N° RG 25/00134 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7J

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/00134

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7J

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— Mme [Z]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 22 AVRIL 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 9]

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 56 B 141

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [G] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [V] [F], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrats de location du 6 mai 2019 ayant pris effet le 29 mai 2019 et avenant d’échange de la place de parking du 26 août 2019, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [G] [Z] [E] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0228 01 0059 02, 6ème étage, et une place de parking en sous-sol n° 0230 01 4072 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 632,29 € outre les provisions mensuelles pour charges de 177,68 € et 62,63 € pour la place de parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 29 avril 2024.

La S.A.E.M. L. [Adresse 9] a ensuite fait signifier à Mme [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024 pour la somme en principal de 6 326,97 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 mars 2025, Mme [G] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire a connu une baisse de ses revenus du fait d’une modification de sa position statutaire au sein de la fonction publique. Un plan d’apurement est envisagé, le bailleur souhaitant attendre l’audience pour se prononcer

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit des baux conclus entre les parties ;

En conséquence,

— condamner la défenderesse, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et liens le logement ainsi que le garage par elle occupés, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 000 €, charges en sus, à compter du 1er août 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— condamner la défenderesse au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— la condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés, arrêtés à la date du 29 juillet 2024, date de résiliation du bail, soit la somme de 6 105,81 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle actualise au 14 mars 2025 la dette locative à 5 723,16 €, des règlements récents seraient intervenus. Elle accepte la proposition de délais de paiement à raison de 130 € par mois sur 36 mois, la dernière échéance soldant le tout avec clauses de déchéance du terme et cassatoire.

Sur la demande au titre des actes de commissaires de justice, elle indique que seul le commandement de payer outre l’assignation était nécessaire.

Mme [G] [Z] a comparu et dépose des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

— débouter le demandeur de ses entières fins et conclusions à son encontre ;

— ordonner la suspension de la mise en jeu de la clause résolutoire ;

— rejeter la demande résiliation de bail ;

En conséquence,

— dire et juger la demande principale irrecevable, respectivement mal fondée à son encontre ;

— dire et juger qu’elle a repris le paiement régulier de son loyer et charges assorti de paiements complémentaires qui a permis de diminuer la dette locative ;

— dire et juger qu’il y a lieu à sa condamnation au paiement de la somme de 4 700,44 € au titre de loyers et charges impayés par la mise en place d’un plan d’apurement à compter de mai 2025 d’un montant mensuel de 140 € en sus du loyer résiduel ;

— dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation au paiement par provision de la somme de 6 105,81 au bénéfice du demandeur ;

— dire et juger n’y avoir lieu au prononcé d’aucune résiliation judiciaire du bail du logement ni du garage aux torts et griefs des preneurs ;

— dire et juger n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et tous occupants de son chef du logement ni du garage ;

— dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation à payer chaque mois et tous les mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 000 € à compter du 1er août 2024 ;

— dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation au paiement d’un quelconque montant au titre de l’article 700 du code de procédure civil, respectivement au paiement des frais et dépens de la procédure ;

— dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation au paiement des avis de signification de commissaire de justice au titre des assignations ;

— dire et juger le jugement à intervenir non exécutoire par provision.

Elle expose avoir fait l’objet de trois assignations respectivement des 13 août, 11 décembre et 23 décembre 2024.

Elle soutient que le solde de la dette locative est au 26 février 2025 de 4 700,44 €.

Elle fait valoir que le demandeur a refusé un plan d’apurement amiable, malgré une demande de la CAF ce qui a conduit à une suspension de l’aide au logement le temps de la mise en place d’un plan d’apurement judiciaire.

Elle conclut au débouté de la demande subsidiaire (a priori de résiliation judiciaire du bail) avec pour corollaire le débouté des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusion déposés, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 17 avril 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

A l’appui de sa demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes principales de la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, la défenderesse n’allègue que des faits à l’encontre d’une demande de résiliation judiciaire du bail dont il est constant qu’elle ne figure ni dans les prétentions écrites ni orales du demandeur et qu’au surplus, le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une telle résiliation.

Qu’il n’est pas contesté que Mme [G] [Z] n’a pas saisi la juridiction compétente aux fins d’obtenir un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil soit à raison de sa situation d’endettement locatif soit après la délivrance du commandement de payer du 29 mai 2024.

L’action est donc recevable et Mme [G] [Z] sera déboutée de ses prétentions au titre de l’irrecevabilité.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il ressort des éléments produits aux débats et notamment les avis d’échéance que l’emplacement de stationnement a acquis le caractère d’accessoire au logement ce qui n’est pas contesté par la partie défenderesse.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 « Clause résolutoire » des conditions générales et article IX en ce qui concerne le stationnement et un commandement de payer a été signifié le 29 mai 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé que deux fois 800 € dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024 à 24 heures en ce qui concerne le logement.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Mme [G] [Z] reste lui devoir la somme de 5 723,16 € au 14 mars 2025.

Mme [G] [Z] reconnaît devoir la somme de 4 700,44 € au titre de l’arriéré locatif et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Les décomptes et quittance établissent la reprise du versement des allocations logement.

Les conditions générales du contrat de location disposent article 5 denier alinéa « Le loyer est payable mensuellement à terme à échoir, au plus tard le dernier jour du mois au domicile du bailleur. » Ainsi le terme du mois de mars 2025 est exigible depuis le 28 février 2025 à 24 heures, la locataire ne rapportant la preuve d’autres paiements depuis le 26 février 2024.

Toutefois, l’hypothèse de paiements récents évoquée par le bailleur justifie une condamnation en deniers et quittances.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel en deniers et quittances au paiement de la somme de 5 723,16 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Le bailleur s’accordant sur des délais de paiement sur 36 mois et la mise en place d’une clause cassatoire valide de fait le principe de la reprise du paiement du loyer courant. Les versements effectués sur les derniers mois qui ont permis de réduire la dette locative et les bulletins de paie produits établissent une réelle capacité financière.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [G] [Z] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

4.1. Sur la demande d’evacuation

Il sera rappelé que le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la procédure d’évacuation étant régie par l’article 38 de la Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, elle relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation, terme que n’emploie pas plus la loi du 6 juillet 1989.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse et des débats que celle-ci emploie invariablement le terme évacuation pour requérir l’expulsion.

En conséquence, et si besoin était, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 mai 2024, de l’assignation en référé du 23 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner la défenderesse à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que l’emplacement de stationnement est un accessoire au logement ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 6 mai 2019 ayant pris effet le 29 mai 2019 et avenant d’échange de la place de parking du 26 août 2019 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 9] et Mme [G] [Z] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0228 01 0059 02, 6ème étage, et la place de parking en sous-sol n° 0230 01 4072 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 à 24 heures ;

CONDAMNONS Mme [G] [Z] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE en deniers et quittance et à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayées, la somme de 5 723,16 € (décompte arrêté à la date du 14 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [G] [Z] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir à terme à échoir, au plus tard le dernier jour du mois, en 35 mensualités de 140 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [G] [Z] soit condamnée à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [G] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 mai 2024, de l’assignation en référé du 23 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [G] [Z] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 9] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN