Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03924 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INWU

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

Madame [V] [J] divorcée [X]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [D] [J]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [M] [J]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [S] [O]

demeurant [Adresse 6] (ALLEMANGNE)

représenté par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

représenté par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [H] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [F] [K] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 septembre 2023, Madame [B] [J] a donné à bail à Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 550,00 euros hors charges.

Suivant acte notarié en date du 28 décembre 2023, Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] sont devenus codonataires partageants.

Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] ont fait délivrer le 29 avril 2024 à Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 802,50 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 6 mai 2024, Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 août 2024 et signifiée à personne concernant Madame [H] [L] et à domicile en ce qui concerne Monsieur [K] [F] [E], Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] ont attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] ;

— de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] au paiement des sommes suivantes :

2 542,00 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 10 août 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 8] par notification électronique le 2 septembre 2024.

L’audience s’est tenue le 7 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 2 552,63 € leur créance locative arrêtée au 10 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E], malgré leur convocation régulière, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la requalification du prononcer de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] demandent, dans le cadre de leur assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article VIII stipulant qu’en « qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ».

En outre, le commandement de payer délivré le 29 avril 2024 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu’en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de SIX semaines à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y «  obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] le 29 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 802,50 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] et de dire que faute par Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] verse aux débats un décompte arrêté au 1er décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 552,63 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de préciser que l’indexation du loyer intervenu au mois de janvier 2024 a augmenté le loyer à la somme de 567,50 euros. Dès lors, il apparaît que, au regard du décompte versé par les bailleurs, de nombreuses sommes n’ont pas été mentionnées par le bailleur alors qu’elles entraînent une augmentation significative du montant du loyer. En effet, il en ressort que :

pour le mois d’août 2024, le loyer débité a été de 574,00 euros ;pour le mois de septembre 2024, le loyer débité a été de 569,21 euros ;pour le mois d’octobre 2024, le loyer débité a été de 586,71 euros ;pour le mois de novembre 2024, le loyer débité a été de 586,71 euros ;pour le mois de décembre 2024, le loyer débité a été de 716,71 euros.

Dès lors, pour tous ces mois mentionnés et, en l’absence de précisions tenant à leur montant, il convient de réduire leur montant à la somme de 567,50 euros qui correspond au loyer indexé en janvier 2024.

De ce fait, le montant de 195,84 euros sera déduit de la créance de Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O].

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] à payer la somme de 2 356,79 € actualisée au 10 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années.

En l’espèce, il ressort du décompte versé au dossier du Tribunal par le bailleur que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard du diagnostic social et financier, les bailleurs ne s’opposent pas à ce que les locataires restent dans le logement. Selon ce même diagnostic, les défendeurs justifient d’un restant à vivre mensuel de 1 026,82 euros. Dès lors, il leur apparaît possible d’apurer la dette locative sur un délai de 24 mois avec des mensualités s’élevant à 100,00 euros.

Il convient en conséquence d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que prévus au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O].

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024, de sa dénonciation CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 8 septembre 2023 entre Madame [B] [J] et Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 30 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] et de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] à payer à Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] la somme de 2 356,79 € arrêtée au 10 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et autorise Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 100,00 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précit ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à Madame [V] [J], Madame [D] [J], Monsieur [U] [J], Monsieur [S] [O] et Monsieur [G] [O] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [L] et Monsieur [K] [F] [E] au paiement de la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE