Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04364 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOXE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2025

ENTRE :

Fondation ARALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocate au barreau de LYON

substituée à l’audience par Maître Anne BERNADAC, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 octobre 2023, la FONDATION ARALIS a donné en résidence à Monsieur [O] [S], un appartement situé [Adresse 2] dans une résidence régie par les articles [3]-5 du code de construction et de l’habitation, moyennant une redevance mensuelle révisable de 468,54 euros, charges et prestations comprises.

La FONDATION ARALIS a fait délivrer, par courrier recommandé avec accusé de réception le 9 juillet 2024 à Monsieur [O] [S], une mise en demeure de payer les loyers échus pour un arriéré de 920,06 €.

Par courrier simple du 24 juin 2024, la FONDATION ARALIS a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 septembre 2024 et signifiée par dépôt à étude, la FONDATION ARALIS a attrait Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— à défaut, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] ;

— de condamner Monsieur [O] [S] au paiement des sommes suivantes :

1 275,36 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 août 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire.

L’audience s’est tenue le 04 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la FONDATION ARALIS, représentée par son conseil, s’est désistée de ses demandes tenant au constat de la résiliation du contrat de bail et de l’expulsion du locataire, actualisant toutefois à la somme de 1 112,56€ sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Monsieur [O] [S], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence en raison du non-paiement des loyers

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les logements-foyers sont exclus du champ d’application de celle-ci et sont régis par le code de la construction et de l’habitation.

En vertu de l’article L 633-1 du code de la construction et de l’habitation, "un logement-foyer (…), est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées (…) »

L’article L 633-2 du même code précise que « Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites.

Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur.

Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles.

En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ».

L’article R 633-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit en outre que « Le contrat prévu à l’article L. 633-2 précise le montant à acquitter pour le logement et les charges, celui des prestations obligatoires, lorsqu’elles existent, ainsi que le montant des prestations que l’établissement propose à titre facultatif.

Il précise également les conditions d’admission dans l’établissement.

Le règlement intérieur est annexé au contrat et paraphé par la personne logée ou son représentant ».

L’article R 633-2 du même code dispose enfin que :

« I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis ».

En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties est expressément soumis aux articles L 633-1 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs correspondant au total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires ou facultatives n’ont pas été réglés, ou en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due. La résiliation de plein droit est acquise un mois après une mise en demeure de payer notifiée par courrier recommandée restée infructueuse, sans autre formalité.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’une mise en demeure a été délivrée à Monsieur [O] [S] le 9 juillet 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 920,06€ et qu’elle est demeurée infructueuse dans le délai imparti, Monsieur [O] [S] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 août 2024, à l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [O] [S] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] et de dire que faute par Monsieur [O] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des articles L633-1 à L633-5 du code de construction et de l’habitation et du contrat de résidence que le résident est tenu de payer la redevance aux termes convenus.

En l’espèce, la FONDATION ARALIS verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 112,52€.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la FONDATION ARALIS est établie tant dans son principe que dans son montant. En outre, malgré l’indication par le bailleur qu’une écriture figure par erreur sur le décompte de mois de novembre, il n’informe aucunement le tribunal de quel montant il fait part. Ainsi, cette demande ne sera pas pris en compte dès lors que, au regard du décompte, les sommes créditées du mois de novembre dépassent largement les sommes débitées.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [S] à payer la somme de 1 112,52€ actualisée au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [O] [S].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [S] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 9 juillet 2024, de l’assignation et de la signification du présent jugement.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de résidence conclu le 1er septembre 2011 entre la FONDATION ARALIS et Monsieur [O] [S] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [S] et de tous occupants de son chef ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à la FONDATION ARALIS la somme de 1 112,52€ arrêtée au 31 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [S] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la FONDATION ARALIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [O] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 9 juillet 2024, de l’assignation et de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE