Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00479 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2HW

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON. CABINET MELER [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître SAUNIER de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. LA ROCHE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [G] [R] mandataire judiciaire du gérant de la SCI ROCHE

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI La Roche est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI La Roche, en date du 18 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité une conciliation le 17 janvier 2025, en vain.

Par acte délivré par commissaire de justice le 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI La Roche devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

A l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de condamner la SCI La Roche à lui payer les sommes de :

4 548,68 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;1 500 € de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 2332 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il ajoute que les relances répétées, son absence de réaction et de règlement caractérisent une résistance abusive. Il s’en rapporte quant à l’octroi de dommages et intérêts.

En réponse, la SCI La Roche, représentée par Madame [G] [R], mandataire judiciaire, sollicite de la part de la juridiction l’octroi de délais de paiement à compter de février 2026 à hauteur de 512 € par mois. Elle explique que le gérant a été placé sous tutelle et qu’elle a mis en place un échéancier pour régler une taxe foncière jusqu’en janvier 2026. Elle ajoute avoir repris le paiement des charges courantes. Elle précise avoir obtenu l’accord du juge des tutelles pour procéder à la vente du bien.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 1er septembre 2025, il ressort que la SCI La Roche est redevable de la somme de 4 825,99 €, arrêté au 1er juillet 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les frais bancaires ne sont pas justifiés dans la présente procédure.

Les frais de rappel du 6 mai 2024 ne sont pas non plus justifiés par la production d’un avis de réception.

Par ailleurs, les frais contentieux ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, les frais d’huissiers relatifs à l’assignation relèvent des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI La Roche.

Le commandement de payer fait partie des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Les frais de rappel pré contentieux du 28 mai 2024 et de solution amiable du 18 juin 2024 sont justifiés par la production d’un accusé de réception. En revanche, les deux mises en demeure ayant moins d’un moins d’intervalle, la seconde constitue un acte de procédure inutile, devant être écarté.

La SCI La Roche est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 330,87€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 875,51 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que la SCI La Roche ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI La Roche ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Pour autant, elle émet une proposition d’apurement lui permettant de régler sa dette dans les délais légaux.

Il convient d’octroyer à la SCI La Roche des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI La Roche succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI La Roche, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI La Roche à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] la somme de 4 330,87 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 875,51 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] ;

AUTORISE la SCI La Roche à se libérer de sa dette en 10 mensualités de 512 euros avant le 15 de chaque mois, la dernière étant minorée ou majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 janvier 2026 ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI La Roche à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI La Roche aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE