TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SQT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet G.IMMO sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 07 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06577 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SQT

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [B] est propriétaire des lots n°1, 10 et 20 correspondant à deux caves et un appartement, au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS (75017), représenté par son syndic le cabinet G. IMMO a fait assigner M. [R] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts, la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes suivantes :

6 548,07 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 22 octobre 2024, correspondant à la période allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance800 à titre de dommages et intérêts,2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’assignation et du présent jugement.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a précisé, qu’étaient inclus, dans le montant de 6 548,07 euros, les frais de recouvrement à hauteur de 288 euros. Il a également indiqué, à titre informatif, que la dette était en augmentation.

M. [R] [B], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande en paiement de la somme de 6 548,07 euros au titre des charges impayées inclut les frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [R] [B] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°1, 10 et 20,le relevé de compte propriétaire, arrêté au 22 octobre 2024, allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024,les appels de fonds et relevés individuels de charges afférents à la période courant du janvier 2021 au 1er octobre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 20/05/2020, 19/01/2021, 18/05/2021, 23/06/2022, 14/06/2023 et 16/04/2023, ayant notamment :les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire arrêté au 22 octobre 2024 produit par le requérant fait mention d’un solde débiteur, à cette date, de 6 548,07 euros dont doivent être déduits les frais à hauteur de 288 euros.

Il en résulte un solde débiteur de 6 260,07 euros. Or, il ressort des pièces produites et notamment, les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées que les comptes de charge des exercices 2019 à 2023 ont été approuvés, que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 a été adopté y compris la constitution d’un fonds de travaux à hauteur de 5% de ce budget et que les travaux et dépenses exceptionnels ont également fait l’objet d’une approbation en assemblée générale, de sorte que le syndicat des copropriétaires rapporte bien la preuve de sa créance.

Ainsi, M. [R] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 260,07 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 22 octobre 2024, correspondant à la période allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 9 décembre 2024.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [R] [B] à lui verser la somme de 288 euros au titre des huit relances qu’il lui a adressées à hauteur de 36 euros chacune.

Cependant, il n’est justifié de l’envoi d’aucune de ces mises en demeure selon les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Par ailleurs, il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [R] [B] ne règle pas régulièrement ses charges depuis la fin de l’année 2020, date à compter de laquelle il s’est véritablement abstenu de tout versement volontaire.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet G. IMMO, les sommes suivantes :

6 260,07 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 22 octobre 2024, correspondant à la période allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 et capitalisation des intérêts,600 euros à titre de dommages-et-intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet G. IMMO de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [R] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet G. IMMO la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente