Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00691 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUH5

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

S.C.I. SILVERPINE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [B] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 janvier 2016 prenant effet à compter du 19 mars 2016, la S.C.I SILVERPINE a donné à bail à Monsieur [B] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 250,00 euros outre une provision sur charges de 15,00 euros.

La S.C.I SILVERPINE a fait délivrer le 20 novembre 2024 à Monsieur [B] [S] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 344,89 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 20 novembre 2024, la S.C.I SILVERPINE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I SILVERPINE a attrait Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] ;

— de condamner Monsieur [B] [S] au paiement des sommes suivantes :

343,23 € au titre de sa créance locative arrêtée au 5 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I SILVERPINE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 10 février 2025.

L’audience s’est tenue le 10 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I SILVERPINE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 902,62 euros sa créance locative arrêté au 4 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Le bailleur a indiqué que le locataire a effectué des versements pour les mois d’avril et mai 2025, mais aucun pour les mois de mars et juin 2025.

Monsieur [B] [S], comparant en personne, a indiqué ne devoir qu’un mois de loyer qui est celui de mars 2025. Il soutient avoir donné 600,00 euros en liquide à la gérante de la S.C.I SILVERPINE. Selon lui, le loyer s’élève à 280,00 euros et déclare ignorer pourquoi il lui est demandé des versements d’un montant supérieur. Il précise qu’il n’est plus bénéficiaire des aides pour le logement car sa retraite a augmenté, et ajoute qu’il a pour habitude de régler son loyer le 9 du mois.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’existence d’un bail entre les parties n’est pas contesté et est établie par l’occupation des lieux par Monsieur [B] [S], le contrat de bail et les règlements effectués par le locataire.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer les loyers a été délivré par S.C.I SILVERPINE le 20 novembre 2024 à Monsieur [B] [S] pour un arriéré de 344,89 euros.

A l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait à la somme de 902,82 €, arrêtée au 4 juin 2025.

Selon ce même décompte, il apparaît que le locataire procède à des versements incomplets car le montant du loyer est de 300,52 euros charges comprises et les versements effectués sont de 287,00 euros depuis le mois de novembre 2024.

En outre, si Monsieur [S] indique avoir donné la somme de 600,00 euros en numéraire à la gérante de la S.C.I SILVERPINE, il n’apporte aucune preuve de ce règlement. Par ailleurs, le loyer est bien de 300,52 euros eu égard à sa révision intervenue au mois d’avril 2025 ainsi qu’à l’augmentation des charges qui est prouvé par le bailleur.

En conséquence, le règlement partiel du loyer courant a entrainé une augmentation de la dette locative. En effet, le bailleur a expliqué à l’audience que sa créance locative, arrêtée au 04 juin 2025, s’élevait à 902,69 euros tandis qu’à la délivrance du commandement de payer, au 20 novembre 2024, elle s’élevait à la somme de 344,89 euros.

Monsieur [B] [S] est donc resté défaillant dans le paiement des loyers courants. Cela constitue incontestablement un manquement des locataires à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que le manquement de Monsieur [B] [S] justifie la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de prononcer la résiliation aux torts exclusifs de Monsieur [B] [S].

La résiliation est prononcée alors que Monsieur [B] [S] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] et de dire que faute par Monsieur [B] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I SILVERPINE verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 902,69 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I SILVERPINE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [S] à payer la somme de 902,69 € actualisée au 4 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I SILVERPINE.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [S] à verser cette indemnité à la S.C.I SILVERPINE et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [B] [S].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I SILVERPINE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I SILVERPINE l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [B] [S] à verser à la S.C.I SILVERPINE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 janvier 2016 entre l’Association Soliha [Localité 3] Puy-de-Dôme et Monsieur [B] [S] concernant le bien sis [Adresse 2] aux torts exclusifs de Monsieur [B] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à la S.C.I SILVERPINE la somme de 902,69 € arrêtée au 1er juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [S] ;

DIT que faute par Monsieur [B] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [S] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.C.I SILVERPINE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à verser à la S.C.I SILVERPINE la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE