TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03119

N° Portalis DBX4-W-B7I-THD4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[E] [W]

[K] [R]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [W],

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [R],

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé le 22 septembre 2019, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [E] [W] et Mme [K] [R] un appartement à usage d’habitation, avec jardin, situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 521,95€ outre 230,81€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 avril 2024, pour la somme en principal de 6.851,57 euros.

Par actes du 25 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [E] [W] et Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés,

— ordonner l’expulsion de M. [E] [W] et Mme [K] [R] si nécessaire avec l’assistance de la force publique, et leur départ dès la signification de la signification de la décision et sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

— les condamner solidairement au paiement :

* d’une provision de 2071,47€ à titre de provision sur les loyers échus, charges et indemnités arrêtée au 05 juillet 2024, à réévaluer au jour de l’audience,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 13 mai 2025, à laquelle a été retenue.

A cette audience, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée, par son conseil reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 6498,92 euros. Elle maintient l’ensemble de ses demandes concernant Mme [K] [R].

Concernant M. [E] [W], elle indique qu’en raison d’une procédure de surendettement en cours le concernant, pour laquelle sa créance a été déclarée à hauteur de 4345,98 €, elle sollicite l’octroi de délai de paiement dans l’attente de la décision de la banque de France et suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle reprendra ses effets en cas de manquements du défendeur à ses obligations. Elle précise qu’il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer courant et que les Apl figurent bien au décompte produit.

M. [E] [W], représenté par son conseil, et se référant à ses conclusions (n°2) déposées, sollicite :

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— l’octroi de délai de paiement sur une durée de trois ans en sus du loyer contractuel,

— le rejet des demandes de la demanderesse,

et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Il sollicite de ramener la dette à la somme de 2.177,01 €, affirmant que la somme de 4.321,91 euros ne doit pas être prise en considération puisqu’elle figure au dossier de surendettement.

Il sollicite des délais de paiement sur la somme de 2.117,01 euros, faisant valoir qu’il est actuellement sans emploi et perçoit une allocation mensuelle de l’ordre de 1.230,70 euros.

Il affirme que les Apl, pour un montant de 1019 euros, n’apparaissent pas sur le décompte produit par la bailleresse. Il précise qu’il est séparé de Mme [K] [R], laquelle a quitté le logement.

Mme [K] [R], bien que présente lors de la première audience et ayant eu de ce fait connaissance certaine de la date de renvoi n’est ni présente ni représentée. Elle avait fait valoir à l’audience du 10 décembre 2024 qu’elle avait délivré du congé du logement, le conseil du bailleur indiquant qu’il n’avait pas d’élément à ce titre.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 6.2).

Par exploits de commissaire de justice en date du 04 avril 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait commandement à M. [E] [W] et Mme [K] [R] de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 6.851,57€ arrêté au 03 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 3.690,10 euros recréditée le 30 avril 2024 au titre de la régularisation du SLS.

Ce commandement est toutefois demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement partiel ayant été effectué dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 juin 2024.

Par décision du 27 février 2025, le dossier de surendettement déposé par M. [E] [W] a été déclaré recevable avec orientation vers un réaménagement des dettes.

Cette décision n’a donc aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 04 juin 2024 puisqu’elle est postérieure.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte locatif démontrant que les locataires restent devoir la somme de 6498,92 € à la date du 30 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, étant précisé qu’il est justifié de l’imputation des allocations logement pour un montant total de 1019 euros sur le montant de la dette, selon note explicative du relevé de compte.

Par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause solidarité (article 3-7) et le locataire qui quitte le logement reste tenu solidairement des dettes locatives tant qu’il ne délivre pas congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. En outre, la solidarité perdure pendant six mois selon les dispositions de l’article 8.1- VI de la loi du 06 juillet 1989.

Si lors de la première audience, Mme [K] [R] a fait valoir qu’elle avait donné congé, elle n’en a pas justifié et le bailleur n’indique pas avoir a reçu ce congé. En conséquence, elle reste tenue solidairement du paiement des dettes avec M. [E] [W] tant qu’elle ne procède pas à des démarches régulières et sous réserve des dispositions ci-avant rappelées.

Par ailleurs, il est constant que M. [E] [W] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Haute Garonne.

Pour autant, si la décision de recevabilité de la commission emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur conformément à l’article L.722-2 du Code de la consommation, elle n’interdit pas au créancier de solliciter la délivrance d’un titre exécutoire fixant sa créance, quand bien même celui-ci ne pourra pas mettre à exécution ce titre durant l’application des mesures préconisées par la Commission.

Ainsi la procédure de surendettement actuellement en cours n’interdit pas de condamner M. [E] [W] au paiement de la somme susvisée, la condamnation étant prononcée sous réserve des décisions prises ou à prendre par la commission de surendettement pour le montant de la somme concernée par cette procédure et déclarée pour un montant de 4321,91€, d’autant que la commission a orienté le dossier de M. [E] [W] vers un aménagement des dettes et non vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Enfin, il convient de rappeler qu’il s’agit que cette procédure de surendettement est une procédure personnelle qui ne peut profiter à Mme [K] [R].

En conséquence, M. [E] [W] et Mme [K] [R] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.498,92 euros, sous réserve concernant M. [E] [W] de la décision de la commission de surendettement des particuliers.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 27 février 2025.

S’il ressort du décompte locatif du 28 avril 2025 que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants, la bailleresse s’est déclarée en accord avec des délais de paiement sollicités par M. [E] [W] jusqu’à l’obtention des mesures définitives prises par la commission, ces délais portant sur l’intégralité de la dette, sous réserve de la décision de la commission.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser M. [E] [W] à se libérer de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Mme [K] [R] n’étant pas présente pour solliciter des délais de paiement, elle ne peut bénéficier de cette mesure.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l’espèce.

M. [E] [W] faisant l’objet d’une procédure de surendettement en cours de traitement et la bailleresse étant en accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire nonobstant l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, ceux-ci seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [E] [W] et Mme [K] [R] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [E] [W] et Mme [K] [R] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 12] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [W] et Mme [K] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate de M. [E] [W] et Mme [K] [R] et pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2019 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d’une part et M. [E] [W] et Mme [K] [R] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation, et un jardin situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 04 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [W] et Mme [K] [R] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 6.498,92 (décompte arrêté le 30 avril 2025 mensualité d’avril 2025 incluse) ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de M. [E] [W] le 27 février 2025;

DISONS en conséquence que cette condamnation est prononcée sous réserve, s’agissant de la somme concernée par la procédure de surendettement, de l’issue de cette procédure et de la décision devant intervenir sur le réaménagement des dettes;

AUTORISONS M. [E] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 70€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par M. [E] [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [E] [W] et Mme [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [E] [W] et Mme [K] [R] soient condamnés solidairement à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande tendant à la condamnation de M. [E] [W] et Mme [K] [R] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [E] [W] et Mme [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,