Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00240 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IINE

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE IMMEUBLE [Adresse 6] REPRESENT PAR SON SYNDIC LA SOCIETE COGECOOP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. FSBI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e VIALLARD-VALEZY, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI FSBI est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à La [Adresse 7].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI FSBI, en date du 29 novembre 2023.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI FSBI devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 7 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par jugement avant dire droit du 10 septembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats aux fins de production des procès-verbaux d’assemblée générales de 2019, 2020, 2021 et 2024.

A l’audience du 7 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

— Dire et juger la demande du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée ;

— Condamner la SCI FSBI à lui payer les sommes de :

-2 234,95 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

-300,00 € de dommages et intérêts ;

-1 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de

payer ;

— Débouter la SCI FSBI de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, il soutient que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances, de sorte qu’elle est recevable. Elle soutient que la somme figurant sur l’assignation est exacte et que la SCI FSBI a réglé postérieurement. Elle s’oppose aux délais de paiement, indiquant que la SCI FSBI règle irrégulièrement ses charges et ne justifie pas de sa situation financière. Elle estime que la SCI FSBI est défaillante chroniquement, ce qui a mis la trésorerie du syndicat des copropriétaires en péril et qu’il a fallu recourir à un appel de fonds supplémentaire, ce qui lui cause un préjudice.

En réponse, la SCI FSBI, représentée par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

— In limine litis, dire et juger que la demande est irrecevable ;

— A titre principal, rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges à hauteur de 5 568,53 € ;

— A titre subsidiaire, accorder à la SCI FSBI les plus larges délais de paiement faisant que la SCI FSBI pourra s’acquitter de son éventuelle dette auprès de la copropriété en six versements et que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

— En tout état de cause,

— Rejeter la demande de dommages et intérêts et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Au visa des articles 117 et 119 du Code de procédure civile, elle fait valoir que le règlement de copropriété ne fait état d’aucun pouvoir de celui-ci pour ester en justice, pas davantage que le contrat de syndic et les procès-verbaux d’assemblée générale, de sorte qu’il y a une nullité pour vice de fond de l’assignation.

Au visa des articles 19 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, elle estime que le décompte produit ne prend pas en compte les versements effectués.

Subsidiairement, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, elle sollicite des délais de paiement, précisant que la somme restant due est particulièrement faible.

En tout état de cause, elle affirme avoir toujours tenté de payer les sommes dues, avec des virements volontaires et périodiques. Elle explique vouloir régulariser progressivement sa situation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en justice

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. (…) Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

En l’espèce, le syndic a agi au nom du syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de charges de copropriété impayée. Il s’agit d’une action en recouvrement de créance.

L’action du syndicat des copropriétaires est déclarée recevable.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 2 janvier 2025, il ressort que la SCI FSBI est redevable de la somme de 2 234,95 €, arrêté au 1er octobre 2024 inclus.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, la mise en demeure est justifiée par la production d’un avis de réception et est retenue. Concernant les frais d’huissier, il n’est produit dans le dossier que le commandement de payer fait partie des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est retenu à la somme de 155,13 €.

La SCI FSBI est condamnée à payer au syndicat de copropriété la somme de 2 126,89 € au titre des charges de copropriété impayés et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à recourir de manière temporaire à la réserve travaux en cas de difficulté de trésorerie pour le règlement des factures. Néanmoins, il n’est pas justifié dans les appels de fonds fournis, ni dans l’état général des dépenses que la réserve travaux a été utilisée.

Le syndicat des copropriétaires n’établit donc pas que le comportement de la SCI FSBI lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI FSBI ne justifie pas de sa situation financière actuelle, mais il ressort du décompte qu’elle a payé ses charges de copropriété, bien qu’irrégulièrement. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas d’une mauvaise foi du copropriétaire.

Il convient d’octroyer à la SCI FSBI des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI FSBI succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI FSBI, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 € € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 4] recevable ;

CONDAMNE la SCI FSBI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à La Ricamarie la somme de

2 126,89 € au titre des charges de copropriété impayés et des frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

AUTORISE la SCI FSBI à se libérer de sa dette en 6 mensualités de 500,00 € avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI FSBI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 3] à La Ricamarie la somme de

1000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FSBI aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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