TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/03069 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4LGV

Minute : 26/00128

S.A. [J]

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [B] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N]

[J] – Chambre 171

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 février 1999, Sonacotra, aux droits duquel vient [J] [K] a consenti un contrat de résidence à M. [B] [N] portant sur un local situé [Adresse 6], pour une redevance de 1 370 francs.

Des redevances étant demeurées impayées, [J] [K] a mis en demeure M. [B] [N], par lettre recommandée avec avis de réception signé le 7 février 2025, de payer les redevances pour une somme de 1 934,38 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, [J] [K] a fait assigner M. [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevances et l’expulsion du résident.

[J] [K], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation indique être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater le maintien dans les lieux sans droits ni titre du défendeur suite à la résiliation du contrat de résidence ;

ordonner l’expulsion de M. [B] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner M. [B] [N] à payer :

la somme provisionnelle de 721,45 € à valoir sur l’arriéré des redevances arrêté au 19 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, rappelle que le contrat de résidence en date du 22 février 1999 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [B] [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par lettre recommandée avec avis de réception, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [B] [N], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu. Néanmoins, par lettre reçue au greffe du tribunal le 12 janvier 2026, il demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement représentant une mensualité totale de 400 euros, redevance comprise, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de résidence en date du 22 février 1999 que M. [B] [N] doit payer une redevance mensuelle d’un montant de 1 370,00 francs. La dernière redevance appelée s’est élevée à la somme de 328,13 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [N] restait devoir la somme de 721,45 € euros à la date du 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 721,45 €, arrêtée au 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 393,32 € à compter du 12 décembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 22 février 1999 contient telle une clause résolutoire en son article 5 et une lettre recommandée avec avis de réception visant cette clause résolutoire a été signé le 7 février 2025 pour la somme en principal de 1 934,38 €.

Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 8 mars 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [B] [N] propose une somme globale mensuelle de 400,00 € pour apurer sa dette, ce qui correspond à une somme mensuelle d’environ 60 euros en plus de la redevance courante, dont le montant est fixé à 328,13 euros.

Il ressort du décompte produit par [J] [K] que M. [B] [N] a participé activement à l’épuration de sa dette en procédant à des versements excédant le montant de la redevance depuis plusieurs mois.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition d'[J] [K], M. [B] [N] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [B] [N] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement des redevances courantes, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [B] [N] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus des redevances courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le contrat de résidence sera résilié, [J] [K] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [B] [N]. L’intégralité de la dette de redevances restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [B] [N], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du contrat de résidence résilié, de payer à [J] [K] une indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance qui aurait été exigible si le contrat de résidence n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 22 février 1999 entre [J] [K] et M. [B] [N] concernant le local situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [B] [N] à verser à [J] [K] la somme provisionnelle de 721,45 €, au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 393,32 € à compter du 12 décembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M. [B] [N] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 721,45 € euros, outre les redevances courantes, en 12 mensualités de 60 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement des redevances courantes ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [B] [N] au paiement des redevances provisionnelles dues au titre du contrat de résidence conclu le 22 février 1999 entre [J] [K] et M. [B] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sur la période courant du 1er février 2026, terme de janvier 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [B] [N] à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des redevances qui auraient été dus en cas de non-résiliation du contrat de résidence ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à [J] [K] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE [J] [K] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION