TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01645 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E7ZO

AFFAIRE : [K] [P] époux [Z], [U] [Z] épouse [P] / [V] [O] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [K] [P] né le 27 Avril 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au Barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, Maître Laura MAIER, avocat au Barreau de THONON LES BAINS, avocat postulant,

Madame [U] [Z] épouse [P] née le 22 Mai 1952 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au Barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, Maître Laura MAIER, avocat au Barreau de THONON LES BAINS, avocat postulant,

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O] [N], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [P] et Madame [U] [Z] épouse [P] ont, par contrat signé le 27 juillet 2023, donné à bail à Monsieur [V] [O] [N] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice du 3 juillet 2024, remis à étude, Monsieur [K] [P] et Madame [U] [Z] épouse [P] ont fait assigner Monsieur [V] [O] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 janvier 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

constater la résiliation de bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014 – 366 du 24 mars 2014) ;en conséquence,

ordonner, sans délai, l’expulsion de Monsieur [V] [O] [N] et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;voir condamner Monsieur [V] [O] [N] au paiement de la somme de 2 008, 40 euros au titre des loyers et charges impayées, quittant ce moment du mois de juin 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;condamner Monsieur [V] [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 667, 50 euros ;dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires sont calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;condamner Monsieur [V] [O] [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais de commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le Pôle médico-social de la [Localité 3] a dressé un bordereau de carence, Monsieur [V] [O] [N] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous proposés.

Lors de l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [K] [P] et Madame [U] [Z] épouse [P], représentés par leur Conseil, ont réitéré leurs demandes et ont déposé un décompte actualisé de la dette locative à la somme de 7 166, 44 euros, précisant qu’aucun règlement n’avait été effectué depuis le mois de juin 2024. Ils ont indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [O] [N], présent, a expliqué avoir cessé d’acquitter ses loyers alors qu’il ne disposait plus de revenus ayant arrêté de travailler en raison de problèmes de santé. Il a ajouté être redevable de la somme de 19 800 euros au titre de diverses dettes, avoir perçu des indemnités de chômage s’élevant à 1 000 euros par mois et avoir repris un emploi, dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, depuis le 6 janvier 2025. Monsieur [V] [O] [N] a précisé percevoir désormais un salaire de 1 900 euros brut par mois. Il a demandé à bénéficier de délais de paiement proposant d’acquitter la somme de 200 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 mars 2025 puis du 13 janvier 2026, après prorogation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment eu pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat d’habitation a été conclu le 27 juillet 2023 et la clause résolutoire qui y est insérée (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 11 mars 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 008, 40 euros visant la clause résolutoire du contrat et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 12 mai 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [V] [O] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du dernier délai décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de janvier 2025 comprise, arrêtée au 17 janvier 2025, s’élève à la somme de 6 486, 78 euros après retrait des postes qui ne constituent pas des charges locatives (visite dossier bail ALUR, contribution attentat annuelle MRH, prime mensuelle MRH, frais de courtage MRH) et représentent un montant total de 679,66 euros, de la somme réclamée de 7 166,44 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [V] [O] [N] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date initiale du prononcé de la décision, et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [V] [O] [N] a sollicité le bénéfice de délais de paiement, proposant de verser la somme de 200 euros par mois.

Il ressort du décompte actualisé produit par les bailleurs qu’aucun loyer n’a été payé depuis le mois de mai 2024, de sorte que la dette locative a plus que triplé à la date de l’audience.

Faute pour Monsieur [V] [O] [N] de justifier de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, il sera débouté de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement, ce d’autant qu’il n’a pas justifié de sa nouvelle situation financière en produisant son contrat de travail ou un bulletin de salaire.

Monsieur [V] [O] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 12 mai 2025, la résiliation du contrat de location conclu le 27 juillet 2023 entre Monsieur [K] [P] et Madame [U] [Z] épouse [P], d’une part, et Monsieur [V] [O] [N], d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [V] [O] [N] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [V] [O] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [O] [N] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [N] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de sa résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [N] à payer à Monsieur [K] [P] et Madame [U] [Z] épouse [P] la somme de 6 486, 78 euros arrêtée au 17 janvier 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE Monsieur [V] [O] [N] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [N] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,