RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-EMENNE
N° RG 24/00014 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IML3
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE
JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITES D’EXPROPRIATION
DU 14 JANVIER 2025
Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, par M. Guillaume
GRUNDELER Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de
M^me Julie BONNAMOUR, greffière.
ENTRE :
Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L’OUEST RHONE ALPES
dont le siège social est sis 2 avenue Grüner – […]
comparant, représenté par Monsieur X, comparant, assisté de M^e AZOGUI, avocat au barreau de Paris, comparant
EXPROPRIANT
ET:
S.C.I. AA
dont le siège social est sis […] […]
comparante, représentée par M^me MORONI, comparante, assistée de Mc BREGERE pour LEX LUX
AVOCATS, avocate au barreau de ST ETIENNE, comparante
EXPROPRIE
EN PRESENCE DE :
Madame Y Z représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du
Domaine dans le département de la […]
Commissaire du gouvernement
DEBATS: à l’audience publique du 15 novembre 2024

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DECISION MISE EN DELIBERE AU 14 JANVIER 2025
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par déclaration reçue le 22 janvier 2024 par la commune de L'[…] ([…]), la société AA a fait part de son intention de vendre la parcelle cadastrée section E […], située […], 42152 L'[…], au prix de 581 140 euros.
Par décision du 02 avril 2024, signifiée à la société AA par acte extrajudiciaire le 05 avril 2024, l’EPORA, délégataire du droit de préemption de la commune de L'[…], a exercé ce droit et proposé
d’acquérir la partie de la parcelle E […] située dans le périmètre du droit de préemption urbain, à
l’exclusion de la partie de la parcelle située en zone naturelle du plan local d’urbanisme, au prix de
156 645 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2024, le conseil de la société AA a indiqué
à l’EPORA que sa cliente entendait demander que l’EPORA se porte acquéreur de la totalité de la parcelle cadastrée E […], y compris la parcelle extérieure au périmètre du droit de préemption urbain, tout en maintenant le prix de 581 140 euros.
Par décision du 04 juin 2024, signifiée à la société AA par acte extrajudiciaire le 10 juin 2024,
I’EPORA, a exercé son droit de préemption et proposé d’acquérir l’ensemble de l’unité foncière de la parcelle E […] située dans le périmètre du droit de préemption urbain, à l’exclusion de la partie de la parcelle située en zone naturelle du plan local d’urbanisme, au prix de 157 380 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 05 juillet 2024, le conseil de société AA a indiqué
à l’EPORA que sa cliente entendait maintenir le prix de 581 140 euros.
Par mémoire reçu au greffe le 19 juillet 2024, l’EPORA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir fixer à 157 380 euros le prix la parcelle cadastrée section E
[…], située […], 42152 L'[…].
Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport au 15 novembre 2024 et dit que l’audience se tiendra le même jour à 14 h au tribunal judiciaire de Saint-
Etienne.
L’EPORA a produit un récépissé de la Caisse des Dépôts attestant de la consignation d’une somme de
36 000 euros en date du 22 juillet 2024.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif reçu au tribunal le 07 novembre 2024, l’EPORA demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de 157 380 euros.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif daté du 13 novembre 2024 et transmis lors de l’audience, la société AA demande au juge de l’expropriation de :
- fixer le prix du bien préempté à la somme de 343 000 euros ;
- condamner l’EPORA à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure
civile ;
- condamner l’EPORA aux dépens.
Dans ses conclusions en date du 29 octobre 2024, le commissaire du gouvernement retient une valeur de 211 000 euros.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux mémoires et conclusions précitées pour l’exposé des moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.
MOTIFS
Sur la date de référence
En principe, en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant
l’ouverture de l’enquête publique.
Cependant, en application des articles L. 213-6 et L. 213-4 et du même code, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local
d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU) a été publiée le 28 janvier 2022.
Il convient donc de retenir une date de référence au 28 janvier 2022.
Sur la description du bien
Suivant les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’après la consistance des biens au jour du jugement.
En l’espèce, la parcelle E […] est située au sud de la route D288, qui relie la commune de l'[…] à la
commune de […].
La parcelle E […] s’étend sur une superficie de 5 930 m².
De forme triangulaire, elle se trouve bordée :
- au nord et à l’ouest par la rivière du Gier;
- au sud, par des parcelles partiellement bâties à usage mixte (station-service et habitat);
- à l’est, par la parcelle E 212 (terrain nu);
Au sud la parcelle se prolonge sur une étroite bande de terrain qui offre un accès depuis l’avenue
[…].
La parcelle est formée de remblais de schistes rouges, mâchefers, débris de briques et graviers.
Elle est recouverte par de la végétation éparse.
La parcelle E 209 figure dans le périmètre de trois zones distinctes du plan local d’urbanisme, à savoir :
- en zone UB, pour une surface de 107 m²;
- en zone UC, pour une surface de 3 374 m²;
- en zone N, pour une surface de 2 449 m².
Sur la fixation du prix

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Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.
En l’espèce, la méthode du bilan promoteur inversé, qui consiste à déterminer la valeur du terrain en partant du prix de vente final escompté et en déduisant les coûts impliqués par l’opération, ne saurait être retenue dans la mesure où elle repose, dans l’expertise amiable produite, sur des hypothèses purement aléatoires, relatives au prix de vente, au coût de la construction ou encore aux frais de commercialisation et frais financiers, qui plus est non étayées par des pièces comptables et des devis.
Le fait que l’expert amiable ait sous-pondéré la méthode du bilan promoteur inversé en appliquant un coefficient de pondération lui permettant de donner un poids plus important à la méthode de comparaison ne saurait justifier de retenir une méthode qui, dès l’origine, n’apparaît pas pertinente.
La méthode couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables.
En l’espèce, l’EPORA, la société AA, pour partie, et le commissaire du gouvernement ont tous retenu cette méthode, qui paraît ici opportune.
Aux termes de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de
l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration
d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local
d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en
l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.
Aux termes de l’article L. 322-4 du Code de l’expropriation, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes

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affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
En l’espèce, la partie de la parcelle située en zone N du PLU est inconstructible et ne saurait donc être qualifiée de terrain à bâtir.
Les parties de la parcelle situées en zone UB et UC sont constructibles.
Elles se situent directement à proximité de tènements bâtis à usage mixte et elles sont ainsi desservies par des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement de dimensions adaptées, ce qui est confirmé
par: la capture d’écran du portail des documents d’urbanisme de la Métropole de Saint-Etienne, relativement aux réseaux d’eau et d’assainissement, au 09 novembre 2024; le plan ENEDIS des réseaux d’électricité au 10 novembre 2024;
- le certificat d’urbanisme établi par la mairie de L'[…] le 19 avril 2022 établissant pour les parcelles
E […], 209 et 212 la desserte par la voirie, l’eau potable, l’assainissement et l’électricité.
Il résulte des constatations faites lors du transport qu’elles sont desservies par une voie d’accès qui est d’ores et déjà utilisée pour permettre le passage des piétons et des automobiles qui se rendent dans les habitations situées au sud de la parcelle.
En somme, la partie de la parcelle située en zone N doit être évaluée selon son usage effectif, à savoir un terrain nu en nature de friche et de taillis, les parties de la parcelle en zone en UB et UC doivent être évaluées comme terrains à bâtir.
Sur la valeur de la partie du terrain situé en zone N
Sur la surface utile
En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface précédemment évoquée, ce qu’elles ont expressément précisé lors de l’audience, de sorte qu’il y a lieu de retenir la surface de 2 449 m² en zone
N.
Sur la valeur au m²
S’agissant de déterminer la valeur au m² pour la partie en zone N, le commissaire du gouvernement propose cinq termes de comparaison :
* T 1: un bien situé […], d’une surface utile de 2 031 m² au prix de 0,98 euros/m² (mutation du 19 juillet 2021)
* T 2: un bien situé route de Planeze à L'[…] d’une surface utile de 1 147 m² au prix de 0,61 euros/m² (mutation du 02 février 2021);
* T3: un bien situé lieu-dit Les Arcs à L'[…], d’une surface utile de 4 058 m² au prix de 0,30 euros/m²
(mutation du 24 novembre 2021);
* T 4 : un bien situé […] d’une surface utile de 1091 m² au prix de
0,20 euros/m² (mutation du 20 avril 2021);
* T5: un bien situé lieu-dit Les Basses Chapelles à L'[…] d’une surface utile de 1006 m² au prix de
1,29 euros/m² (mutation du 14 octobre 2022).
Ces termes de comparaison apparaissant pertinents, aucun d’entre eux n’ayant du reste fait l’objet de critiques, il y a lieu de les retenir tous.

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L’EPORA propose cinq termes de comparaison :
* T 1 : un bien situé au […] d’une surface utile de 1 840 m² au prix de 0,3 euros/m² (mutation du 07 avril 2022);
* T 2: un bien situé […] d’une surface utile de 1 839 m² au prix de 0,20 euros/m²
(mutation du 03 juillet 2023);
* T 3 : un bien situé lieu-dit Le Fay à L'[…] d’une surface utile de 557 m² au prix de 0,36 euros/m²
(mutation du 23 novembre 2023);
* T 4 : un bien situé au […], à […], d’une surface utile de 5 240 m² au prix de 0,38 euros/m² (mutation du 06 juillet 2023);
* T 5 : un bien situé au […], à […], d’une surface utile de 8 459 m², au prix de 0,33 euros/m² (mutation du 27 février 2023).
Ces termes de comparaison apparaissant pertinents, aucun d’entre eux n’ayant du reste fait l’objet de critiques, il y a lieu de les retenir tous.
La société AA ne propose pas de termes de comparaison.
Il en résulte une valeur moyenne de 0,50 euros/m².
La valeur de la partie du terrain située en zone N est donc évaluée 1 124,5 euros (0,50 x 2 449).
Sur la valeur de la partie du terrain situé en zone UB et UC
Sur la surface utile
En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface précédemment évoquée, ce qu’elles ont expressément précisé lors de l’audience, de sorte qu’il y a lieu de retenir la surface de 3 481 m² en zones UB et UC (107 +3 374).
Sur la valeur au m²
Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Aux termes de l’article L. 112A du livre des procédures fiscales, afin de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, l’administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées
à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années.
Aux termes de l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, pour l’application de l’article L. 112 A, l’administration fiscale met gratuitement à disposition du public les informations mentionnées ci- après relatives aux ventes, adjudications, expropriations et aux échanges de biens immobiliers publiés au fichier immobilier au cours des cinq dernières années, issues des traitements informatisés relatifs à la publicité foncière et à la documentation littérale du cadastre. Pour chaque mutation, les éléments
d’information mis à disposition sont les suivants :
a) Date et nature de la mutation;
b) Prix ; c) Adresse numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé
de la commune ; d) Références cadastrales: code de la commune et du département, préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens, le numéro de volume ainsi que, si le bien objet de la mutation fait partie d’une copropriété, le nombre de lots et le numéro de lot dans la limite

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de cinq lots par mutation; e) Descriptif du bien dès lors qu’il a été déclaré à l’administration: surface« Carrez » telle que définie par l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, surface réelle au sens de l’ article
324 M de l’annexe III du code général des impôts, code type de local, type de local, nombre de pièces principales, surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture
spéciale.
Il résulte de la combinaison de ces textes que, dès lors que les termes de comparaison produits par les parties sont issus de bases de données accessibles au public, comportent les informations énoncées à
l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, ils peuvent valablement être pris en compte (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 septembre 2024, n° 23-19.783, Publié au bulletin).
Le commissaire du gouvernement retient trois termes de comparaison :
* T1: un bien situé à […], parcelle cadastrée […] d’une surface utile de
2 601 m² au prix de 78,01 euros/m² (mutation du 24 mai 2023);
* T2: un bien situé à la […], parcelle cadastrée […], d’une surface utile de 11 031 m² au prix de 59,83 euros/m² (mutation du 11 juin 2022);
* T 3 : un bien situé à Lorette, parcelle cadastrée […], d’une surface utile de 4 853 m² au prix de 38,34 euros/m² (mutation du 22 septembre 2021).
Ces termes de comparaison apparaissant pertinents, aucun d’entre eux n’ayant du reste fait l’objet de critiques, il y a lieu de les retenir tous.
L’EPORA propose trois termes de comparaison :
* T 1: un bien situé […] à L'[…], d’une surface utile de 2 398 m², au prix de 37,20 euros/m² (mutation du 12 décembre 2023);
* T2 : un bien situé […] >> d’une surface utile de 1933 m², au prix de 58,72 euros/m²
(mutation du 14 juin 2023);
* T 3 : un bien situé […] d’une surface utile de 1 547 m², au prix de 57,67 euros/m²
(mutation du 12 décembre 2023).
Si la société AA critique ces termes de comparaison au motif que l’on ne connaît pas la configuration des terrains vendus, cette circonstance n’apparaît pas déterminante, ce que la société AA ne saurait du reste prétendre utilement sans se contredire, puisqu’elle a elle-même proposé des termes de comparaison dont la configuration n’est pas précisée. Les termes de comparaison proposés par
I’EPORA apparaissant donc pertinents, de sorte qu’il y a lieu de les retenir tous.
La société AA se réfère exclusivement aux conclusions de l’expert amiable qu’il a sollicité pour évaluer le bien, ce qui invite à envisager les termes de références sur lequel ce professionnel s’est
appuyé.
L’expert amiable cite trois termes de comparaison :
* T 1: un bien situé lieu-dit Les Chapelles à L'[…] d’une surface utile de 9 310 m² au prix de 83,78 euros/m² (mutation de 2023);
* T 2: un bien situé rue des Mouliniers à […] d’une surface utile de 2 538 m² au prix de
86,68 euros/m² (mutation de 2021);
* T3: un bien situé 10 route de Lyon à […] d’une surface utile de 2 958 m² au prix de 81,14 euros/m² (mutation de 2022).

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Si l’EPORA demande que ces termes de comparaison soient écartés, au motif qu’ils ne contiennent aucune référence cadastrale, il y a lieu de souligner que si les références cadastrales étaient en effet absentes du rapport d’expertise amiable initial, établi en juillet 2024, elles figurent en revanche dans le rapport d’expertise amiable modifié, établi en novembre 2024, joint au dernier mémoire de la société
AA (pièce n° 7).
Les termes de comparaison proposés par la société AA apparaissant pertinents, aucun d’entre eux
n’ayant du reste fait l’objet de critiques particulières, il y a lieu de les retenir tous.
Il résulte des neuf termes de comparaisons retenus un prix moyen de 64,60 euros/m².
La valeur de la partie du terrain située en zone UC est donc évaluée à la somme de 224 872,60 euros
(64,60 x 3 481).
En conséquence, le prix sera fixé à la somme de 225 997,10 euros (1 124,5 + 224 872,60).
Sur les dépens et les frais irrépétibles
payer à la société L’EPORA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance et sera condamné
AA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’expropriation,
Fixe le prix de la parcelle cadastrée section E […], située […], 42152 L'[…] à la somme de 225 997,10 euros ;
Condamne l’EPORA à payer à la société AA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l’EPORA aux dépens.
Le Juge de l’expropriation La greffière
Guillaume GRUNDELER Julie BONNAMOUR-
La Rublique Franceise mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
En conséquence. Au procureurs généraux et aux procureurs de la République
pres les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. Atous commandants et officiers de la force publique d’y préter
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie, certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire, a été signée et délivrée par le greffier.