TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/06537

N° Portalis 352J-W-B7E-CSNC7

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [W]

Monsieur [O] [W]

domiciliés : chez ABEGE PATRIMOINE, administrateur de biens

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentés par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0002

Madame [U] [W] décédée le 31 octobre 2021

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS STARES FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/06537 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNC7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assisté de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [U] [W], décédée le 31 octobre 2021, Monsieur [D] [W] (usufruitier) et Monsieur [O] [W] (nu-propriétaire) sont propriétaires des lots n° 1 (boutique à usage de restaurant) et 21 (cave n° 13) au sein dudit immeuble.

Au cours de l’assemblée générale du 2 mars 2020, les copropriétaires ont adopté :

— une résolution n° 6 portant sur « la fixation de la somme à imputer au lot n° 1, au titre de sa consommation d’eau froide pour l’exercice 2019 », précisant notamment que :

* la pose de compteurs individuels a été effectuée le 27 septembre 2019 dans 15 des 18 lots, puis le 11 février 2020 lors d’un second passage dans le lot n° 1, propriété de l’indivision [W],

* lors de l’assemblée générale du 19 février 2019, le syndicat des copropriétaires avait fixé un forfait de consommation d’eau pour le lot n° 1 de 6.500 €, selon résolution n° 17 [par la suite annulée selon jugement de la 8ème chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 septembre 2022],

* sur la base d’un document « Historique Consommation eau », l’assemblée générale conclut que le forfait de 6.500 € initialement décidé pour l’année 2019 a été sous-estimé et qu’un rattrapage de 3.248,06 € TTC doit être imputé au lot n° 1, portant la consommation « Eau restaurant » à 9.748,06 €,

* pour l’année 2020, l’assemblée générale décide d’imputer la somme de 6.500 € au lot n° 1 pour le poste « consommation Eau restaurant »,

* le décompte final de la charge d’eau sera ajusté « sur la base des consommation relevées au compteur, au besoin prorata » ;

— ainsi qu’une résolution n° 3 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2019 s’élevant à la somme de 33.06715 € (sous réserve de modifications concernant les postes 601001 et 601003 : imputations d’un forfait « estimation eau privative » de 9.748,06 €), de la répartition des charges entre les copropriétaires (relevé individuel), de la balance de l’immeuble et de l’état des dettes et des créances arrêtées au 31 décembre 2019.

C’est dans ces conditions que Madame [U] [W], Monsieur [D] [W] et Monsieur [O] [W], qui n’étaient ni présents ni représentés au cours de ladite assemblée, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 16 juillet 2020, afin de solliciter à titre principal l’annulation des résolutions n° 3 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 2 mars 2020.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, Monsieur [D] [W] et Monsieur [O] [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 3],

Vu l’assemblée générale du 2 mars 2020,

Déclarer Mme [U] [W], M. [F] [W] et M. [O] [W] recevables et bien fondés en leurs demandes et y faisant droit :

1. Annuler les résolutions n° 3 et n° 9 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], en date du 2 mars 2020 ;

2. Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] irrecevable et en tous les cas mal fondé en ses demandes reconventionnelles et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

3. Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 10, 18, 24, 25, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu les articles 11, 64 et 65 du Décret du 17 mars 1967.

Vu les articles 1104 et suivants du Code Civil,

Vu la pose des compteurs divisionnaires d’eau en 2019,

Vu les décisions non contestées des assemblées générales de 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, de 2021, 2022 et 2023.

Vu les résolutions non contestées des votes des budgets prévisionnels, des budgets de travaux des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et l’approbation des comptes des années 2018, 2020, 2021, 2022, 2023.

1. Juger que la résolution 3 concerne l’approbation des dépenses de 2019 du syndicat des copropriétaires emporte seulement la constatation de leur régularité comptable et financière comme le prévoient les articles 11, 64 et 65 du Décret du 17 Mars 1967.

1-1. Juger mal fondées les demandes de [D], [F] [W] et [O], [M] [W] de nullité des résolutions 3 et 6 de l’assemblée générale du 2 Mars 2020.

1-2. Débouter [D], [F] [W] et [O], [M] [W] de toutes leurs demandes.

2. Juger qu’à défaut de paiement de leur dette par les consorts [W], le syndicat fera désigner un Administrateur Judiciaire à copropriété en difficulté.

3. Condamner solidairement [D], [F] [W] et [O], [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic :

3-1. La somme de 34 607,40 € au titre de la quote-part du lot N° 1 des budgets votés et des approbations des comptes non contestés, avec intérêts à compter du 4 mars 2021, date de la première demande de paiement du syndicat.

3-2. La somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

3-3. Une indemnité de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

3-4. Les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 mars 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que les dernières conclusions des consorts [W], demandeurs à la présente instance, sont affectées d’une erreur matérielle concernant la demande de nullité de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 2 mars 2020, numérotée 9 dans le « par ces motifs » desdites écritures, tandis qu’ils n’ont motivé leur demande de nullité qu’au regard de la seule résolution n° 6 dans le corps de leur motivation (page 3/10).

Le syndicat des copropriétaires défendeur l’a d’ailleurs entendu comme tel puisqu’il répond aux moyens de contestation soulevés par les demandeurs exclusivement concernant la résolution n° 6 querellée (« Fixation de la somme à imputer au lot n° 1, au titre de sa consommation d’eau froide pour l’exercice 2019 ») et non sur la résolution n° 19, constituant un simple point d’information sur une plateforme internet « almelis », de sorte qu’aucun grief ne résulte de cette erreur purement matérielle.

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 2 mars 2020 formée par les consorts [W] :

Les consorts [W] font valoir en substance que :

— la résolution n° 6 tend à mettre à la charge du lot n° 1 la quasi-totalité des charges d’eau de l’immeuble, alors que le règlement de copropriété prévoit expressément le mode de réparation de ces charges d’eau (page 34) entre les propriétaires « proportionnellement à leur droit de copropriété quand il n’y a pas de compteur individuel »,

— or, les compteurs ont été installés à l’automne 2019 dans la plupart des lots et en mars 2020 dans le lot n° 1 (annexe n° 2 du procès-verbal d’assemblée générale),

— dans ces conditions, pour l’année 2019, la consommation d’eau de chaque lot doit être répartie en fonction des millièmes et non en fonction d’un forfait purement imaginaire,

— pour l’année 2020, elles devront être réparties en fonction de la consommation relevée sur chaque compteur et non en fonction de ce même forfait imaginaire,

— la consommation présumée n’est applicable, aux termes du règlement de copropriété (page 31), que dans le cas où le syndicat des copropriétaires a fait poser des compteurs divisionnaires dans chaque lot, ce qui n’était pas le cas en 2019,

— il a d’ailleurs été jugé qu’en l’absence de compteurs divisionnaires « dans la totalité des lots », la consommation d’eau de l’immeuble doit être répartie dans la catégorie des charges communes générales (pièce n° 5, Cour d’appel de [Localité 9], 23 novembre 2011), peu important qu’ils n’aient pas fait poser un compteur individuel, alors que cette décision incombe au syndicat des copropriétaires qui l’a refusé lorsque Madame [W] l’a demandé (pièce n° 3, procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2014, résolution n° 20),

— la non application de la résolution contestée n’emporte pas renonciation à solliciter l’annulation de celle-ci.

S’agissant de la résolution n° 3, ils précisent que celle-ci approuve les comptes de l’année 2019 ainsi que leur répartition entre les copropriétaires de sorte que la nullité de la résolution « n° 9 » (en réalité n° 6) relative à la répartition des charges d’eau doit entraîner l’annulation de cette résolution n° 3. Ils ajoutent que la résolution contestée concerne l’assemblée du 2 mars 2020 et non celle du 7 juillet 2021 et porte sur la répartition des charges de l’année 2019 et non 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] rétorque, sur la résolution n° 3, que les consorts [W] ne contestent pas le montant des dépenses de 2019 (33.067,15 €) ni la conformité des documents joints à la convocation, en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, ni ne critiquent la réserve du poste comptable 7001, aucun motif de nullité de cette résolution n’étant invoqué, alors qu’il est constant que l’approbation des comptes par le syndicat emporte seulement constatation de leur régularité comptable et financière, laquelle n’est pas contestée, cette résolution ne comportant aucune « imputation ».

Sur la résolution n° 6, relative au forfait d’eau, il précise qu’elle n’a pas été appliquée, comme le prouve le compte (pièce n° 18), et il ajoute que le règlement de copropriété (page 31) prévoit une répartition entre les copropriétaires d’après la consommation présumée pour les lots sans compteur, en l’absence de compteur divisionnaire dans un lot, les autres lots étant munis de compteurs divisionnaires.

Il ajoute qu’au 2 mars 2020, les compteurs divisionnaires étaient posés, entraînant l’application des clauses 22 et 23 du règlement de copropriété, les comptes de l’année 2020 ayant été approuvés selon résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée suivante du 7 juillet 2021, non contestée par les consorts [W], de sorte que leurs demandes sont devenues sans objet.

Il précise que c’est la différence entre les consommations privatives d’eau, réelle ou présumée selon les index, et la consommation globale de l’immeuble, qui est répartie en charges générales, cette différence étant supposée être la consommation d’eau collective et non la consommation d’eau individuelle.

Sur la base d’une analyse comparative des relevés des compteurs individuels et de la consommation globale de la copropriété, il considère que la résolution querellée est « conforme aux clauses du règlement de copropriété », alors que les consorts [W] ne prouvent pas ni ne prétendent d’ailleurs que le lot n° 1 consommerait autant d’eau que chacun des autres lots à usage d’habitation.

***

1-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 (Fixation de la somme à imputer au lot n° 1, au titre de sa consommation d’eau froide 2019) :

En application du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issu e l’ordonnance n° 2019-1001 du 30 octobre 2019 en vigueur à compter du 1er juin 2020, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».

Il est constant que les clauses d’un règlement de copropriété relatives à la répartition des charges, même non conformes à des dispositions d’ordre public des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-13.607 ; 9 juillet 2020, n° 19-12.599, § 4 et 5)

En l’espèce, il ressort de l’examen du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] (page 31) que :

— « 22° Le syndicat des propriétaires pourra décider la pose dans chaque local de compteurs divisionnaires dont l’achat, la pose, l’entretien, les réparations et le relevé seront à la charge du propriétaire des locaux où ils sont posés, qui paiera la consommation indiquée,

23° – La consommation d’eau de l’immeuble est répartie entre les propriétaires par le syndicat d’après la consommation présumée pour les locaux sans compteur, pour les locaux utilisant un poste d’eau commun ou pour ceux dont le compteur serait en dérangement ».

Ce même règlement précise en page 34 que :

1 – la « consommation d’eau de l’immeuble est répartie entre les propriétaires proportionnellement à leurs droits de co-propriété quand il n’y a pas de compteurs individuels »,

2 – suivant « que tous les copropriétaires ont un compteur ou seulement une partie d’entre eux, la consommation sera répartie savoir : »

a) si « tous les propriétaires ont un compteur », la « consommation sera supportée par chaque propriétaire d’après les relevés des compteurs »,

b) si seulement « une partie des propriétaires ont un compteur », la « consommation sera déterminée et supportée de la façon suivante :

Les propriétaires qui n’ont pas de compteur seront considérés comme ayant dépensé autant d’eau que le propriétaire ayant la plus forte consommation à son compteur.

La différence entre la consommation annuelle relevée au compteur général de l’immeuble et le total des consommations ainsi déterminées est considérée comme charge commune et répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement à leur consommation déterminée comme il est dit ci-dessus.

Quand un propriétaire fera installer un compteur en cours d’année, il n’en sera pas tenu compte pour l’année au cours de laquelle il aurait été installé mais seulement à partir de l’année suivante ».

Il s’en déduit que, contrairement aux affirmations des consorts [W] (qui ne sollicitent pas que les clauses précitées du règlement de copropriété soient réputées non écrites), le calcul des charges d’eau d’après la consommation présumée pour les lots sans compteur :

— ne s’applique pas uniquement, aux termes du règlement de copropriété, en l’absence de compteurs divisionnaires « dans la totalité des lots »,

— mais a également vocation à s’appliquer aux propriétaires de lots ne disposant pas de compteur dès lors qu’une partie des propriétaires est déjà équipé de compteurs, ce qui est le cas depuis le 27 septembre 2019 (dans 15 des 18 lots de l’immeuble), conformément à la résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 19 février 2019 ayant décidé la pose de compteurs divisionnaires d’eau froide (pièce n° 16 produite par le syndicat des copropriétaires défendeur, points n° 16.1° à 16.6°).

C’est donc à tort que les consorts [W] font valoir que les dispositions du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges d’eau entre les propriétaires « proportionnellement à leur droit de copropriété » n’ont vocation à s’appliquer que lorsque tous les lots au sein de l’immeuble seront dotés de compteurs divisionnaires individuels.

En revanche, à l’examen des pièces produites, il apparaît que la somme imputée au lot n° 1 au titre « de sa consommation d’eau froide pour l’exercice 2019 », selon résolution n° 6 querellée de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2020 (à savoir un forfait de 6.500 € auquel s’ajoute un « rattrapage de 3.248,06 € TTC », soit au total à la somme de 9.748,06 € TTC pour l’année 2019), n’est pas conforme aux stipulations précitées du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges d’eau.

Ainsi, pour parvenir à cette somme, il n’est procédé à aucune distinction entre les charges d’eau de l’exercice 2019 imputées aux propriétaires avant et après mise en place de compteurs d’eau divisionnaires, le 27 septembre 2019, alors que la répartition des charges d’eau proportionnellement aux « droits de co-propriété » de chaque copropriétaire aurait dû s’appliquer, a minima, jusqu’à la mise en place desdits compteurs.

De surcroît, la consommation d’eau sur compteurs individuels a été prise en compte dès le 27 septembre 2019 alors que ces compteurs ont bien été installés « en cours d’année » au sens des stipulations précitées du règlement de copropriété (pièce n° 5 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, état des relevés de comptes individuels posés joint à la convocation à l’assemble générale du 2 mars 2020).

En tout état de cause, la somme imputée arbitrairement au lot n° 1 pour l’exercice 2019 ne correspond nullement à une consommation « présumée » déterminée sur la base de la dépense d’eau du « propriétaire ayant la plus forte consommation à son compteur » (pièces n° 2, 5 et 5-1 produites en défense par le syndicat des copropriétaires), en ce que :

* la consommation de l’immeuble en m³ d’eau annuelle totale pour 2019 est de 3.743 m³ (selon relevés des 21 janvier, 15 avril, 26 juillet et 15 octobre 2019), soit 12.807,62 €, dont 3.430,00 € au titre d’une « estimation eau privative 1.000 m³ x 3,43 € »,

* les dépenses annuelles d’eau, sur 12 mois, de l’ensemble des lots disposant d’un compteur individuel depuis le 27 septembre 2019 ont été estimées à hauteur de la somme totale 3.087 € (hors restaurant),

* il a été imputé au lot n° 1 une somme estimée à hauteur de 9.748,06 €, correspondant à une consommation annuelle de 2.842 m³, laquelle apparaît très largement supérieure à la dépense annuelle appliquée au propriétaire ayant la plus forte consommation à son compteur.

Au regard de ces éléments, il convient d’annuler la résolution n° 6 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 2 mars 2020, nonobstant l’absence d’application de celle-ci par le syndicat des copropriétaires, qui n’est pas de nature à priver d’objet la demande d’annulation formée par les consorts [W].

1-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 3 (Approbation des comptes de l’exercice 2019) :

Tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant l’approbation définitive des comptes par l’assemblée générale (Civ. 3ème, 9 mai 2007, n° 06-13.630, 1er décembre 2010, n° 09-72.402, 3 juin 2021, n° 19-20.657)

En l’espèce, pour contester la résolution n° 3 portant sur l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2019, les consorts [W] soutiennent que cette résolution emporterait approbation des comptes de l’année 2019 mais également de la répartition des charges entre les copropriétaires.

Toutefois, ce moyen n’est pas de nature à justifier l’annulation de l’approbation des comptes au regard de la possibilité offerte à tout copropriétaire de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, l’approbation des comptes emportant seulement approbation de la répartition des comptes « généraux », sans qu’il puisse en être déduit implicitement une nouvelle « répartition des charges » (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 1994, n° 92-14.317 ; 25 novembre 2003, n° 02-14.119 ; 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 10 septembre 2020, n° 18-24.350 ; 3 juin 2021, n° 19-20.657).

L’expression « répartition de ces charges entre les copropriétaires (relevé individuel) », utilisée au sein de la résolution querellée n° 3, est inappropriée dans la mesure où l’assemblée n’a pas le pouvoir d’approuver le compte individuel de chaque copropriétaire, la formule utilisée signifiant uniquement que l’assemblée a pris acte de la répartition qui lui était proposée pour son information ou non pour validation (ex. : Cour d’appel de [Localité 9], Pôle 4 – Chambre 2, 9 septembre 2015, n° RG 13/09558 : également : Cour d’appel de [Localité 9], 23ème chambre – Section B, 22 mars 2007, n° RG 06/11839).

Dans ces conditions, Monsieur [D] [W] et Monsieur [O] [W] devront être déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 2 mars 2020.

II – Sur les demandes reconventionnelles en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] soutient que :

— l’assemblée générale du 15 juin 2018, définitive, a approuvé les comptes de dépenses de 2017 et fixer les budgets prévisionnels 2018 et 2019,

— celle du 19 février 2019 a décidé de la pose de compteurs divisionnaires d’eau froide par l’entreprise OCEA pour 1.108,80 € TTC, outre les honoraires de syndic, payés en un seul appel de fond le 1er juillet 2019 (résolution n° 16), seules les résolutions n° 3 et 17-1 ayant été annulées par jugement du 13 septembre 2022, tandis que les résolutions de vote des budgets prévisionnels, appel de trésorerie pour combler l’impayé de charges de l’indivision [W] n’ont pas été contestées et sont définitives,

— l’assemblée générale du 2 mars 2020 a notamment approuvé les comptes des dépenses de 2019, ratifié l’appel de trésorerie de 14.000 € pour faire face au défaut de trésorerie issu de l’impayé des appels de fonds par l’indivision [W], approuvé le compte des travaux de détecteurs de mouvement, fixé à 6.500 € pour l’année 2020 le forfait de consommation d’eau du restaurant exploité dans le lot n° 1 à ajuste sur la base de la consommation relevée au compter divisionnaire du lot 1, renouvelé le contrat du syndic et fixé ses honoraires annuels, fixé les budgets de 2020 et 2021 ainsi que montant du fonds obligatoire de travaux, décidé des travaux de réparation des infiltrations en caves financés par un appel de fonds au 1er mai 2020, etc.,

— l’assemblée générale du 7 juillet 2021, non contestée, a notamment approuvé les comptes travaux de pose de compteurs divisionnaires d’eau froide, approuvé les comptes des dépenses de l’année 2020, renouvelé le contrat de syndic et fixé ses honoraires annuels, fixé les budgets de 2021 et de 2022, décidé d’un appel de trésorerie exceptionnel de 19.000 €, le 20 juillet 2021, en raison de l’impayé de l’indivision [W], refusé le vote de travaux d’amélioration de l’immeuble en raison de l’important impayé de l’indivision [W].

Il fait également état des assemblées générales des 15 mars 2022 et 29 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels 2022 à 2024 et voté divers travaux et études non compris dans le budget prévisionnel.

Il souligne qu’aucun forfait d’eau n’a été comptabilisé par le syndicat du fait du contentieux et que, néanmoins, l’indivision [W] n’a payé aucun appel de fonds ordinaire et de travaux pendant les années 2018, 2019, 2020, certains appels de fonds ayant été payés en 2021 et 2022 puis aucun appel de fonds n’ayant été payé depuis le 3 octobre 2023.

Il souligne que l’impayé de charges de l’indivision [W], après retrait de son compte de charges de tout forfait d’eau (pièces n° 18 et 21 à 21-2), selon décompte arrêté au 1er avril 2023 (du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023) s’élève à la somme de 34.607,40 €, dont il sollicite le paiement avec intérêts capitalisés à compte du 4 mars 2021, date de signification de « la première demande en paiement de charges par conclusions du syndicat ».

Il relève que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité entre les membres indivis d’un même lot (pages 35 et 36, §18).

En défense, les consorts [W] soutiennent que, compte tenu de ce qui a été exposé, le tribunal devra rejeter les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires fondées sur une imputation illégale des charges d’eau, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris, le 13 septembre 2022, dans une instance identique opposant les mêmes parties (pièce n° 6).

Ils ajoutent que, si chaque assemblée est autonome, le règlement de copropriété reste le même pour toutes les assemblées, indépendamment de leur autonomie.

***

2-1 Sur la demande en paiement d’un arriéré de charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier doit s’effectuer selon les critères posés par les articles 605 et 606 du Code civil, le syndic devant procéder, en l’absence de clause de solidarité, à une ventilation entre les charges afférentes à l’entretien et celles relatives aux grosses réparations (Civ. 1ère, 16 novembre 2004, n° 02-12.562).

Aux termes des dispositions de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Aux termes des dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; Toutes les autres réparations sont d’entretien.

La loi ne donne pas de définition mais se limite à cette énumération que la jurisprudence a, dans un premier temps, qualifiée de limitative (ex. : Civ. 3ème, 27 novembre 2002, n° 01-12.816), pour donner ensuite une définitive plus extensive de cette notion (Civ. 3ème,13 juillet 2005, Bull 155, pourvoi 04-13.764: “Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l’une ou à l’autre de ces qualifications”. Il résulte de cette jurisprudence que les grosses réparations ont pour objet la solidité générale et la conservation de l’immeuble et concernent le clos et le couvert ou tendent à la conservation de la structure de l’immeuble dans son intégrité générale, dans son gros œuvre »).

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

Au cas d’espèce, toutefois, le syndicat ne peut se prévaloir de cette clause de solidarité prévue au règlement de copropriété de l’immeuble « dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs propriétaires indivis » (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, § 18°, pages 35 et 36), qui ne concerne pas le cas du démembrement de propriété entre nu-propriétaire et usufruitier mais le cas de copropriétaires indivis de sorte qu’elle ne peut trouver à s’appliquer à la présente instance (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], 3ème chambre civile – Section A, 31 août 2020, n° RG 18/02401).

A défaut de clause de solidarité, pour le cas d’un démembrement de la propriété entre nu-propriétaire et usufruitier, la répartition des charges de l’immeuble entre l’usufruitier et le nu-propriétaire doit s’effectuer selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, en procédant à une ventilation des charges entre eux.

S’agissant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que constituent des travaux d’entretien dont la charge incombe à l’usufruitier, en ce qu’ils ne touchent ni à la structure ni à la solidité générale de l’immeuble :

— les travaux de détecteurs de mouvement ferme porte sur cour, votés selon résolution n° 22 de l’assemblée générale du 15 juin 2018,

— la pose de compteur divisionnaire et le remplacement de la chute d’eaux usées au 3ème étage, votés selon résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale du 19 février 2019,

— les travaux de réparation de désordres causant des infiltrations dans la cave du lot n°30 (dégorgement de la colonne des eaux pluviales, bouchée, avec une buse rotative ainsi qu’une inspection télévisée de la colonne sur la partie enterrée), de même que les travaux de remise en état du WC du 5ème étage (peinture et fenêtre), votés selon résolutions n° 22 et 23 de l’assemblée générale du 2 mars 2020,

— la remise en état du raccordement de la chute des eaux pluviales au collecteur en cave, votée selon résolution n° 18 de l’assemblée générale du 15 mars 2022,

— les travaux d’entretien des parties communes (réparation de la butée de la porte d’entrée, mise en place de goulotte dans les parties communes, réparation de la descente de la courette), de même que les travaux « d’entretien courant » (étanchéité dans la courette) et les travaux de descente pluviales sur voirie, votés selon résolution n° 15 à 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023.

En application de l’article 605 du code civil, les charges impayées correspondent bien à des charges « courantes » dues par le seul usufruitier (et non par le nu-propriétaire).

Par ailleurs, pour justifier sa demande reconventionnelle au titre des charges de copropriété échues et impayées du 21/06/2018 (appel du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018) au 01/04/2024 (appel du 1er avril 2024 au 30 juin 2024), le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* l’ensemble des appels de charges et travaux (pièces n° 22) émis par le syndic entre le 6 novembre 2018 (appel du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018) et le 12 mars 2024 (appel du 1er avril 2024 au 30 juin 2024),

* les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2018, 19 février 2019, 7 juillet 2021, 15 mars 2022, 29 novembre 2023 (pièce n° 15, 16, 19, 20 et 23), outre le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2020 produit en défense par les consorts [W] (pièce n° 1), portant notamment approbation des comptes des exercices 2017 à 2015 à 2022 et votant des budgets prévisionnels 2018 à 2024, outre le vote des travaux susvisés non compris dans le budget prévisionnel,

* un décompte individuel de charges de l’indivision [W], actualisé à la date du 1er avril 2024 (pièces n° 21-1 et 21-2), mentionnant un solde débiteur de 34.607,30 € pour la période du 21 juin 2018 au 1er avril 2024 (appel du 01/04/24 au 30/06/24).

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] aux termes de ses dernières écritures (page 12), les charges, réclamées par celui-ci aux consorts [W], incluent bien les forfaits d’eau froide contestés, qui ont été comptabilisés dans les décomptes produits, sans que les sommes réclamées soient justifiées en application des stipulations précitées du règlement de copropriété de l’immeuble relatives à la répartition des charges d’eau pour la période 2018/2019.

Or, il est constant que le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés peut invoquer le fait que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété ou à la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 27 mars 2012, n° 11-13.064, premier moyen ; 1er juillet 2014, n° 13-16.282). Il dispose donc de la possibilité de contester son décompte individuel de charges en soutenant que sa quote-part n’a pas été calculée conformément aux règles de répartition des charges stipulées au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2021, n° 19-20.657).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, après déduction des forfaits injustifiés de charges d’eau appliqués au lot n° 1 entre 2018 et 2019, qui ne sont corrélés ni aux tantièmes de charges afférents audit lot, ni aux modalités de calcul de la « consommation présumée » prévues au règlement de copropriété [11.123,64 € au titre de la régularisation des charges de 2018 « forfait eau boutique », 500 € sur l’appel du 01/07/2018 au 30/09/2018, 500 € sur l’appel du 01/10/2018 au 31/12/2018, 500 € sur l’appel du 01/01/2019 au 31/03/2019, 500 € sur l’appel du 01/04/2019 au 30/06/2019, 500 € sur l’appel du 01/07/2019 au 30/09/2019, 500 € sur l’appel du 01/10/2019 au 31/12/2019, 9.748,06 € au titre de la régularisation des charges de copropriété de 2019, soit au total 23.871,70 €] et avant ajustement des charges d’eau imputées au lot n° 1 à compter de 2020, en fonction des relevés figurant sur le compteur d’eau installé le 11 février 2020 [pièce n° 5-2 à 5-4 et pièce n° 22, régularisation 2020 : index 2.196, pièces n° 17-1 et 17-2 : en particulier, un courriel du 28/01/2021 portant sur une intervention du 23/12/2020, le technicien ayant relevé sur place un index de 2.198,954] suite à l’installation de compteurs d’eau divisionnaires dans les lots de tous les copropriétaires au sein de l’immeuble, la créance de charges du syndicat des copropriétaires est établie, à l’encontre de Monsieur [D] [W], recherchée en qualité d’usufruitier, à hauteur de la somme 10.735,70 € (soit 34.607,40 € – 23.871,70 €).

Ladite somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter des conclusions notifiées en vue de l’audience de mise en état du 4 mars 2021 par le syndicat des copropriétaires, valant première interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil (le syndicat ne justifiant d’aucune autre mise en demeure préalable avant cette date).

2-2 Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété lui incombant est constitutif d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucun élément de preuve que la défaillance de Monsieur [D] [W] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconques ou qu’elle devrait « mener le syndicat à faire désigner un Administrateur Judiciaire à copropriété en difficulté », se contentant d’indiquer que « l’important impayé » des consorts [W] lui causerait « un préjudice important distinct des intérêts moratoires » sans préciser la nature de ce préjudice et sans justifier du quantum réclamé à hauteur de la somme de 5.000 €.

Or, le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).

La mauvaise foi de Monsieur [D] [W], au sens du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, n’est par ailleurs justifiée par aucun élément de preuve, alors qu’il a été vu précédemment que les charges de copropriété réclamées par le syndicat incluaient des charges d’eau non justifiées sur 2018/2019 à hauteur de la somme globale 23.871,70 €.

Au regard de ces éléments, et faute de justifier de l’existence d’un préjudice, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant, au moins partiellement, en ses prétentions, conservera la charge de ses propres dépens.

La demande de distraction des dépens formée en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL MBS Avocats sera, par conséquent, rejetée.

Par ailleurs, l’équité commande en l’espèce, au regard de la solution apportée au présent litige, de débouter tant Monsieur [D] [W] et Monsieur [O] [W] que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 2 mars 2020,

Déboute Monsieur [D] [W] et Monsieur [O] [W] de leur demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 2 mars 2020,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] recevable en la forme en ses demandes reconventionnelles en paiement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles en paiement formées au titre « de la quote-part du lot n° 1 des budgets votés et des approbations des comptes non contestés » et à titre de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [O] [W],

Condamne Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 10.735,70 € au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 21 juin 2018 (appel du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018) au 1er avril 2024 (appel du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de sa demande reconventionnelle en paiement formée au titre de « la quote-part du lot n° 1 des budgets votés et des approbations des comptes non contestés »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € formée à titre de dommages et intérêts,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

En conséquence,

Déboute Monsieur [D] [W] et Monsieur [O] [W] de leur demande de distraction des dépens au profit de leur conseil, la SELARL MBS Avocats, formée en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [D] [W], Monsieur [O] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président