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N° RG : 25/00248 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWFJ

AFFAIRE : Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobil ier situé à [Localité 18] [Adresse 9] [Adresse 11] Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Localité 14], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet DELOMIER, C/ [N] [S] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

ORDONNANCE DE REFERE DU

28 Août 2025

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobil ier situé à [Localité 19] [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet DELOMIER,, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier BOST de la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEUR

Monsieur [N] [S] [Z]

né le 19 Septembre 1992 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juillet 2025

DELIBERE : audience du 28 Août 2025

DECISION:contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] est propriétaire depuis le 2 mai 2019 de lots de copropriété dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 12], et plus précisément de deux appartements situés dans le bâtiment B et d’une cave située dans le bâtiment C.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

A Titre Principal :

o Condamner Monsieur [N] [Z] à faire réaliser par un professionnel du Bâtiment les travaux permettant la remise en état d’origine et dans les règles de l’art de la charpente et de la couverture déposée par ses soins sur l’immeuble sis à [Adresse 17], et ce, dans le délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant trois mois ;

o Assortir cette condamnation d’une obligation de justifier de la réalisation des travaux et d’autoriser un Bureau d’études accompagné de l’étude Jurikalis, Commissaire de Justice à [Localité 16], mandatés mandatée par le syndic le Cabinet Delomier, à effectuer un contrôle de conformité des travaux aux règles de l’art, et ce, dans le délai de 3 semaines à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois ;

o Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par

Monsieur [N] [Z] ;

o Condamner Monsieur [N] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Delomier la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamner Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens de l’instance, y compris les coûts liés au constat de Jurikalis du 19 décembre 2024 ainsi que la dénonce de constat et sommation de faire du 10 février 2025 ;

A Titre Subsidiaire :

o Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Delomier formule ses plus expresses protestations et réserves au regard de la demande d’instruction sollicitée et notamment celles d’opposer tous moyens de recevabilité et de responsabilité ;

o Juger que la mission de l’expert judiciaire soit complétée en ce qu’il examine les travaux réalisés par Monsieur [N] [Z] consistant à créer une ouverture en toiture afin de créer une terrasse type tropézienne sur le lot 35, sans autorisation de la copropriété

o Juger que les frais d’expertise soient mis à la charge de Monsieur [N] [Z] ;

o Condamner Monsieur [N] [Z] aux dépens.

Au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [Z] a sollicité la copropriété à plusieurs reprises afin d’obtenir l’autorisation de procéder à quatre ouvertures en toiture afin de créer deux fenêtres de toit, et d’aménager deux terrasses type tropézienne, mais que l’assemblée des copropriétaires a toujours refusé la proposition de résolution portée par Monsieur [N] [Z]. Il déclare qu’à la fin de l’année 2024, les copropriétaires ont constaté que Monsieur [N] [Z] avait entrepris des travaux sur la toiture de l’immeuble B, qu’un procès-verbal de constat a été dressé et dénoncé à Monsieur [N] [Z], avec sommation de remettre en état d’origine et dans les règles de l’art la charpente et la couverture déposée par ses soins sous 15 jours. Il fait valoir qu’il n’a toujours pas satisfait à la sommation qui lui a été déférée, qu’il ne conteste pas avoir réalisé une ouverture en toiture sur le lot 35 sans autorisation de la copropriété et qu’il invoque des désordres sur ses biens immobiliers qui seraient constitutifs de contestations sérieuses empêchant le juge des référés de lui ordonner de remettre en état la charpente de l’immeuble, mais qu’il a été mis fin aux désordres et que Monsieur [N] [Z] a été indemnisé pour la perte de loyers.

Le syndicat des copropriétaires précise en outre ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée par Monsieur [N] [Z], mais demande qu’elle soit pré financée par Monsieur [N] [Z].

Monsieur [N] [Z] sollicite de voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes. A titre reconventionnelle, il sollicite la désignation d’un expert, et que les frais d’expertise soient mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Monsieur [N] [Z] expose qu’au cours de l’année 2022, il a été informé d’infiltrations d’eau au niveau du plafond de l’appartement situé en-dessous du sien, que l’expert mandaté par son assureur a indiqué que l’origine des désordres résultait d’infiltrations par la toiture et que cette dernière aurait été réparée par une entreprise mandatée par le syndic. Il déclare qu’à l’occasion de travaux de rénovation, il a découvert de nouveaux désordres, qu’il a alors effectué des demandes auprès de la copropriété pour créer deux tropéziennes, et ainsi supprimer la panne menaçant de céder et mettre fin aux infiltrations, mais que ses demandes ont été refusées et qu’il a été voté la réparation de la panne en toiture mais pas sa réfection complète. Il soutient avoir mandaté un commissaire de justice qui a constaté le pourrissement intégral de la charpente affectée de nombreuses traces de fuites anciennes et actuelles et qu’en novembre 2024, il a procédé à la création de la tropézienne uniquement dans l’un des appartements et que, depuis ces travaux, les infiltrations ont cessé. Il affirme que le mur de l’autre appartement reste très humide et la toiture et la charpente sont toujours dans un état déplorable voire dangereux. Il estime que la demande de remise en état sollicitée se heurte à des contestations sérieuses, dans la mesure où il est nécessaire, préalablement, qu’un expert judiciaire puisse se rendre sur place et faire état des désordres affectant la toiture.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de Maître [E], commissaire de justice, en date du 19 décembre 2024, que la toiture du bâtiment B côté Sud est béante à son angle Ouest ; que cette dernière a été ouverte et déposée (tuiles et chevronnage inclus), depuis le pied du chien assis jusqu’à la troisième ligne de tuiles en partant du cheneau ; en l’absence de toute protection ou bâchage ; et que les noues se déversent directement dans le trou ainsi pratiqué.

Cependant, le procès-verbal de constat du 31 juillet 2024, réalisé à la demande de Monsieur [N] [Z], permets de constater que, au Sud Est, une panne ancienne flanche en son centre au-dessous de la fenêtre, que le bois est abîmé, que sont présentes des infiltrations au niveau des lattes de bois de la toiture ainsi que sur le plancher, que le bois des chevrons est endommagé et sonne creux et qu’au Nord-Ouest, la panne s’affaisse également en son centre sous la fenêtre et que le bois est endommagé.

Monsieur [N] [Z] reconnaît avoir procédé en novembre 2024 à la création d’une tropézienne uniquement dans l’appartement de 32 m².

Toutefois, et compte tenu des désordres affectant la toiture, partie commune de l’immeuble, la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à des contestations sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux de constat versés aux débats, mais également des photographies versées par les deux parties, que des désordres affectent la toiture, partie commune de l’immeuble, en dépit des réparations qui ont été effectuées à la demande du syndic.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé à la désignation d’un expert.

Monsieur [N] [Z] justifie d’un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes, les travaux propres à y remédier et d’en évaluer le coût.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise, à charge pour Monsieur [N] [Z], qui la sollicite, d’en faire l’avance des frais.

La mesure d’expertise est complétée pour permettre à la juridiction éventuellement saisie du fond du litige de disposer de l’ensemble des éléments nécessaires à sa prise de décision.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. Monsieur [N] [Z], qui profite seul de la mesure, est condamné à les supporter. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires ;

ORDONNE une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties ;

DIT qu’elle sera suivie sous le système OPALEXE;

DÉSIGNE pour y procéder

Monsieur [C] [M],

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] [Localité 10]. : 06 09 44 60 27

Mèl : [Courriel 8]

avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3], après avoir convoqué les parties ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— Examiner les désordres allégués en demande aux termes de l’assignation ; les lister, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher l’origine et la ou les causes ;

— Dire si les désordres sont de nature esthétique ;

— Dire si les désordres entraînent un risque pour la sécurité des personnes ;

— Donner tous éléments techniques et de fait sur une éventuelle impropriété à destination ;

— Examiner les travaux réalisés par Monsieur [N] [Z] consistant à créer une ouverture en toiture afin de créer une terrasse type tropézienne sur le lot 35 ;

— Fournir au tribunal tous éléments de fait et techniques pour apprécier les responsabilités encourues, et dans quelle proportion ;

— Indiquer les travaux propres à remédier aux désordres au vu des devis transmis par les parties dans le délai imparti par l’expert, en évaluer le coût et la durée ;

— Donner tous éléments de fait pour apprécier éventuellement les préjudices subis, notamment de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

— Fournir à la juridiction tout élément utile à la solution du litige ;

DIT que l’expert accomplit sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283, 748-1 du code de procédure civile, qu’il peut entendre toute personne, qu’il a la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler le déroulement de la mesure ;

DIT que l’expert doit communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il doit répondre dans son rapport définitif, qu’il dépose au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le 28 mars 2026 en un original ;

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3 000 euros qui doit être consignée par Monsieur [N] [Z] avant le 28 septembre 2025 à la régie d’avance et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Etienne ;

DIT qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert est caduque ;

DIT que l’expert provoque la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine et que les parties doivent lui avoir communiqué préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

DIT qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise peut être saisi en vue de la fixation d’une astreinte ;

DIT que lors de la première réunion, l’expert dresse un programme de ses investigations, fixe un calendrier précis de ses opérations et évalue d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fait connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicite le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou, si la nécessité s’en révèle ultérieurement, dès que l’expert a donné son accord;

DIT que l’expert tient le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisit de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport ;

DIT qu’il est pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adresse aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adresse au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposent, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations sont adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens.

La Greffière, La Vice Présidente,

Céline TREILLE Alicia VITELLO

LE 28 Août 2025

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— SELARL BOS-AVRIL

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