RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/04209 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IAIR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 26 Mars 2024

ENTRE :

Société ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis 173 Avenue Jean Jaurès – 69007 LYON

Représentée à l’audience par Madame [F] [D], munie d’un pouvoir.

ET :

Madame [M] [Z]

demeurant 58 chemin des champs – 42000 SAINT-ETIENNE

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2023, à effet du 22 mars 2023, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [M] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé 58 chemin des Champs 42000 SAINT-ÉTIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable de 274,38 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 39,16 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 274 euros.

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 21 juillet 2023 à Madame [M] [Z] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 438,41 €, signifié à étude.

Par courrier simple du 18 juillet 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

En dépit des démarches entreprises pour un apurement de la dette par la bailleresse, aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 septembre 2023, signifiée à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [M] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— dire qu’elle est occupante sans droit ni titre, qu’elle devra libérer les lieux qu’elle occupe et qu’à défaut elle pourra en être expulsée ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  651,93 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à reprise des lieux,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 29 septembre 2023.

L’audience s’est tenue le 26 mars 2024 devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 246,41 €, arrêtée au 29 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Madame [M] [Z] ne règle plus les loyers courants depuis plusieurs mois pour un loyer résiduel à hauteur de 7,27 euros par mois. Les délais octroyés étant expirés, et Madame [M] [Z] n’ayant pas régularisé sa situation d’impayés, elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

Madame [M] [Z], régulièrement citée, n’était ni comparante, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ALLIADE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 21 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 438,41 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 22 septembre 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [M] [Z] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [Z] et de dire que faute par Madame [M] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 5 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) à la somme de 246,41 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [Z] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 246,41 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [Z] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, soit la somme de 323,15 € (cf. décompte locatif).

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [Z] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [M] [Z] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 438,41 euros.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers du 21 juillet 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 20 mars 2023 entre la S.A. d’HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT, d’une part, et Madame [M] [Z], d’autre part, concernant le logement situé 58 chemin des Champs 42000 SAINT-ÉTIENNE, s’est trouvé de plein droit résilié le 22 septembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,

CONDAMNE Madame [M] [Z] à payer à S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 246,41 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [M] [Z] à la somme mensuelle de 323,15 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin la CONDAMNE à verser à S.A. ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Madame [M] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ",

REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [Z] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 438,41 euros.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE