N° RG 24/03144 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKZH

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

ENTRE:

S.A.R.L. ATHOME IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°529 882 599

es qualité de nouveau syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par la SELARL AJ-UP

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

S.A.R.L. RBS

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 883 927 915

prise en la personne de son représentant légal

le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.R.L. IGOR [Localité 11] IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°790 788 756

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 04 Novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2025.

DÉCISION: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE:

A l’issue de l’assemblée générale annuelle de 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 12] a choisi pour nouveau syndic la société RBS, et un contrat de syndic a été régularisé à l’issue, prenant effet le 21 octobre 2021, sachant qu’auparavant ses comptes bancaires des copropriétés étaient détenus et gérés par la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER.

La société RBS n’a pas été en mesure de transmettre les archives de la copropriété en question.

Par assemblée générale du 26 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a pris la décision de désigner en remplacement de RBS un nouveau syndic, la société ATHOME IMMOBILIER.

Par assemblée générale du 30 juin 2022, la société RBS a fait l’objet d’une dissolution amiable et a vu la nomination de Monsieur [W] en qualité de liquidateur.

En parallèle, la société RBS qui était assurée par GALIAN au titre de sa responsabilité professionnelle, mais aussi de ses garanties en matière de gestion immobilière et de syndic de copropriétés, a fait l’objet d’une cessation de garantie de la part de la société d’assurance GALIAN.

Les difficultés de la copropriété demanderesse ont conduit à la nomination d’un administrateur ad hoc.

Par assignation du 28 juin 2024, la société ATHOME IMMOBILIER, prise personnellement en qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 12], a fait citer la société RBS et la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER.

Par conclusions d’incident, la société RBS a opposé une fin de non-recevoir à ATHOME IMMOBILIER au titre de son défaut de qualité à agir, sollicitant que soit constatée l’irrecevabilité de son action.

Par conclusions en réponse et d’intervention volontaire notifiées le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] est intervenu à l’instance par l’intermédiaire de son administrateur judiciaire provisoire l’étude SELARL AJ-UP, cette intervention volontaire régularisant la situation dénoncée dans le cadre de l’incident.

La société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER a fait l’objet d’une liquidation judiciaire en juillet 2024.

Par note par RPVA, le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne invitait le demandeur à mettre en cause le liquidateur de la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER et à justifier d’une déclaration de créance.

En réponse, les demandeurs faisaient savoir par RPVA que, concernant la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER, la liquidation étant impécunieuse, il n’avait pas mis en cause le liquidateur ni déclarer de créance.

Dans ses dernières conclusions, les demandeurs sollicitent, au visa des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— CONDAMNER in solidum la Société RBS et la société IGOR [Localité 11] à payer au syndicat de copropriété, les fonds disponibles en trésorerie qui n’ont pas été remis au nouveau syndic, soit la somme de de 36 987,32 €.

— CONDAMNER in solidum la Société RBS et la société IGOR [Localité 11] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 9] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum la Société RBS et la société IGOR [Localité 11] aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Sylvain NIORD.

Dans ses dernières conclusions, la société RBS demande, au visa des articles 1993 et suivants du Code Civil, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires et ATHOME IMMOBILIER de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires et ATHOME IMMOBILIER à lui régler une indemnité de 5000.00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.

MOTIFS,

1- Sur l’ intervention volontaire du syndicat de copropriété

En vertu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les actions appartenant au syndicat des copropriétaires doivent être initiées par ce dernier, représenté par son syndic en exercice, dûment habilité par PV d’assemblée générale.

En l’espèce, il convient de constater que, suite à la saisine sur incident du juge de la mise en état aux fins d’irrecevabilité des prétentions du syndic pris personnellement, ce dernier a abandonné toute prétention dirigée notamment contre RBS, compte tenu de l’intervention volontaire aux mêmes fins du syndicat de copropriété.

Dans ces conditions, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

2- sur la dissolution de la societe RBS

Selon l’article L. 237-2 du code de commerce, la personnalité morale d’une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que la société RBS qui avait été créée en 2020, a fait l’objet d’une dissolution amiable par décision d’assemblée générale du 30.06.2022, publiée auprès du RCS objet d’une publicité légale auprès du journal l’ESSOR.

Or il résulte des pièces produites par la société RBS que celle-ci est en cours de dissolution mais que les opérations de liquidation ne sont pas clôturées par un PV, en sorte qu’elle n’est pas encore radiée du RCS, et, qu’à ce stade, la personnalité morale de la société RBS, nonobstant sa dissolution, subsiste pour les besoins de la présente procédure.

L’argument de la défenderesse consistant à faire valoir sa dissolution pour soutenir l’irrecevabilité des demandes du syndicat de copropriété, est, dans ces conditions, inopérant.

Par ailleurs, cette fin de non recevoir est irrecevable devant le juge du fond pour ne pas avoir été soulevée devant le juge de la mise en état comme le prévoit l’article 789 du code de procédure civile.

3- Sur la responsabilité de la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER

En l’espèce, les demandeurs reconnaissent ne pas avoir assigné le liquidateur de la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER, de sorte que leurs demandes contre cette société en liquidation sont irrecevables.

4- Sur la responsabilité de la societe RBS

Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui organise, en cas de changement de syndic, la remise des pièces, et le versement des fonds, par le syndic sortant, au syndic nouvellement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, sachant que, dans le délai d’un mois « à compter de la cessation de ses fonctions», le syndic sortant doit remettre à son successeur la « situation de la trésorerie», et la « totalité des fonds immédiatement disponibles » ;

Vu l’article 33 du décret du 17 mars 1967, qui dispose que le syndic « détient les archives du syndicat » ;

Vu l’article 32 du décret, qui dispose que le syndic établit la liste de tous les copropriétaires « avec l’indication des lots qui leur appartiennent » ;

Vu les règles gouvernant le mandat, édictées par les articles 1993 et suivants du Code Civil, et, en particulier, vu celles applicables spécifiquement au mandat de syndic de copropriété, dont il en résulte que le syndic n’est susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle que lorsqu’il a commis des fautes et/ou négligences à l’origine du préjudice enduré par des tiers, voire par son cocontractant, le syndicat des copropriétaires;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la société RBS serait fautive pour n’avoir pas formulé de demande de transmission des fonds mandants au précédent syndic [Localité 11], ainsi que celle des archives du syndicat.

Or la société RBS justifie des courriers qu’elle a transmis en relances et dans le cadre de mises en demeure à la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER pour obtenir les documents indispensables à la gestion de la copropriété, ainsi que les fonds que devait représenter le syndic anciennement désigné.

Il en résulte que :

— la société RBS, qui n’a qu’une obligation de moyens à cet égard, a respecté les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— il n’est ainsi pas démontré que cette dernière a commis une faute personnelle ;

— dans ces conditions, sa responsabilité personnelle ne peut être retenue.

Les demandes à ce titre seront rejetées.

5- Sur les autres demandes

Il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, de façon réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat de copropriété [Adresse 9] contre la société IGOR [Localité 11] IMMOBILIER et rejette ses demandes contre la société RBS;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 9] aux dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES

Le