Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02315 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYMR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [B] [W], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [V] [Y]

née le 12 Mai 1967

demeurant [Adresse 2]

comparante assistée de Madame [E], assistante sociale

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat signé le 28 janvier 2014, la SA METROPOLE HABITAT devenue l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné en location à Monsieur [Z] [Y] et à Madame [V] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer de 375,78 € révisable et 73,25 € de provisions pour charges.

Le 27 septembre 2018, Monsieur [Z] [Y] décédait.

Par courrier du 6 janvier 2025, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 28 janvier 2025 à Madame [V] [Y] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1517,66€un commandement de fournir le justificatif de l’assurance.

Suivant citation délivrée par huissier le 5 mai 2025, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

Le 06 mai 2025, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE s’est désisté de ses demandes au titre du défaut d’assurance, il a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [V] [Y]. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [V] [Y] des sommes suivantes :1875,55€ au titre de sa créance locative arrêtée au 10 octobre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens notamment les deux commandements de payer.

Lors de l’audience l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a expliqué au soutien des prétentions :

que le locataire avait repris le paiement, et qu’ils n’étaient pas opposé à l’octroi de délais de paiements

Madame [V] [Y] a demandé au tribunal que soit pris en compte sa situation de surendettement ayant débouché un rétablissement personnel, elle bénéficie d’une mesure d’accompagnement social personnalisé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le 29 août 2025, la commission de surendettement décidait d’un rétablissement personnel, lequel ne faisait pas l’objet d’un recours. La dette de loyer était visée dans le dossier de surendettement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

— Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [V] [Y] le 28 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1517,66€ et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois, Madame [V] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mars 2025, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le commandement de payer, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [V] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [V] [Y] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 10 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1875,55€.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [Y] à payer la somme de 1875,55€ actualisée au 10 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient ét2 accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. (…) Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [V] [Y] est demeuré infructueux dans le délai imparti la clause résolutoire a été acquise à la date du 29 mars 2025. En outre, la dette locative demeure impayée se montant à la somme de 1875,55€.

Toutefois, compte tenu de la décision de rétablissement personnel dans le cadre de la procédure de surendettement de Madame [V] [Y], de la reprise du paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 VI alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire suspend les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de prononcé du rétablissement personnel. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si les loyers et charges en cours sont réglés à compter du jugement de rétablissement personnel et jusqu’à une période de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision la clause de résiliation reprendra son plein effet :

Madame [V] [Y] devra régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du premier impayé de loyer survenu pendant la période de deux ans, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;faute par Madame [V] [Y] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [Y], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [V] [Y], la demande de condamnation formée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la procédure de rétablissement personnel.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2014 entre l’EPIC HABITAT ET METROPOLE et Madame [V] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au logement [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 29 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une somme de 1875,55€ au titre de la dette locative arrêtée au 10 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que la commission de surendettement a prononcé une décision de rétablissement personnel de Madame [V] [Y] confirmé par le juge des contentieux de la Protection,

SUSPEND de plein droit du fait du rétablissement personnel, les effets de la clause résolutoire pour un délai de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

RAPPELLE que Madame [V] [Y] est tenue de par la procédure de surendettement à régler les charges en cours et notamment ses loyers ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les loyers et charges courantes sont acquittés par Madame [V] [Y] pendant la durée de deux ans précité du fait du rétablissement personnel ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Madame [V] [Y] devra régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [V] [Y] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [Y] ;

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE