TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00269

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJ7Z

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) représenté par CDC HABITAT

C/

Madame [M] [J]

Monsieur [H] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’AARPI NMCG AARPI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) représenté par CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat a loué à Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] un local à usage d’habitation numéroté [Adresse 6] ainsi qu’un emplacement de stationnement numéroté [Adresse 7] situés [Adresse 8].

Des impayés de loyer sont apparus et la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 364,67 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat a fait assigner Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 6 852,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 7 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat, elle-même représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt du dossier de plaidoirie. Elle actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 684,80 euros, au titre des loyers et charges échus au 11 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 31 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1709 du code civil, le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Le code civil n’imposant aucune formalité pour la conclusion d’un bail, la rédaction d’un écrit n’est indispensable ni à sa formation, ni à la preuve de son existence. L’engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d’un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l’engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué et l’engagement de ce dernier de payer les loyers.

En application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. L’existence d’un bail verbal a toutefois pour incidence que le bailleur ne peut demander l’indexation du loyer faute de clause en ce sens.

En l’espèce, la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat produit un état des lieux d’entrée signé par toutes les parties le 3 décembre 2024 portant description des lieux loués ainsi que plusieurs décomptes locatifs remontant à la date du 1er décembre 2024, premier mois de location, et faisant apparaître le versement des dépôts de garantie et un loyer initial de 772,77 euros charges comprises.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat verse aux débats le décompte des loyers et charges.

Cependant, il apparaît que la bailleresse ne justifie pas d’une clause d’indexation du loyer, de sorte qu’il convient de déduire des sommes réclamées la somme de 21,05 euros correspondant à la somme des indexations effectuées.

Dès lors, il ressort des pièces fournies qu’au 11 mars 2026, la dette locative de Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] s’élève à la somme de 4 663,75 euros (soit la somme de 4 684,80 euros réclamée lors de l’audience diminuée d’un montant de 21,05 euros correspondant à des indexations injustifiées) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2026 inclus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, s’agissant d’un bail verbal, aucune clause de solidarité n’est stipulée. En outre, aucune des parties n’établit l’existence d’une solidarité légale liant les locataires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] conjointement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la résiliation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code ajoute que la résolution prend effet soit à la date fixée dans les conditions de la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus dans le contrat de bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4 663,75 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers, dès le début du bail, constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] à verser à la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat la somme de 4 663,75 euros (décompte arrêté au 11 mars 2026, mois de mars 2026 inclus) ;

PRONONCE la résiliation à compter de la présente décision du bail verbal conclu entre la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat, d’une part, et Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J], d’autre part, concernant le logement numéroté 203 et l’emplacement de stationnement numéroté 47 situés au [Adresse 8] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] à verser à la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] in solidum à verser à la société civile immobilière Fonds de logement intermédiaire représentée par la société CDC habitat une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] et Madame [M] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.