TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : FONCIERE DES DAMES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03965 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQXI

N° MINUTE :

8 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet NICOLAS ET CIE

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B235

DÉFENDERESSE

FONCIERE DES DAMES

S.A.S. dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03965 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQXI

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FONCIÈRE DES DAMES est propriétaire des lots n°102 et 202 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS & CIE, a fait assigner la SAS FONCIÈRE DES DAMES devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner la SAS FONCIÈRE DES DAMES à lui verser la somme de 6 690,36 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025,condamner la SAS FONCIÈRE DES DAMES à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la SAS FONCIÈRE DES DAMES à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a fait savoir, à titre informatif, que sa créance s’élevait désormais à la somme de 9 052 euros.

La SAS FONCIÈRE DES DAMES, bien que régulièrement assignée à comparaître à l’adresse de son siège social, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

un extrait KBIS de la SAS FONCIÈRE DES DAMES à jour au 21 juillet 2025,le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SAS FONCIÈRE DES DAMES tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°102 et 202,un extrait du compte de copropriétaire, arrêté au 04 juillet 2025, portant sur la période allant du 10 juillet 2024 (avec une reprise de solde) jusqu’au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, un extrait du grand livre de comptes portant sur la période allant du 1er janvier 2023 jusqu’au 31 décembre 2023 et les appels de charges et travaux afférents,les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 4ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 29 juin 2022, 19 juin 2023, 24 juin 2024, 07 avril 2025 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire, produit par le requérant, présente un solde débiteur qui s’élève, au 4 juillet 2025, à la somme de 6 690,36 euros, appel du 3ème trimestre 2025 inclus. Il convient cependant de déduire de ce montant la somme de 1 216,97 euros au titre des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels feront l’objet d’un examen ultérieur.

Il en résulte une créance de 5 473,39 euros, qui est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant bien adopté le budget prévisionnel des années 2023, 2024 et 2025, approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024 et voté la réalisation de travaux de ravalement de la façade côté rue, de remplacement du système d’accès de la porte sur rue, d’installation de boites aux lettres et d’un dispositif de vidéo-surveillance.

La SAS FONCIÈRE DES DAMES sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 473,39 euros, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, puisque le commissaire de justice n’a pas relaté, aux termes du procès-verbal de signification du commandement de payer du 16 janvier 2025 délivré selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, les diligences entreprises pour toucher la défenderesse et qu’ainsi, il ne saurait être considéré qu’elle a valablement été interpellée par cet acte.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la FONCIÈRE DES DAMES au paiement de la somme de 1 216,97 euros au titre des frais nécessaires qui ont été engagés.

Toutefois, le requérant ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 24 octobre 2024 ni de la relance du 21 novembre 2024 selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aucune mise en demeure de payer n’ayant valablement été adressée à la SAS FONCIÈRE DES DAMES, le commandement de payer du 16 janvier 2025 lui ayant été, comme déjà indiqué, délivré selon les modalités prévues l’article 659 du code de procédure civile sans que le procès-verbal de signification ne relate les diligences entreprises par le commissaire de justice pour localiser son destinataire, le syndicat des copropriétaires ne saurait réclamer le remboursement de quelconques frais postérieurs, ni le remboursement de cet acte.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS FONCIÈRE DES DAMES ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété puisque le dernier versement qu’elle a fait date du mois de juin 2023. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, la SAS FONCIÈRE DES DAMES sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

La SAS FONCIÈRE DES DAMES, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS FONCIÈRE DES DAMES à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS & CIE, les sommes suivantes :

5 473,39 euros, selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,500 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS & CIE, de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE la SAS FONCIÈRE DES DAMES à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS & CIE, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FONCIERE DES DAMES aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente