Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02616 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZGI

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ENTRE :

Madame [K] [R] [H]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [W] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [C] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 mai 2020, à effet du 15 mai 2020, pour une durée initiale de 3 ans reconductible tacitement, Madame [K] [R] [H] a donné à bail à Madame [W] [E] et à Monsieur [C] [X], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 45 euros de provision sur charges, ainsi que le règlement d’un dépôt de garantie de 550 euros. Il a été intégré au contrat susvisé une clause de solidarité entre les locataires.

En date du 14 mai 2020, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Consécutivement à la restitution des clés, soit le 28 août 2023, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi.

Dans le cadre d’une démarche amiable, Madame [W] [E] et à Monsieur [C] [X] ont été destinataires d’une sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice en date des 24 et 31 juillet 2024, ainsi que d’une lettre recommandée datée du 15 janvier 2025, faisant état de désordres et de charges locatives régularisées au titre des périodes 2021, 2022 et 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Madame [K] [R] [H] a assigné Madame [W] [E] et à Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la somme de 6 196,53 euros au titre des réparations locatives et régularisation des arriérés locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, outre leur condamnation au paiement des dépens de l’instance.

A l’audience de plaidoirie du 2 septembre 2025 au cours de laquelle Madame [K] [R] [H], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes figurant dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 1103, 1728 et 1194 du code civil ainsi que de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989, Madame [K] [R] [H] fait valoir que des dégradations ont été constatées dans la salle de bain et de façon générale, sur les murs et dans les placards de l’appartement, de sorte qu’elle est contrainte d’engager des travaux de remise en état et de nettoyage. Elle expose également que Madame [W] [E] et à Monsieur [C] [X] n’ont pas réglé les charges régularisées.

Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X], respectivement citée à étude et qui a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait cependant droit à la demande que dans la mesure il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement des charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 23 de la loi susvisée dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, Madame [K] [R] [H] verse aux débats les courriers de la régie GIANELLA IMMOBILIER portant information de la quote-part locative due par Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X], au titre des charges locatives des périodes allant du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 13/08/2023, soit un montant total de 755,33 euros.

En considération de ces justificatifs, la dette de charges locatives de Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] est établie.

Par conséquent, Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] seront condamnés solidairement à payer à Madame [K] [R] [H] la somme de 755,33 euros au titre des charges impayées.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, il est précisé que « le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » ;

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, il est prévu qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

En revanche, le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure. Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

Il résulte de la jurisprudence constante que le juge est tenu d’évaluer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe et qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend solliciter.

Le décret du 26 août 1987 fixe, par ailleurs, la liste des réparations locatives qui doivent être prises en charge par le preneur.

En l’espèce, il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en date du 14 mai 2020 et signé par les parties ;

S’agissant de la liste des clés, ont été fournis deux bips, deux clés de caves, trois clés de logement, deux clés de boîte aux lettres, deux clés relatives au local poubelle. Ces éléments étaient indiqués en bon état ;

S’agissant de l’entrée, le sol et les plinthes est indiqué en état d’usage alors que le plafond, les murs lesquels présentent des trous bouchés, les portes, les placards et l’éclairage sont présentés en bon état ;

S’agissant du séjour, l’ensemble est présenté en bon état, à l’exception des plafonds, des plinthes et des fenêtres qui sont décrites en état d’usage.

S’agissant de la cuisine, l’ensemble est décrit en bon usage, mise à part les fenêtres qui sont en état d’usage. Les équipements tels que le four, la plaque de cuisson et le réfrigérateur sont considérés en bon état. Il en est de même pour les éléments haut et bas de la cuisine intégrée. A noter que la hotte est indiquée en état d’usage, tout comme le meuble de l’évier.

S’agissant de la salle de bains, l’ensemble est décrit en bon état.

S’agissant des WC, l’ensemble est décrit en bon état.

S’agissant de la chambre 1, l’ensemble est décrit en bon état, à l’exception des plinthes et des fenêtres qui sont en état d’usage. Il est précisé toutefois que les murs qui sont recouverts de peinture, présentent des traces.

S’agissant de la chambre 2, elle est présentée en bon état, mise à part la poignée de la porte cassée, les fenêtres et les volets déclarés en état d’usage.

L’état des lieux d’entrée s’accompagne de photographies inexploitables.

Or, il ressort notamment de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 28 août 2023 ;

S’agissant de la liste des clés, une clé de boîte aux lettres, une clé d’accès au local poubelle, une clé d’accès à la cave, deux BIP pour le portail dont un est scotché, trois clés pour la porte d’entrée du logement ont été remis.

S’agissant de l’entrée/dégagement, il est indiqué que la porte et l’électricité sont en bon état alors que les murs, le sol et le plafond sont décrits dans un état moyen. Dans les observations, il est précisé la présence d’une trace noire sur la porte côté extérieur, de quatre miroirs en bon état derrière la porte, quinze carreaux fissurés, des joints au sol manquants ou noircis. En outre, il est noté quelques éraflures, une différence de teinte et une trace verte sur l’interrupteur vers la salle de bains. Par ailleurs, une pyramide a été peinte en grise sur l’un des murs à gauche. Sur le mur tout à gauche, il présente deux traces noires, deux traces orange, plusieurs éraflures et un trou. Sur le mur d’en face, quatre trous ont été rebouchés approximativement, une trace de cadre est encore visible, et quatre trous sont indiqués derrière le radiateur. Les placards présentent de nombreuses traces d’usage et un voile rouge. Il existe une différence de teintes entre le plafond et la porte intérieure du placard qui présentent deux retouches blanches, quelques traces noires, une trace blanche et une trace rose.

S’agissant des WC, la fenêtre et l’électricité sont indiqués en bon état, tout comme la serrure. En revanche, le mur carrelé est à la fois désigné dans un état bon et moyen. Dans les observations, il est précisé la présence de deux trous mal rebouchés en blanc sur la porte côté extérieur ainsi que quelques légères traces sur la porte côté intérieure. La VMC est indiquée comme poussiéreuse. Les carreaux ont été repeints en gris. Onze trous au mur ont été rebouchés approximativement. La présence de quelques toiles d’araignées est notée.

S’agissant du séjour, les portes, fenêtres, volets sont indiqués dans un état moyen. L’électricité est en bon état. En revanche, les murs qui sont peints et tapissés, sont déclarés en mauvais et moyen état. Quant au sol carrelé, il est indiqué en état moyen. Le plafond repeint est en partie en bon moyen, le reste étant déclaré dans un état moyen. Dans les observations, il est précisé que le contour des portes battantes présente des traces de scotch, vingt-huit carreaux sont fissurés, des joints sont noircis ou manquants sur certaines plinthes, des prises sont sales avec des traces jaunes. Il existe une différence de teintes entre le plafond et les murs tout à droite. Un recoin présente des traces noires ainsi que des griffures. Trois trous sont rebouchés. Sur le mur droit, la tapisserie est déchirée à trois endroits, deux trous ont été rebouchés, quatre traces noires sont présentes ainsi qu’une griffure. Sur le mur de droite, il est noté la présente de traces de couleur orange en bas, de deux traces noires horizontales de mobilier. Les radiateurs sont indiqués comme sales. La tapisserie est déchirée derrière les radiateurs. Des toiles d’araignées sont présentes aux fenêtres. Le mur d’en face présente onze trous rebouchés, une tapisserie déchirée à quatre endroits, deux traces noires ainsi que deux griffures. Sur le mur tout à gauche, la tapisserie est déchirée dans un recoin et fortement déchirée au centre. Six trous rebouchés sont notés, au même titre que des traces de cadres. Le mur est jauni. Il présente par ailleurs des traces de reflet noirs de mobilier.

S’agissant de la cuisine, il est noté que la porte et la fenêtre est dans un état moyen. L’électricité est en bon état. Les murs qui sont en partie peints et pour le reste, carrelés, sont décrits comme étant dans un état moyen. Il en est de même pour le sol carrelé et le plafond peint. Dans les observations, il est indiqué la présence de cinq carreaux fissurés sur les murs jaunis. L’arrête de la porte est écaillée. Les joints au sol sont noircis et blanchis. Les arrêtes murales vers la fenêtre sont abimées. Il est noté l’absence de joints sous les plinthes. Plusieurs trous ont été rebouchés, sur le mur à droite de la fenêtre, avec quelques traces noires. Le mur situé à gauche présente diverses écailles, retouches blanches, traces noires ou de couleurs. Les quatre accroches des fenêtres et les radiateurs sont sales. Des toiles d’araignées sont présentées vers la fenêtre. Quelques traces sont présentes dans les placards notamment dans le tiroir du bas. Un placard supérieur est sale, au même titre que le plan de travail. Il est relevé que le bouchon d’évier fait défaut. La plaque de cuisson est en bonne état, seul le grand feu présente de légères traces de brûlures sur les contours. Le réfrigérateur est très sale, présentant des traces moisissures, du scotch. Enfin, le filtre de la hotte est noté comme très gras.

S’agissant de la salle de bains, la porte, la fenêtre, l’électricité, les murs, le sol et le plafond sont indiqués en bon état. Quelques observations sont annotées concernant la porte laquelle présente des écailles et des retouches blanches. Par ailleurs, les joints sont noircis, les prises électriques sont sales avec des traces de doigts sur l’interrupteur ou encore de couleur rose. La vasque et son joint sont en bon état mais est sale. Il y a des traces de la poignée de la porte sur le mur. Un trou bien rebouché est noté à gauche du miroir. Le joint de la baignoire présente une teinte différente. Il est noté la présence de quelques traces de couleurs aux murs. Le meuble de la vasque présente une trace de scotch et manque de nettoyage. Le meuble blanc sur pied présente cinq rayures, une tâche de gras, outre un manque de nettoyage. Des tâches orange sont présentes à droite de la baignoire. L’émail de celle-ci est usé. Les parois de la baignoire sont notées en bon état.

S’agissant de la chambre n°1, la porte, la fenêtre, l’électricité, le sol en lino sont notés en bon état. En revanche, les murs sont pour partie en mauvais état, pour le reste dans un état moyen. Quant au plafond, il est partiellement en bon état, pour le reste dans un état jugé moyen. Dans les observations notées, il est fait état de la présence d’un trou rebouché sur la porte côté extérieur et une trace verticale à droite, quelques traces noires derrière la porte, de plusieurs accros, griffures, écailles ou traces rebouchées sur la tapisserie. De même, il est noté la présence de quatre trous rebouchés au-dessus de la fenêtre ainsi qu’une trace noire sur le mur blanc à la droite de la fenêtre. Une trace, un trou rebouché entre les deux placards, une différence de teintes. Le premier placard présente des traces d’usage et des légères traces sur les portes. Une trace au sol est notée. Le second placard est en bon état, malgré des rayures, des traces d’usage et une porte abîmée.

S’agissant de la chambre n°2, la fenêtre et la porte sont notées dans un état moyen, au même titre que le sol et le plafond. L’électricité est en bon état. Quant aux murs, ils sont pour certains en mauvais état, pour d’autres dans un état moyen. Dans les observations, il est noté la présence de griffures, de tâches de peinture, de légères marques au sol. Les murs de gauche portent quelques traces notamment noires sur les arrêtes de la porte. Le radiateur est sale. Des écailles sont présentes sur la porte du côté extérieur. Elle présente par ailleurs une grande retouche à l’intérieur. A droite de la fenêtre, la présence de traces jaunes est notée, au même titre qu’une déchirure. Le mur droit a été repeint en jaune et orange avec des formes géométriques. Le mur droit présente des traces notamment de la poignée de porte. Le plafond porte des traces brunes et roses notamment sur le contour de la fenêtre.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les pièces étaient dans un bon état général, malgré quelques éléments quelques peu dégradés mais demeurant tout de même en état d’usage, lesquels ont été énumérés dans le document susvisé.

Or, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie fait apparaître des dégradations de certains éléments et un manque de nettoyage par endroit.

Pour justifier du montant des réparations locatives, Madame [K] [D] [H] verse aux débats plusieurs documents :

— une facture de réfection du joint de la baignoire et de vérification de l’installation des radiateurs électriques et de plomberie, pour un montant de 153 euros ;

— une facture relative à la vidange complète de la baignoire pour un montant de 123,20 euros ;

— un devis portant notamment sur l’enlèvement de la tapisserie, le tapissage et la peinture des murs et des plafonds de l’entrée, du séjour, de la cuisine, ainsi que des deux chambres, pour un montant total de 4220 euros ;

— une facture relative à l’enlèvement du tapissage, au rebouchage des trous, à la peinture des murs pour une superficie de 228 m2, pour un montant total de 4 577 euros ;

— une facture portant sur le nettoyage de l’appartement, comprenant l’évacuation des déchets, le nettoyage, le détartrage, le lavage des vitre, ainsi que l’aspiration et le décapage des sols, pour un montant de 588 euros.

Les réparations locatives concernent divers postes.

S’agissant des frais de nettoyage du logement, il ressort des pièces versées aux débats que l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état de propreté alors que l’état des lieux de sortie relève que les prises, les radiateurs, les accroches des fenêtres, certains placards et le réfrigérateur sont sales. De même, la vasque et un meuble de salle de bains manquent de nettoyage. Enfin, des traces noires, des joints noircis ou encore du gras ont été relevés par endroit dans le logement. Si l’état des lieux de sortie fait ressortir un état de saleté de certains éléments du logement, la facture de 588 euros relative au nettoyage de l’appartement paraît manifestement excessive compte tenu des constatations relevées. Elle sera donc réduite à 200 euros.

S’agissant des frais relatifs à l’enlèvement et la pose de tapisserie, à la peinture des murs, du plafond ou encore des portes de l’appartement, l’état des lieux d’entrée mentionne un bon état des murs et des plafonds, à l’exception du plafond du séjour en état d’usage ou encore du mur de la chambre n°1 présentant des traces. A contrario, il a été relevé dans l’état des lieux de sortie que les murs ou les plafonds sont en mauvais état dans plusieurs pièces du logement, étant précisé que des traces sont présentes au mur et que les tapisseries sont déchirées par endroit. Mme [K] [R] [H] présente un devis et une facture pour le même poste de réparations de sorte qu’il ne sera tenu compte que de la facture. Ainsi, le document présenté par la demanderesse paraît en partie justifiée pour certaines pièces du logement où des dégradations non négligeables ont été relevées sur les murs (griffure, déchirure, traces) ou encore les plafonds (traces notamment), de sorte qu’il sera accordé la somme de 2000 euros pour ce poste.

S’agissant des frais relatifs à la réfection des joints de la salle de bains et de la vidange de la baignoire, l’état des lieux d’entrée ne fait pas apparaître que les joints de la salle de bains aient pu être en mauvais état. Au contraire, l’état des lieux de sortie fait ressortir que les joints sont noircis ou d’une couleur différence. En revanche, il n’est nullement noté que la baignoire soit encombrée. Or, les factures présentées par Mme [K] [D] [H] visent la réfection du joint de la baignoire et le vidage de celle-ci. Dès lors, il ne pourra être fait droit qu’aux travaux relatifs à la réfection du joint, soit la somme de 33 euros.

S’agissant des frais relatifs à la vérification de l’installation des radiateurs électriques et de plomberie, ni l’état des lieux d’entrée ni celui de sortie ne font apparaître un quelconque problème de plomberie ou de radiateurs électriques de sorte que la facture versée aux débats par la demanderesse n’est pas justifiée. La demande d’indemnisation sur ce poste sera donc rejetée.

Par conséquent, Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] seront tenus solidairement du paiement de la somme de 2233 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [K] [R] [H] n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi des débiteurs, laquelle ne peut se déduire du seul défaut de paiement des sommes sollicitées.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [W] [E] et à M. [C] [X].

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner in solidum Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 450 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, en application de l’article 1231-6 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] à payer à Madame [K] [D] [H] la somme de 755,33 euros au titre des charges impayées au titre des années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] à payer à Madame [K] [D] [H] la somme de 2233 euros, au titre des réparations locatives du logement sis [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [K] [D] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [E] et Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 450 euros à Madame [K] [D] [H], au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE