de 6.929,71 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts lég[…]x à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal […] montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner à titre provisionnel Monsieur Z AA à lui payer la somme de 692,97 euros […] titre de la cl[…]se pénale insérée dans le bail,
- condamnner Monsieur Z AA […]x frais de remplacement des s errures,
- […]toriser la conservation du dépôt de garantie,
- condamner Monsieur Z AA à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre […]x entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, Madame X Y expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la cl[…]se résolutoire insérée […] contrat de bail délivré le 25 septembre 2024.
A l'[…]dience du 13 mars 2025, Madame X Y, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de
12.745,15 euros, selon décompte en date du 13 mars 2025, outre l’actualisation de la cl[…]se pénale.
Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur Z AA n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
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La décision a été mise en délibéré par mise à disposition […] greffe […] 10 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à […]cune contestation sérieuse ou qué justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision […] créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l’action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine […] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'[…]dience du 13 mars 2025, conformément […]x dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame X Y justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024, soit deux mois […] moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément […]x dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'[…] quatrième degré inclus.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition de la cl[…]se résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers […]x termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une cl[…]se résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier […] débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité […] fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une cl[…]se prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour déf[…]t de paiement du loyer ou des charges […]x termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette cl[…]se ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
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En l’espèce, le bail conclu le 1er novembre 2014 contient une cl[…]se résolutoire et un commandement de payer visant cette cl[…]se a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 5.367,25 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à déf[…]t de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département […]x fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente […]x fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à h[…]teur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après […] titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la cl[…]se résolutoire contenue dans le bail étaient réunies
à la date du 25 novembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.
Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […] locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience.
Cependant, l’absence par Monsieur Z AA de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.
De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas […] juge de suspendre les effets de la cl[…]se résolutoire d’office, f[…]te pour le locataire de le solliciter, alors […] surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l'[…]dience permet de constater que Monsieur Z AA n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'[…]dience.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité c[…]sé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.
Monsieur Z AA étant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées […] dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation […] paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.
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Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement d’une provision […] titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité
d’occupation
Monsieur Z AA est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une f[…]te civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle c[…]se un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des loc[…]x.
En l’espèce, Madame X Y produit un décompte démontrant que Monsieur Z AA reste lui devoir la somme de 12.745,15 euros (en ce inclus 205,98 euros de frais de poursuite) à la date du 13 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et […]x indemnités d’occupation échues à cette date.
Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme […] principal, Monsieur Z AA, non comparant, n’apporte par définition […]cun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné […] paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 12.539,17 euros, avec les intérêts […] t[…]x légal sur la somme de 5.367,25 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément […]x dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Monsieur Z AA sera […]ssi condamné […] paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 14 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale […] montant des loyers et charges qui […]raient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu'[…]cun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la cl[…]se du bail majorant l’indemnité s’analyse en une cl[…]se pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est […] surplus illicite […] regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
En l’espèce cette demande est sérieusement contestable dans la mesure où le bailleur n’a pas encore repris les lieux ce qui ne permet pas de déterminer les éventuelles dégradations du bien, permettant ainsi une retenue sur le dépôt de garantie.
Sur la cl[…]se pénale
Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute cl[…]se qui […]torise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction […]x cl[…]ses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
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En l’espèce, le contrat de bail est un bail meublé renouvelable par tacite reconduction chaque année de sorte que les dispositions précitées entrées en vigueur postérieurement à la conclusion du bail s’appliquent. Il contient une cl[…]se qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non paiement […] terme convenu, à h[…]teur de 10%.
La cl[…]se prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une cl[…]se pénale. Les cl[…]ses pénales, régies par les articles 1152 et 1230 du code civil dans leur version antérieure […] 1er octobre 2016, puis par l’article 1231-5 du code civil dans sa version postérieure […] 1er octobre 2016 sont, […]x termes de ces dispositions, qualifiées de
< peine >> ou de < pénalité ». Ce type de cl[…]se constitue dès lors une pénalité […] sens de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, cette cl[…]se, contraire […]x dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.
En conséquence il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette cl[…]se contractuelle.
Sur les demandes accessoires
Monsieur Z AA, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame X Y les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée […] titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en […]dience publique, par décision mise à disposition […] greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la cl[…]se résolutoire figurant […] bail conclu le 1er novembre 2014 entre Madame X Y et Monsieur Z AA concernant
l’appartement à usage d’habitation, situé […] […], […], […], à […] (93200) sont réunies à la date du 25 novembre 2024;
Ordonnons en conséquence à Monsieur Z AA de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
Déboutons Madame X Y de sa demande d’astreinte ;
Déboutons Madame X Y de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons qu’à déf[…]t pour Monsieur Z AA d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame X Y pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
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Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
Condamnons Monsieur Z AA à verser à Madame X Y la somme provisionnelle de 12.539,17 euros (décompte arrêté […] 13 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts […] t[…]x légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 5.367,25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Condamnons Monsieur Z AA à verser à Madame X Y une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il […]rait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1.453,86 euros), à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);
Rejetons les […]tres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons Monsieur Z AA à verser à Madame X Y une somme de 600 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur Z AA […]x dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
En conséquence, la République Française mande ct ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. […]x Procureurs
Génér[…]x et […]x Procureurs de la République près les
Tribun[…]x Judiciaires d’y tenir la main. A tous
Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
.LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE
15 AVR. 2025
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