Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03893 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INVJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

Madame [W] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparante, assistée par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [V] [O] – munie d’un pouvoir,

assisté de M^e Emmanuelle HANGEL, avocate au barreau de SAINT- ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 29 juin 2021, HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [W] [N] un logement situé [Adresse 2] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 240,98€ et de 144,86€ de charges mensuelles.

Madame [W] [N] a constaté d’importantes infiltrations d’eau sur les murs de son appartement ainsi que sur les contours des fenêtres gorgés d’eau, de la rouille présente au niveau des sols et de nombreuses fissures sur les murs.

Par ordonnance de référé du 14 septembre 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE a :

ordonné une mesure d’expertise du logement occupé par Madame [W] [N] et situé [Adresse 2] ;désigné Monsieur [M] [F], [Adresse 3], expert près la Cour d’appel de LYON, pour y procéder,condamné Madame [N] aux dépens recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’expert a déposé son rapport le 22 juin 2024.

Suivant exploit d’huissier délivré le 06 août 2024, HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Madame [W] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE aux fins de voir :

prononcer la résiliation du contrat de bail ;ordonner l’expulsion de Madame [N] ;la condamner à payer les sommes suivantes :*2533,94 euros, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, somme à parfaire au jour de l’audience,

*une indemnité d’occupation égale au montant du loyer plus charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du jour du constat de la résiliation du bail ;

*300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive liée au non paiement des loyers ;

*300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*les dépens.

Suivant exploit d’huissier délivré le 09 août 2024 et signifié à personne morale, Madame [W] [N] a attrait HABITAT ET METROPOLE devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE aux fins de voir, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1, 1719 et suivants du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989 :

dire et juger recevable et bien fondée sa demande,constater que le mur de façade n’a aucune isolation, que la peinture est appliquée directement sur le béton et que le mur est recouvert de moisissure,constater qu’il existe une fissure murale due à une reprise de bétonnage ou un joint sec entre panneaux,constater que le manque de chauffage est la conséquence de la vétusté de l’installation à laquelle s’ajoute un grave défaut d’entretien,,rejeter toute demande plus ample ou contraire,dire et juger que tous les désordres évoqués par elle-même et constatés par l’expert judiciaire relèvent de la responsabilité d’HABITAT ET METROPOLE,condamner HABITAT ET METROPOLE à réaliser, dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants :*remplacement de tous les radiateurs,

*vérification du réseau de chauffage pour s’assurer que l’eau chaude monte bien au 6ème étage,

*pose d’une isolation par l’intérieur, sur le mur de façade du fait de l’absence d’isolation extérieure et intérieure,

*pontage de la fissure,

*remise en peinture des murs endommagés,

assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir deux mois après la signification par huissier de la décision à intervenir,condamner HABITAT ET METROPOLE à verser à Madame [N] la somme de 9000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,condamner HABITAT ET METROPOLE à verser à Maître [G] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner HABITAT ET METROPOLE aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et qui comprendront les frais de la procédure de référé et ceux d’expertise.

Sur l’instance enrôlée sous le numéro 24-3893

Madame [W] [N], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et sollicité la jonction des deux instances.

Elle indique que HABITAT ET METROPOLE, en violation des articles 1719, 1721 du code civil, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, comme le démontre le rapport d’expertise de Monsieur [F] qui a notamment relevé la présence de moisissures, d’une fissure murale, l’absence de chauffage, et indiqué que la situation était « aberrante ». Elle rappelle que ce même expert a préconisé l’exécution des travaux suivants : le remplacement de tus les robinets des radiateurs, la vérification du réseau de chauffage pour s’assurer que l’eau chaude monte bien au sixième étage, le nettoyage des moisisures, la pose d’une isolation, par l’intérieur, sur le mur de façade, tel que cela a été fait dans un autre appartement, le pontage de la fissure et la remise en peinture des murs endommagés.

Elle soutient que la responsabilité dans l’apparition des désordres a été attribuée à HABITAT ET METROPOLE, qui n’a toutefois pas exécuté les travaux préconisés et s’est borné à effectuer des travaux de « rafistolage », et engage dès lors sa responsabilité. Elle ajoute que son bailleur est indifférent à ses conditions de vie sans chauffage, dans un appartement humide malgré ses problèmes de santé et son âge,

HABITAT ET METROPOLE, représenté par son conseil, a demandé au Juge de :

rejeter la demande de jonction des deux instances,débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de sa défense, HABITAT ET METROPOLE indique qu’une jonction n’est pas possible puisque son avocat n’intervient que dans une seule des deux instances.

Sur le fond, HABITAT ET METROPOLE indique qu’une seule réunion d’expertise a eu lieu, que les murs ont été nettoyés et repeints, et que les techniciens ont dit à Madame [N] de les rappeler en cas de besoin, ce qu’elle n’a jamais fait.

Le bailleur précise n’avoir eu aucune difficulté avec les précédents locataires, que la panne d’ascenseur intervenue durant cet été n’a donné lieu à aucune procédure, et déclare s’en rapporter sur l’organisation d’un transport sur les lieux.

Sur l’instance enrôlée sous le numéro 24-3931

A l’audience du 07 janvier 2025, HABITAT ET METROPOLE, représenté par Madame [V], a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance locative à la somme de 3984,31 euros en indiquant que Madame [N] ne règle plus ses loyers depuis le mois d’août 2022, et que toute demande de délais de paiement est refusée.

Au soutien de ses demandes, HABITAT ET METROPOLE soutient que sa locataire s’est vue proposer d’autres logements, mais qu’elle a toujours refusé pour divers motifs (absence de balcon, proximité du tramway), que beaucoup de plaintes sont intervenues au sujet du chauffage mais que le gouvernement impose 19 degrés Celsius, ce à quoi les locataires ne sont pas habitués.

En défense, Madame [N], représentée par son conseil, a demandé au Juge de rejeter les demandes, et à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement.

Elle explique qu’elle n’a jamais alerté la Caisse d’Allocations Familiales de l’insalubrité de son logement pour éviter toute coupure de ses droits à l’aide au logement, qu’elle a séquestré la somme de 1600 euros auprès de la CARPA pour garantir les impayés, qu’elle vit sans aucun confort, présente de nombreux problèmes de santé et perçoit le RSA pour seules ressources.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025, uniquement sur la question du transport, et au 11 mars 2025 sur le fond.

Par jugement du 21 janvier 2025, le Juge a :

ordonné la jonction des deux instances pendantes devant lui,ordonné un transport au [Adresse 2] à [Localité 4] le 11 février 2025 à 14 heuresréservé les demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Selon l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Les articles 1720 et 1721 du même code disposent également que «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

En l’espèce, dans une première note en date du 18 novembre 2023, l’expert a relevé les désordres suivants :

une forte présence de moisissures sur la face interne des murs de la façade, et affectant le salon, la cuisine et la chambre. L’expert explique leur présence par un phénomène de condensation en l’absence d’isolation sur le mur de façade. Ce phénomène serait amplifié par l’insuffiance du chauffage, et par l’ouverture régulière des fenêtres par la locataire, qui souffre d’allergies aux moisissures, mais qui laisse finalement entrer de l’air humide.la présence d’une fissure dans la chambre. Celle-ci correspond à un joint vertical dans le mur, lié à une reprise de bétonnage ou un joint sec entre panneaux. L’expert précise que dans la mesure où le mur n’est pas doublé et que la peinture est appliquée directement sur le béton, la fissure réapparaît avec les variations thermiques.un défaut de chauffage et des robinets de radiateurs dégradés par la rouille, qui s’explique par la vétusté de l’installation et un grave défaut d’entretien.

Après avoir rendu une première note, l’expert a suspendu les opérations d’expertise dans l’attente d’une intervention du bailleur sur le système de chauffage et les radiateurs, et un nettoyage des moisissures sur les murs, dans l’attente de la pose d’une isolation mince sur la face interne du mur de façade. Compte-tenu de l’arrivée de l’hiver au moment de la rédaction de la première note, l’expert a en outre suggéré la fourniture de radiateurs d’appoint à Madame [N] pour lui permettre de bénéficier d’un chauffage correct.

Après la rédaction de plusieurs notes et d’échanges avec les conseils des parties, l’expert a décidé qu’une nouvelle réunion pour reprendre les opérations d’expertise était inutile puisqu’aucune correction n’avait été apportée au mode de chauffage de Madame [N].

Dans son rapport d’expertise du 22 juin 2024, pour remédier à une situation qu’il qualifie lui-même comme étant aberrante, Monsieur [F] a préconisé l’exécution des travaux suivants :

remplacement de tous les robinets des radiateurs, souligné comme le point le plus important dont la mise en oeuvre devrait remédier au problème de moisissures,vérification du réseau de chauffage pour s’assurer que l’eau chaude monte bien au 6ème étage,nettoyage des moisissures,pose d’une isolation, par l’intérieur, sur le mur de façade, tel que cela a été fait dans un autre appartement, dans la mesure où les murs qui donnent sur l’extérieur n’ont aucune isolation,pontage de la fissure,remise en peinture des murs endommagés.

L’expert a en outre conclu à la responsabilité d’HABITAT ET METROPOLE s’agissant des désordres constatés.

Soutenant l’existence des mêmes désordres en dépit des préconisations de l’expert, Madame [N] a assigné son bailleur afin d’obtenir l’exécution des travaux sollicités.

Compte-tenu des déclarations divergentes des parties sur la reprise des peintures, l’existence des moisissures, d’une fissure, et de l’état du chauffage, un transport a été décidé sur les lieux en présence des parties le 11 février 2025, et a permis de constater les éléments suivants :

— l’intervention sur le système de chauffage central et le changement des robinets des radiateurs a permis aux radiateurs du salon séjour, de la cuisine et de la salle de bains de fonctionner et de chauffer correctement ces pièces. En revanche, l’équipement situé dans la chambre de la locataire ne fonctionne toujours pas,

— de nombreuses moisissures sont réapparues sur les murs ayant fait l’objet d’un nettoyage, ces derniers se situant tous sur la façade dépourvue de toute isolation. Le Juge a par ailleurs constaté une humidité importante des murs (imbibés d’eau à certains endroits), un écaillage de la peinture entrainant la présence d’eau au sol, et ayant conduit à l’apparition de rouille sur le réfrigérateur de Madame [N]. Interrogée sur ce point, Madame [N] a indiqué que les murs avaient été nettoyés (à la fin de l’année 2023) et repeints (au cours du mois de mai 2024), mais que ces interventions avaient été inutiles, et qu’elle essuyait des flaques d’eau dans sa cuisine chaque jour,

— Madame [N] a déclaré qu’il lui était impossible de dormir dans sa chambre, qu’elle vit ainsi depuis quatre années, qu’elle n’a jamais pu déballer ses affaires ce qui explique la présence de cartons dans tout son logement (à l’exception de la cuisine), et que le froid et l’humidité de sa chambre l’obligent à dormir dans son salon.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever que l’intervention de l’entreprise DALKIA sur le système de chauffage central, puis plus tard sur les radiateurs du domicile de Madame [N] pour les purger et changer les robinets rouillés, a permis de rétablir le chauffage dans la cuisine et le salon séjour. Il convient toutefois de relever que les robinets ne permettent pas d’augmenter la température, mais simplement de la diminuer, celle-ci étant déterminée par le système de chauffage central.

Il est également établi que le rétablissement du chauffage n’a pas évité le retour de moisissures comme le supposait l’expert. Bien au contraire, celles-ci sont au moins aussi nombreuses que celles constatées lors des opérations d’expertise, et de surcroit, les murs présentent de l’humidité, entrainant un décollement et un écaillage des peintures appliquées au cours de l’année 2024.

Par conséquent, il apparaît urgent de remédier à l’absence d’isolation sur le mur de façade, avant de nettoyer et peindre les murs.

En outre, le radiateur de la chambre de Madame [N] ne fonctionne toujours pas. Il y a donc lieu de le faire remplacer.

Enfin, la fissure dans la chambre de Madame [N] est toujours présente et n’a pas fait l’objet d’un pontage.

Par conséquent, il convient de condamner HABITAT ET METROPOLE à procéder à l’exécution des travaux suivants :

remplacement du radiateur de la chambre,nettoyage des moisissures,pose d’une isolation, par l’intérieur, sur le mur de façade, dans la mesure où les murs qui donnent sur l’extérieur n’ont aucune isolation,pontage de la fissure,remise en peinture des murs endommagés.

Compte-tenu de l’ancienneté des désordres et de l’urgence à y remédier, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir deux mois après la signification par huissier de la décision à intervenir.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, outre le fait que Madame [N] ne jouit pas paisiblement de son logement et depuis plus de trois ans, ce qui constitue une violation par le bailleur de l’une de ses obligations légales, il convient de relever la résistance injustifiée d’HABITAT ET METROPOLE en dépit des multiples rappels de l’expert qui a notamment quelifié la situation d’aberrante, suspendu les opérations d’expertise et rédigé cinq notes aux parties, avant de déposer son rapport en précisant qu’une nouvelle réunion était inutile.

L’existence et l’étendue du préjudice moral de Madame [N], au regard de son âge et de sa situation sociale, ainsi que celle du préjudice de jouissance, sont dès lors incontestables.

Par conséquent, HABITAT ET METROPOLE sera condamné à lui verser la somme de 9000 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3984.31 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance d’HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Cependant, il convient de rappeler que HABITAT ET METROPOLE est redevable de la somme de 9000 euros envers Madame [N], et ces deux créances sont connexes, certaines, liquides, exigibles et fongibles conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner leur compensation et de rejeter la demande de condamnation de Madame [N].

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le bailleur demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article 13 stipulant qu’en « à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut du versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit à l’initiative, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera prononcée par le juge compétent ».

En outre, le commandement de payer délivré le 05 mai 2022 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [le locataire] de satisfaire au présent commandement de payer dans les DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion ».

Dans ces conditions, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcé de la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que ce constat est expressément prévu par les stipulations du contrat et que le commandement de payer vise la clause résolutoire contractuelle.

Sur la demande de résiliation du bail pour non paiement des loyers

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [N] le 18 mai 2022 pour un arriéré de loyers vérifié de 1821,18 euros.

Cependant, compte-tenu de la compensation opérée entre les créances réciproques des deux parties, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement rétroactifs à Madame [N], de retenir que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et de débouter HABITAT et METROPOLE de sa demande tenant au constat de la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

HABITAT ET METROPOLE, qui succombe à la présente instance, sera condamné aux dépens de la présente instance et de celle de référé, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur la demande au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991

En l’espèce, l’équité commande de condamner HABITAT ET METROPOLE à verser à Maître [G] [U] la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Enfin, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE HABITAT ET METROPOLE à faire réaliser les travaux suivants :

remplacement du radiateur de la chambre,nettoyage des moisissures,pose d’une isolation, par l’intérieur, sur le mur de façade, tel que cela a été fait dans un autre appartement, dans la mesure où les murs qui donnent sur l’extérieur n’ont aucune isolation,pontage de la fissure,remise en peinture des murs endommagés.

DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir deux mois après la signification par huissier de la décision à intervenir ;

CONDAMNE HABITAT ET METROPOLE à verser à Madame [W] [N] la somme de 9000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [N] à payer à HABITAT ET METROPOLE la somme de 3984,31 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

ORDONNE la compensation entre ces deux créances ;

REQUALIFIE la demande de prononcé de la résiliation en demande de constat de la résiliation du bail ;

AUTORISE rétroactivement Madame [W] [N] à régler la somme de 3984,31 euros correspondant à au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail pour non paiement des loyers ;

CONDAMNE HABITAT ET METROPOLE aux dépens de la présente instance et de celle de référé, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE HABITAT ET METROPOLE à verser à Maître Karim MRABENT la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE